Приобретение нового дома в Португалии может быть сопряжено с определенными трудностями. Строительство нового дома может стать началом пугающего и сложного процесса. Независимо от того, приобретается ли недвижимость для личного пользования или в качестве инвестиции, потенциальные покупатели должны учитывать ряд ключевых юридических и практических аспектов, особенно тех, которые связаны с защитой прав потребителей и гарантиями после продажи. Структура, в рамках которой совершается покупка - будь то частное лицо или коммерческая организация, - играет решающую роль в определении прав и средств защиты, доступных в случае обнаружения строительных дефектов или споров с продавцом или подрядчиком.

Индивидуальные и профессиональные покупатели: Юридические последствия

Одно из первых решений, которое должен принять покупатель, касается юридического лица, под которым будет приобретаться недвижимость. Покупка дома как физического лица, а не через компанию или другую коммерческую структуру, дает значительные юридические преимущества. Это различие определяет, будет ли человек рассматриваться как потребитель или как профессионал, что имеет существенные последствия в соответствии с законодательством Португалии и Европейского союза.

В отношении домов, приобретенных после 1 января 2022 года, покупатель пользуется защитными рамками, установленными Директивой (ЕС) 2019/771 о контрактах на продажу товаров и Директивой (ЕС) 2019/770 о цифровом контенте и услугах. Эти директивы были перенесены в португальское законодательство посредством закона-декрета № 84/2021 от 18 октября, который обеспечивает всеобъемлющий уровень защиты прав потребителей во всех странах-членах Европейского союза.

Новые директивы не распространяются на объекты недвижимости, приобретенные до вышеупомянутой даты. Они будут подпадать под действие законодательной базы, предусматривающей более строгие правила и сжатые сроки.

Таким образом, физические лица, приобретающие недвижимость для личного пользования вне контекста коммерческой деятельности, подпадают под действие закона о защите прав потребителей. И наоборот, покупатели, действующие в профессиональном качестве - например, через предприятие, фонд или компанию специального назначения (SPV), - подпадают под действие общих положений Гражданского кодекса Португалии, которые предоставляют значительно меньшую защиту.

Гарантийные сроки на строительные дефекты Закон-декрет № 84/2021

Португальское законодательство предусматривает, что продавец обязан передать товар (объект недвижимости) в соответствии с договором купли-продажи. Объект должен обладать характеристиками качества, безопасности, пригодности для проживания, защиты окружающей среды и функциональности, чтобы обеспечить его пригодность для использования по назначению в течение разумного и полезного срока службы.

Объект недвижимости будет признан несоответствующим следующим четырем обстоятельствам:

- Объект не соответствует описанию или образцу, предоставленному продавцом, образцу или модели;

- Имущество не подходит для конкретного использования, предполагаемого потребителем;

- Имущество не подходит для целей, для которых обычно используются товары того же типа;

- Имущество не обладает качествами и характеристиками, обычно ожидаемыми от товаров того же типа;

Это означает, что если покупатель столкнулся с любым из этих сценариев, при условии, что они были проверены в течение гарантийного срока - который зависит от структурного или неструктурного характера дефекта - потребитель имеет право потребовать возмещения ущерба от продавца. Широта и объем возмещения зависят от характера дефекта.

Существенной областью, в которой эти правовые различия имеют практическое значение, являются гарантийные сроки на строительные дефекты.

Согласно португальскому законодательству:

- 10-летняя гарантия распространяется на конструктивные дефекты.

- На неструктурные дефекты гарантия составляет 5 лет.

Различие между структурными и неструктурными компонентами часто является источником путаницы. Примеры того, что является структурными элементами, включают:

- фундаменты (например, фундаменты, фундаментные балки, плотовые фундаменты, сваи)

- Подпорные конструкции (например, диафрагменные стены, подпорные стенки)

- Надстройки (например, колонны, перекрытия, балки, несущие стены)

- Системы из предварительно напряженного бетона

- Кровельные конструкции (например, обрешетка, поперечные балки).

Все остальные компоненты относятся к категории неконструктивных и, следовательно, на них распространяется пятилетняя гарантия.

Кредиты: Предоставленное изображение; Автор: Клиент;

Осуществление ваших прав: Процедуры и сроки

Когда дефект становится очевидным, у потребителей есть несколько средств правовой защиты, включая ремонт или замену поврежденного элемента, снижение цены или, в тяжелых случаях, расторжение договора. Выбранное средство защиты должно быть соразмерно дефекту. Например, незначительные косметические дефекты, как правило, не являются основанием для полного расторжения договора.

Важно отметить, что закон не устанавливает жестких сроков для завершения ремонта. Вместо этого ремонт должен быть проведен в разумные сроки с учетом серьезности дефекта и потенциальных трудностей, которые он может причинить покупателю.

Самым важным шагом в сохранении законных прав является своевременное уведомление продавца. Это должно произойти в течение применимого гарантийного срока, который составляет пять или десять лет. Хотя закон не предписывает конкретный способ уведомления, настоятельно рекомендуется использовать поддающиеся проверке средства, такие как заказное письмо или электронная почта с подтверждением. Направление уведомления является крайне важным моментом, поскольку судебное разбирательство должно быть начато в течение трех лет с момента получения продавцом уведомления.

Более того, этот трехлетний срок приостанавливается на время текущего ремонта или если стороны прибегают к посредничеству или судебному разбирательству.

Коммерческие покупки: Снижение уровня защиты

Для тех, кто приобретает недвижимость через компанию или другую коммерческую структуру, правовая защита значительно сужается.

В таких случаях:

  • Покупатель должен уведомить продавца о дефектах в течение 30 дней с момента их обнаружения.
  • Судебный иск должен быть подан в течение одного года с момента уведомления.

Несоблюдение обоих сроков влечет за собой утрату права требовать возмещения ущерба, даже если первоначальное уведомление было сделано правильно. К сожалению, многие покупатели обращаются за юридической помощью только тогда, когда сроки приближаются или уже истекли, что значительно ограничивает их возможности.

По этой причине рекомендуется обратиться к юристу не позднее чем через шесть месяцев после уведомления продавца, особенно если в течение этого срока не было предпринято никаких мер по исправлению ситуации.

Заключение

Покупка или строительство дома в Португалии - это не только выбор правильного местоположения или переговоры о справедливой цене. Понимание юридической структуры сделки и связанных с ней прав потребителей необходимо для защиты своих инвестиций. Будь то частное лицо или коммерческая организация, осведомленность о применимых гарантийных сроках, сроках уведомления и средствах правовой защиты может предотвратить дорогостоящие сюрпризы и обеспечить покупателю полную готовность к действиям в случае возникновения дефектов. Когда возникают сомнения, своевременная юридическая консультация имеет значение.

Контакты:

www.gfdl.legal

hello@gfdl.legal

+351 21 099 7356