כסף כבר לא רק מחפש תשואה

במשך שנים המשוואה הייתה ליניארית יחסית: דחיסת תשואה, מימון בר השגה והערכת נכסים מתמשכת. ההקשר הזה השתנה. כיום ההון סלקטיבי יותר, ממושמע יותר וקשוב הרבה יותר לסיכון מבני מאשר לרווחיות מיידית

קרנות פנסיה, חברות ביטוח ומנהלים בינלאומיים גדולים מחפשים חיזוי, יציבות רגולטורית, איכות בנייה ויעילות אנרגטית. התשואה עדיין רלוונטית, אך היא כבר לא הקריטריון היחיד. הנזילות העתידית של הנכס, יכולת ההסתגלות שלו והתאמתו לקריטריונים של ESG הפכו למשתנים מרכזיים בהחלטת ההשקעה

פורטוגל נמצאת בעמדה מעניינת בתוך ההיגיון החדש הזה. בהקשר אירופי המסומן בתנודתיות פוליטית וכלכלית, למדינה יש יציבות מוסדית, צמיחה מתונה אך עקבית ונתיב של איחוד פיננסי המחזק את האמינות החיצונית. יכולת חיזוי זו מוערכת במיוחד על ידי הון לטווח ארוך

שוק הנדל"ן הלאומי הראה חוסן, אך השלב החדש לא יהיה שלב של התרחבות חסרת הבחנה. זה יהיה איחוד מובנה. בתחום המשרדים, ההשקעה מתמקדת בנכסים ראשוניים, חסכוניים באנרגיה וממוקמים היטב. בלוגיסטיקה, פרויקטים עם חוזים ארוכי טווח וצירים אסטרטגיים הקשורים לארגון מחדש של שרשראות האספקה זוכים לזכות. בקמעונאות ההעדפה נופלת על נכסים דומיננטיים עם מרכיב חזק של ניסיון ונוחות.

עם זאת, באזור המגורים השינוי עשוי להיות עמוק יותר. למרות הביקוש המתמשך ומחסור בהיצע מבני, ההשקעה המוסדית בהשכרת דיור נותרה מוגבלת בהשוואה לשווקים אירופיים אחרים. מציאות זו חושפת הזדמנות ברורה. לדיור יסודות מוצקים, ביקוש יציב ומתאם הגנתי מול המחזורים הכלכליים. האתגר טמון בקנה מידה ובמסגרת הרגולטורית.

כדי שההון המוסדי ייכנס לפלח הדיור באופן עקבי, יש צורך בחיזוי פיסקלי, יציבות בכללי החכירה וזריזות רבה יותר בתהליכי הרישוי. ללא גורמים אלה, הסיכון הנתפס נשאר גבוה וההון נותר זהיר.

רכיב מרכזי נוסף במשוואה החדשה הוא קיימות. נכסים חסרי יעילות באנרגיה עומדים בפני סיכון הולך וגובר להתיישנות ואובדן נזילות. לפורטוגל יש יתרון יחסי בעניין זה, והיא נהנית ממטריצת אנרגיה עם שילוב גבוה של מתחדשים וביקוש הולך וגדל לאישורים סביבתיים בפרויקטים חדשים

השקעות מוסדיות אינן מונעות עוד על ידי מחזורים קצרים. היא מבקשת עקביות, חזון לטווח ארוך ומסגרת יציבה. פורטוגל מאגדת רבות מהתכונות הללו. אם היא תצליח ליישר את המדיניות הציבורית, לפשט תהליכים ולבנות טוב יותר את שוק הדיור, היא יכולה להתגבש כיעד מובנה להון לטווח ארוך.

בשוק עולמי תובעני יותר, בהירות אסטרטגית ויציבות רגולטורית הפכו לנכסים מכריעים. ובמשוואה זו יוגדר המחזור הבא של הנדל"ן הפורטוגלי.