Depois de dois anos de subidas muito expressivas, com crescimentos acima dos 10% ao ano, os preços das casas deverão abrandar o ritmo. As projeções apontam para uma valorização na ordem dos 7% este ano, com desaceleração gradual nos anos seguintes. Ainda assim, Portugal continuará entre os mercados com maior crescimento na Europa. Isto diz-nos duas coisas importantes: o ciclo mantém-se positivo, mas entrou numa fase mais madura.

A estabilidade vem de fatores estruturais. A oferta continua limitada. Constrói-se menos do que o necessário e os obstáculos regulatórios, a escassez de mão de obra e os custos de construção continuam a condicionar a capacidade de resposta do setor. Enquanto este desequilíbrio persistir, os preços dificilmente sofrerão correções abruptas.

Do lado da procura, também não há sinais de fragilidade imediata. O mercado de trabalho tem mostrado resiliência, o desemprego mantém-se relativamente controlado e, apesar da pressão sobre o poder de compra, o número de agregados familiares continua a crescer a um ritmo superior ao da população. A procura estrutural por habitação mantém-se sólida, mesmo com a redução da procura externa em alguns segmentos.

Mas há mudança. E essa mudança é relevante.

Portugal é hoje apontado como um dos mercados mais sobrevalorizados da Europa em termos de relação preço/rendimento. A acessibilidade tornou-se um tema central. Não apenas socialmente, mas também economicamente. Quando os preços crescem de forma persistente acima dos rendimentos, a sustentabilidade de longo prazo entra em discussão.

Ao mesmo tempo, as condições financeiras deixaram de ser tão favoráveis como foram no passado. As taxas de juro estabilizaram e há pouco espaço para cortes adicionais no curto prazo. Isso retira algum combustível ao crescimento acelerado dos preços, introduzindo um travão natural no mercado.

No segmento do investimento, os números mostram confiança, mas também seletividade. O volume total investido cresceu em 2025, com forte presença de capital internacional, mas com um regresso interessante do capital nacional. Escritórios, retalho e hotelaria continuam a atrair interesse, enquanto a logística mantém potencial devido à escassez de ativos de qualidade.

No residencial, a tendência de descentralização é talvez uma das mudanças mais relevantes. Capitais de distrito fora dos grandes centros registam crescimentos expressivos. Ilhas e regiões historicamente secundárias ganham protagonismo. O mercado português deixou de ser apenas Lisboa, Porto e Algarve. Está mais distribuído, mais complexo e mais diversificado.

Esta é, para mim, a grande transformação silenciosa. O imobiliário português já não é um mercado emergente. É um mercado observado, analisado e integrado nas decisões estratégicas de investidores globais. Essa maturidade traz estabilidade, mas também maior escrutínio.

O desafio para os próximos anos será gerir este equilíbrio. Manter a confiança, garantir oferta adequada, preservar competitividade internacional e, ao mesmo tempo, responder à questão da acessibilidade.

A estabilidade existe. Mas a mudança também. E é precisamente nesta tensão saudável entre as duas que se definirá o próximo capítulo do imobiliário em Portugal.