Dans son "Étude économique" du Portugal, qui analyse les performances économiques du pays, l'Organisation de coopération et de développement économiques(OCDE) déclare que "les réformes précédentes visant à stimuler l'offre de logements locatifs n'ont eu qu'un succès limité en raison de la fragmentation persistante de la réglementation", du gel des loyers avant 1990 et "des changements fréquents de politique qui créent de l'incertitude pour les investisseurs", conclut l'analyse.

Dans un sous-chapitre consacré à l'efficacité énergétique, l'OCDE note que, "malgré le climat doux du Portugal et une demande énergétique globalement faible", la mauvaise qualité des logements "contribue à des niveaux élevés de pauvreté énergétique" et "nuit à la santé et au bien-être de la population".

Dans son diagnostic initial de la crise du logement au Portugal, l'OCDE souligne la "faiblesse des investissements dans le logement au cours des dernières décennies", l'augmentation des prix des terrains et des coûts de construction, la "pénurie de main-d'œuvre qualifiée", ainsi que les délais et la complexité de l'obtention des permis de construire.

Par exemple, le nombre de jours pour obtenir un permis de construire en 2023 varie de 272 à Funchal à 548 à Coimbra, en passant par 545 à Lisbonne et 453 à Porto.

En outre, le parc immobilier, "l'un des plus importants" de l'OCDE en termes de pourcentage, s'avère "inefficace", puisque le nombre de logements non utilisés comme résidences principales - parce qu'ils sont vacants (12 % des logements en 2021) ou utilisés comme résidences secondaires (19 %) - "est le plus élevé" parmi les pays de l'organisation.

Ce scénario a également été observé dans le centre de Lisbonne, où 14,9 % des propriétés étaient vacantes et 9,3 % utilisées comme résidences secondaires en 2021.

Bien que le gouvernement et de nombreuses municipalités aient augmenté leurs investissements ces dernières années, "le parc de logements sociaux était l'un des plus faibles de l'OCDE en 2022".

En 2022, le Portugal a alloué environ 0,1 % de son PIB au logement social, selon le rapport.

L'inadéquation entre l'offre et la demande sur le marché du logement s'explique par une augmentation de 13 % du nombre de ménages entre 2010 et 2023, "reflétant une tendance à la réduction de la taille des ménages".

En outre, les "prix de l'immobilier comparativement bas" par rapport aux normes internationales ont encouragé la demande des citoyens étrangers, représentant "environ 10 % de la valeur totale des transactions immobilières entre 2019 et 2024."

La demande des étrangers s'est concentrée "sur des propriétés plus chères, reflétant le pouvoir d'achat relativement plus élevé et les exigences minimales en matière d'investissement" requises par les "visas dorés".

La croissance du tourisme a également augmenté la demande de logements, tout comme "l'expansion des locations à court terme".

"À Lisbonne, par exemple, le nombre de propriétés annoncées sur Airbnb est passé de 18 277 en septembre 2019 à 21 181 en décembre 2024, ce qui correspond à environ 7,6 % de tous les logements de la zone urbaine", souligne l'étude.