Mistrzostwa Świata FIFA 2030 zawitają do Portugalii. Trzy stadiony, dwa miasta i jedno z najchętniej oglądanych wydarzeń na świecie w 2030 roku. Dla każdego, kto myśli o inwestowaniu w portugalskie nieruchomości, czy to po raz pierwszy, czy też dodając do istniejącego portfela, pytanie jest proste: czy zmienia to rachunek zysków i strat, a jeśli tak, to w jaki sposób?

Co tak naprawdę mówi nam historia

Każde mistrzostwa świata w piłce nożnej od 2010 r. odcisnęły wymierne piętno na nieruchomościach w krajach goszczących. Wzorzec ten jest na tyle spójny, że warto potraktować go poważnie.

W Brazylii, przed turniejem w 2014 roku, ceny nieruchomości mieszkalnych w São Paulo wzrosły o 25% w latach 2010-2013, podczas gdy w Rio de Janeiro w tym samym okresie wzrosły o 28%, przy czym największe wzrosty koncentrowały się wokół Maracanã. Kiedy nadszedł czas turnieju, ceny wynajmu w Rio wzrosły o kolejne 35% w porównaniu do poziomów sprzed Mistrzostw Świata. W Katarze lata poprzedzające 2022 r. opowiedziały podobną historię: tylko w 2021 r. odnotowano ponad 5000 transakcji na rynku nieruchomości o wartości 25 mld QAR, czynsze komercyjne w West Bay wzrosły o 25%, a obłożenie hoteli podczas turnieju osiągnęło szczyt 90%, a dzienne stawki wzrosły o 45% w porównaniu do normalnych poziomów. Po tym wydarzeniu Katar odnotował 58% wzrost ruchu turystycznego, który utrzymał popyt na nieruchomości znacznie dłużej niż po meczu finałowym.

Firma badawcza Lincoln Institute of Land Policy, analizując wpływ infrastrukturalny megawydarzeń w wielu krajach goszczących, stwierdziła, że długoterminowe zyski z nieruchomości są najbardziej spójne tam, gdzie inwestycje związane z wydarzeniami wzmacniają istniejące centra zatrudnienia, połączenia transportowe i popyt mieszkaniowy, a nie polegają wyłącznie na krótkoterminowej turystyce. Wniosek ten jest szczególnie istotny w przypadku Portugalii.

Kolejną prawidłowością, na którą warto zwrócić uwagę, jest to, że w poprzednich turniejach rynki nieruchomości podlegały znanemu cyklowi. Wcześni inwestorzy czerpią korzyści z zapowiedzi dotyczących infrastruktury, nabywcy w połowie cyklu napotykają na rosnące ceny, a późni uczestnicy często napotykają na szczytowe ceny z ograniczonym wzrostem. Obecnie znajdujemy się we wczesnej fazie portugalskiego cyklu. To okno nie pozostanie otwarte w nieskończoność.

Kredyty: Dostarczone zdjęcie; Autor: Maven Investment Management;

Dlaczego Portugalia ma strukturalnie lepszą pozycję niż poprzedni gospodarze

Brazylia wydała 11 miliardów dolarów na przygotowania do 2014 roku i przekroczyła budżet. Katar zainwestował ponad 220 miliardów dolarów. Oba te kraje doświadczyły napięć finansowych, a w przypadku Brazylii korekta gospodarcza po zakończeniu imprezy częściowo zniwelowała część aprecjacji sprzed wydarzenia.

Portugalia znajduje się w innej sytuacji. Jako współgospodarz, wykorzystując istniejącą infrastrukturę, Portugalia może spełnić wymagania FIFA, jednocześnie ograniczając ekspozycję finansową. Estádio da Luz, Estádio José Alvalade i Estádio do Dragão to potwierdzone obiekty wymagające raczej renowacji niż budowy. Ryzyko fiskalne, które towarzyszyło poprzednim gospodarzom, jest tutaj w dużej mierze nieobecne.

Zamiast tego Portugalia otrzymuje korzyści ekonomiczne wynikające z globalnej widoczności, wzrostu turystyki i ulepszeń infrastruktury, bez przekroczenia budżetu, które spowodowało erozję zysków w innych miejscach. Analiza DLA Piper dotycząca turnieju w 2030 r. wskazuje hotelarstwo i turystykę, powierzchnie handlowe i komercyjne oraz budynki mieszkalne przylegające do infrastruktury jako trzy główne obszary możliwości dla inwestorów z krajów współgospodarzy.

Rynek pod wydarzeniem

Mistrzostwa Świata w piłce nożnej nie odbywają się w próżni. Portugalski rynek nieruchomości już teraz osiąga dobre wyniki w oparciu o własne fundamenty, jak wyszczególniono w raporcie Maven 2026 Portugal Real Estate Outlook.

Ceny domów wzrosły o 16,1% rok do roku w 3. kwartale 2025 r., a wolumen transakcji wzrósł o 4%. Lizbona i Porto utrzymały wieloletni popyt ze strony międzynarodowych nabywców z wielu grup narodowościowych. Liczba amerykańskich rezydentów w Portugalii wzrosła o ponad 500% od czasu pandemii, wzrastając o 36% w samym 2024 r., a trend ten nie wykazuje oznak spowolnienia. Portugalia konsekwentnie plasuje się w czołówce światowych destynacji relokacyjnych dla obcokrajowców poszukujących stabilności, jakości życia i przejrzystych ram prawnych dotyczących własności nieruchomości.

Mistrzostwa Świata w piłce nożnej są katalizatorem, który nakłada się na podstawy, które już działają. Połączenie silnego popytu bazowego z konkretnym, ograniczonym czasowo wydarzeniem globalnym jest tym, co tworzy trwałą aprecjację, a nie spekulacyjne skoki.

Co kupić

Nie wszystkie typy nieruchomości odniosą jednakowe korzyści. Opierając się na historycznych wzorcach z Brazylii i Kataru oraz specyficznym profilu Portugalii, wyróżniają się trzy kategorie.

Najem krótkoterminowy nieruchomości mieszkaniowych jest najbardziej bezpośrednią opcją. Mistrzostwa Świata w Piłce Nożnej w Katarze spowodowały 50% wzrost cen wynajmu krótkoterminowego w całym regionie, a dzielnice nadbrzeżne Doha odnotowały największe wzrosty po prostu dlatego, że znajdowały się najbliżej miejsc, w których chcieli przebywać odwiedzający. W przypadku Portugalii, dobrze zlokalizowane apartamenty w Lizbonie i Porto, szczególnie w obszarach o silnej łączności transportowej i bliskości stadionów gospodarzy, odnotują znaczny popyt na wynajem krótkoterminowy w miesiącach otaczających turniej. Argumentem przemawiającym za zakupem teraz jest to, że można uzyskać kilkuletnią stopę zwrotu przed wydarzeniem, a następnie skorzystać z gwałtownego wzrostu w okresie turnieju i posiadać fundamentalnie solidne aktywa na rynku z długoterminowymi czynnikami popytu.

Hotelarstwo i zakwaterowanie z obsługą to instytucjonalna wersja tej samej tezy. Istniejące w Portugalii zasoby hotelowe nie będą wystarczające przy szczytowym popycie. Deweloperzy wprowadzający na rynek nowe klucze hotelowe lub apartamenty z obsługą przed 2030 r. celują w prawdziwą lukę. Czas realizacji ma znaczenie, wszystko, co zaczyna się teraz budować, ma około trzech do czterech lat na uruchomienie przed turniejem, co jest osiągalne, ale nie spokojne.

Sąsiadujące ze stadionami i regenerujące się dzielnice reprezentują długoterminową historię aprecjacji. W Lizbonie obszar wokół Estádio da Luz w Benfica jest już na wczesnym etapie znaczącej transformacji. Projekt Benfica District o wartości 220 mln euro, obejmujący nową krytą arenę, plac dla kibiców, obiekty użyteczności publicznej i przestrzeń handlową, ma na celu przekształcenie obecnego stadionu i jego parkingów w całoroczne miejskie miejsce docelowe. Na okolicznych ulicach pojawiło się już wiele wysokiej klasy inwestycji mieszkaniowych. Inwestorzy wchodzący na ten obszar kupują teraz, zanim infrastruktura zostanie ukończona, co historycznie jest źródłem lepszych zwrotów.

Kredyty: Dostarczone zdjęcie; Autor: Maven Investment Management;

W Porto Estádio do Dragão znajduje się we wschodniej części miasta, w obszarze, w którym w ostatnich latach dokonano znaczących inwestycji rewitalizacyjnych. Mistrzostwa Świata w piłce nożnej dodają kolejną warstwę widoczności i aktywności deweloperskiej do korytarza, który już wcześniej się poprawiał.

Powierzchnie handlowe i biurowe stanowią drugorzędną okazję, ale warto na nie zwrócić uwagę. Mistrzostwa Świata w Katarze spowodowały znaczny wzrost wartości nieruchomości handlowych i komercyjnych, a oczekuje się, że turniej w 2030 r. zwiększy popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe w dużych miastach, ponieważ międzynarodowe firmy i organizacje szukają przyczółka. W szczególności w przypadku Lizbony, która już teraz cieszy się rosnącą obecnością sektora technologicznego i finansowego, stanowi to uzupełnienie istniejącego popytu.

Gdzie kupić

Korytarz Lizbona - Benfica / Luz. Obszar przylegający do stadionu jest najbardziej bezpośrednim beneficjentem zarówno turnieju, jak i rozwoju dzielnicy Benfica. Dobrze skomunikowany metrem, w pobliżu Colombo (jednego z największych centrów handlowych na Półwyspie Iberyjskim) i na obszarze, który historycznie był niedowartościowany w stosunku do centrum Lizbony. Premia za regenerację nie została jeszcze w pełni wyceniona.

Lizbona - dzielnice o ugruntowanej pozycji z silnymi podstawami wynajmu krótkoterminowego. Príncipe Real, Estrela, Campo de Ourique i Avenidas Novas skorzystają na gwałtownym wzroście popytu w okresie turniejowym. Są to obszary, w których długoterminowe uzasadnienie inwestycyjne jest już silne, a Mistrzostwa Świata w piłce nożnej zwiększają krótkoterminową rentowność.

Porto - Bonfim i korytarz wschodni. Obszar wokół Estádio do Dragão jest jedną z najbardziej aktywnych stref rewitalizacji Porto. Nowa zabudowa mieszkaniowa, poprawiająca się infrastruktura i silny popyt na wynajem krótkoterminowy ze strony miasta, które jest jednym z najszybciej rozwijających się ośrodków turystycznych w Europie, sprawiają, że jest to wiarygodna pozycja w perspektywie średnioterminowej.

Porto - centrum miasta i Ribeira. Podobnie jak w przypadku najlepszych dzielnic Lizbony, mistrzostwa świata w piłce nożnej będą napędzać popyt na wynajem krótkoterminowy w najbardziej znanych i pożądanych obszarach Porto. Nieruchomości tutaj mają tendencję do utrzymywania wartości, a płynność wyjścia jest niezawodna. Dla inwestorów, którzy chcą wejść na ten rynek, Maven ma szeroki wybór możliwości mieszkaniowych poza planem dostępnych obecnie w tym korytarzu, skontaktuj się z community@maveninvest.pt, aby dowiedzieć się więcej.

Czy teraz jest właściwy moment?

Pytanie o czas jest najczęściej zadawane przez inwestorów, a dowody historyczne są dość jasne. Inwestorzy rozpoczynający działalność w miastach-gospodarzach mistrzostw świata w piłce nożnej korzystają z zapowiedzi dotyczących infrastruktury i korzystnych cen wejścia, nabywcy w połowie cyklu zazwyczaj stają w obliczu rosnących cen, a późno wchodzący na rynek często kupują na szczycie lub w jego pobliżu.

Cykl Portugalii znajduje się na wczesnym etapie. Turniej został potwierdzony, stadiony są znane, a programy inwestycyjne ogłoszone. Rynek jest świadomy tego wydarzenia, ale nie dokonał jeszcze jego pełnej wyceny.

Zastrzeżenie, jak zawsze, polega na tym, że inwestycja musi mieć sens na własnych warunkach. Mistrzostwa Świata w piłce nożnej to znaczący wiatr w plecy, a nie substytut solidnych fundamentów. Osoby inwestujące w Portugalii po raz pierwszy powinny skonsultować się z zespołem ekspertów.

Efekt ekspozycji - co mundial robi poza samym turniejem

Mistrzostwa Świata w Piłce Nożnej w 2022 r. obejrzało łącznie około pięciu miliardów widzów na całym świecie. Każdy mecz rozgrywany w Lizbonie i Porto sprawi, że oba miasta znajdą się przed tą publicznością, nie tylko jako miejsce rozgrywek, ale także jako cel podróży. Ujęcia ze stadionów, programy miejskie nadawane między meczami, dziennikarstwo podróżnicze, które zalewa główne publikacje w ciągu dwóch do trzech lat poprzedzających turniej. Dla wielu widzów będzie to pierwsze poważne wprowadzenie do Portugalii.

Są też ludzie, którzy faktycznie się pojawią. Setki tysięcy odwiedzających, wielu z nich z Ameryki Północnej, Europy Północnej i rynków wschodzących, z którymi Portugalia miała ograniczony kontakt, spędzi dni lub tygodnie w Lizbonie i Porto. Zatrzymają się w dzielnicach, będą jeść w restauracjach, spacerować ulicami i wyjadą z kraju, który wcześniej znali tylko mgliście. Znaczna część z nich wróci.

W ten sposób globalne wydarzenia trwale poszerzają pulę nabywców na rynku. Oś czasu konwersji jest długa, osoby, które odkryją Portugalię w 2030 r., mogą podjąć decyzję inwestycyjną dopiero w 2033 lub 2034 r. Portugalia już teraz startuje z jednej z najsilniejszych baz turystycznych w Europie, co oznacza, że wzrost popytu po wydarzeniu będzie prawdopodobnie trwalszy niż w przypadku poprzednich gospodarzy. Fala popytu nie załamuje się w dniu finału. Buduje się przez lata po nim.

Podsumowanie

Mistrzostwa Świata w Piłce Nożnej 2030 stanowią rzadką zbieżność globalnej widoczności i inwestycji w infrastrukturę, które pojawiają się na rynku, który już działa. Przewaga infrastrukturalna nad poprzednimi gospodarzami zmniejsza ryzyko fiskalne. Podstawy rynkowe są silne niezależnie od tego wydarzenia. A historyczny wzorzec w Brazylii i Katarze sugeruje, że inwestorzy, którzy działają we wczesnej fazie cyklu gospodarza, konsekwentnie osiągają lepsze wyniki niż ci, którzy czekali.

Subskrybuj biuletyn The Portugal Investor's Newsletter, aby otrzymywać bieżące informacje rynkowe od zespołu Maven i skontaktuj się z nami pod adresem community@maveninvest.pt, gdy będziesz gotowy do rozmowy.