Portugal hat sich zu einem der attraktivsten Ziele für Immobilieninvestitionen in Europa entwickelt, sei es als Wohnsitz, für den Urlaub oder für den langfristigen Vermögenszuwachs. Die soziale Stabilität, der starke rechtliche Schutz und die hohe Lebensqualität ziehen weiterhin internationale Käufer an, die einen Umzug, Investitionsmöglichkeiten oder eine Diversifizierung ihres Portfolios suchen.

Europäische Käufer dominieren die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Portugal, insbesondere aus Frankreich, Großbritannien, Deutschland, der Schweiz und Spanien. Aber auch die Vereinigten Staaten gehören in mehreren Regionen zu den drei wichtigsten Nationalitäten.

Portugal wurde sogar als "unglaublich begehrenswertes Reiseziel" für Amerikaner bezeichnet. Wie The Guardian es ausdrückte: "Es ist der beste Ort, um den USA zu entfliehen". Der Zeitung zufolge ist Portugal aufgrund von Faktoren wie Sicherheit und Lebenshaltungskosten in einer günstigeren Position als die Vereinigten Staaten.

Im Global Peace Index 2024 steht Portugal auf Platz 7, während die USA auf Platz 128 liegen, "zwischen Kenia und Ecuador". Das Land bietet ein universelles und zugängliches öffentliches Gesundheitswesen, vergleichsweise niedrige Lebenshaltungskosten, solide Antidiskriminierungsgesetze und Freizügigkeit innerhalb der EU. Im Jahr 2023 verzeichnete Portugal landesweit nur 89 Tötungsdelikte, verglichen mit 16.935 in den USA.

Trotz der scheinbaren Einfachheit des Verfahrens ist der Kauf einer Immobilie in Portugal mit rechtlichen Besonderheiten verbunden, die insbesondere von ausländischen Käufern sorgfältig geprüft werden müssen. Dieser Artikel beschreibt die wichtigsten rechtlichen Aspekte, die jeder internationale Investor verstehen sollte, bevor er eine Immobilientransaktion in Portugal abschließt.

1. Offener Zugang zum portugiesischen Immobilienmarkt

Das portugiesische Recht sieht keine wesentlichen Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch ausländische Bürger vor. Unabhängig davon, ob es sich um Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien oder Grundstücke handelt, genießen Gebietsfremde die gleichen Eigentumsrechte und den gleichen Schutz wie portugiesische Staatsangehörige.

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Die einzige anfängliche Anforderung ist der Erhalt einer portugiesischen Steueridentifikationsnummer (NIF), die für jede wirtschaftliche Aktivität, einschließlich des Immobilienerwerbs, obligatorisch ist.

2. Die Bedeutung der rechtlichen Due-Diligence-Prüfung

Die Due-Diligence-Prüfung ist wohl der wichtigste Schritt bei jeder Immobilientransaktion. Sie stellt unter anderem sicher, dass die Immobilie:

  • korrekt registriert ist;
  • frei von Pfandrechten, Hypotheken oder anhängigen Rechtsstreitigkeiten ist;
  • die erforderlichen städtebaulichen und baurechtlichen Genehmigungen erfüllt;
  • keine kommunalen Verstöße oder illegalen Arbeiten aufweist;
  • keine unbezahlten Eigentumswohnungsgebühren oder Steuerschulden.

Obwohl das portugiesische Immobilienregistrierungssystem sehr zuverlässig ist, kann dieses Vertrauen ausländische Käufer manchmal dazu verleiten, notwendige Überprüfungen zu übersehen. Eine unzureichende Sorgfaltspflicht kann zu Verzögerungen, Rechtsstreitigkeiten oder erheblichen finanziellen Verlusten führen.

3. Der Promissory Contract (CPCV): eine besondere portugiesische Praxis

Der Kauf- und Verkaufsvertrag (CPCV) ist zwar nicht zwingend vorgeschrieben, aber auf dem portugiesischen Immobilienmarkt weit verbreitet. Durch ihn können die Parteien:

  • die Immobilie reservieren;
  • Bedingungen und Fristen festlegen;
  • Sanktionen für die Nichteinhaltung festlegen;
  • eine Kaution vereinbaren, die die Verpflichtung der Parteien bekräftigt.

Ausländische Käufer verlangen oft maßgeschneiderte Klauseln, wie z. B. verlängerte Fristen für internationale Geldüberweisungen oder Bedingungen im Zusammenhang mit ausländischen Finanzierungen.

4. Urkunde und Eintragung: Wann wird der Kauf rechtskräftig?

Das Eigentum wird erst mit der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde oder der beglaubigten privaten Urkunde, die vor einem Rechtsanwalt, Notar oder Notar ausgefertigt wird, rechtskräftig. Der nächste Schritt ist die Eintragung im Grundbuchamt, die den Eigentumsübergang gegenüber dem Staat bestätigt.

Zusammen bieten diese Schritte ein hohes Maß an Rechtssicherheit und tragen dazu bei, dass Portugal als eines der transparentesten und zuverlässigsten Immobiliensysteme Europas gilt.

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5. Steuern und Kosten, mit denen ausländische Käufer rechnen müssen

Der Erwerb einer Immobilie ist mit zusätzlichen Kosten verbunden, darunter:

  • IMT (Grunderwerbssteuer)
  • Stempelabgabe
  • Notar- und Registrierungsgebühren

Der genaue Betrag hängt vom Preis, der Art und der geplanten Nutzung der Immobilie ab. Eine sorgfältige Finanzplanung ist unerlässlich, um Überraschungen zu vermeiden und die Gesamtinvestition genau zu berechnen.

6. Aufenthalt und Investition: Was hat sich geändert?

Portugal wurde durch das Programm "Goldenes Visum" für den Aufenthalt durch Investition international bekannt. Jüngste Gesetzesänderungen bedeuten jedoch, dass der Erwerb einer Immobilie nicht mehr automatisch Zugang zu diesem Programm gewährt.

Dennoch können ausländische Investoren immer noch von alternativen Visa-Routen profitieren, wie z. B. dem D7 (Visum für passives Einkommen) oder dem D2 (Unternehmervisum), die beide oft mit dem Erwerb von Immobilien kombiniert werden. Für viele ist der Immobilienerwerb nach wie vor ein strategischer Bestandteil der Standortverlagerung, auch wenn er keinen direkten Weg zum Goldenen Visum mehr darstellt.

7. Warum spezialisierte rechtliche Unterstützung unerlässlich ist

Auch wenn Portugal als sicherer und transparenter Markt gilt, sind mit jeder Transaktion Details verbunden, die eine professionelle Analyse erfordern. Ein auf das Immobilienrecht spezialisierter Rechtsanwalt gewährleistet:

  • den vollen Schutz der Interessen des Käufers;
  • eine umfassende Prüfung aller Unterlagen;
  • die Aushandlung fairer und sicherer Vertragsbedingungen;
  • Vertretung in Portugal, wenn sich der Käufer im Ausland befindet;
  • Vermeidung von Risiken, Streitigkeiten und unerwarteten Verbindlichkeiten.

Professionelle rechtliche Unterstützung ist keine zusätzliche Ausgabe, sondern eine entscheidende Investition für jeden, der mit Vertrauen in einen ausländischen Immobilienmarkt eintritt.

Fazit

Portugal bietet eine seltene Kombination aus Stabilität, Transparenz und langfristigem Immobilienpotenzial. Für internationale Investoren bleibt es einer der attraktivsten Märkte in Europa. Doch die rechtliche Komplexität des Immobilienerwerbs macht eine fachkundige Beratung unerlässlich.

Mit der richtigen rechtlichen Unterstützung wird der Immobilienerwerb in Portugal nicht nur sicher, sondern auch zu einer ausgezeichneten Gelegenheit für Investitionen und eine höhere Lebensqualität.


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