L'acquisto di una nuova casa in Portogallo può presentare delle sfide. Costruire una nuova casa può essere l'inizio di un processo scoraggiante e complesso. Sia che acquistino un immobile per uso personale o come investimento, i potenziali acquirenti devono considerare diversi aspetti legali e pratici, in particolare quelli relativi alla tutela dei consumatori e alle garanzie post-vendita. La struttura con cui viene effettuato l'acquisto - sia come singolo che attraverso un'entità commerciale - gioca un ruolo fondamentale nel determinare i diritti e i rimedi disponibili in caso di difetti di costruzione o controversie con il venditore o l'appaltatore.

Acquirenti individuali o professionali: Implicazioni legali

Una delle prime decisioni che un acquirente deve prendere riguarda l'identità legale con cui verrà acquistato l'immobile. L'acquisto di una casa come persona fisica piuttosto che attraverso una società o un'altra entità commerciale offre notevoli vantaggi legali. Questa distinzione definisce se si è trattati come consumatori o professionisti, una differenza che ha conseguenze sostanziali nel diritto portoghese e dell'Unione Europea.

Per le case acquistate dopo il 1° gennaio 2022, l'acquirente beneficia del quadro di protezione stabilito dalla Direttiva (UE) 2019/771 sui contratti di vendita di beni e dalla Direttiva (UE) 2019/770 sui contenuti e servizi digitali. Queste direttive sono state recepite nel diritto portoghese con il Decreto-Legge n. 84/2021 del 18 ottobre, che garantisce un livello completo di protezione dei consumatori in tutti gli Stati membri dell'Unione Europea.

Le nuove direttive non si applicano alle acquisizioni di immobili avvenute prima di tale data. Esse rientreranno in quadri giuridici che prevedono regole più severe e scadenze più strette.

Pertanto, gli individui che acquistano un immobile per uso personale al di fuori del contesto di un'attività commerciale rientrano nell'ambito di protezione della legge sui consumatori. Al contrario, gli acquirenti che agiscono a titolo professionale, ad esempio attraverso un'impresa, un fondo o una società veicolo (SPV), sono soggetti alle disposizioni generali del Codice civile portoghese, che offrono una protezione significativamente inferiore.

Periodi di garanzia per i difetti di costruzione Legge-Decreto n. 84/2021

La legge portoghese stabilisce che il venditore deve consegnare il prodotto (l'immobile) in conformità al contratto di compravendita. L'immobile deve possedere caratteristiche di qualità, sicurezza, abitabilità, protezione ambientale e funzionalità tali da garantirne l'idoneità all'uso previsto per un periodo di vita ragionevole e utile.

La proprietà immobiliare sarà considerata non conforme nelle seguenti quattro circostanze:

- L'immobile non corrisponde alla descrizione o al modello fornito dal venditore;

- L'immobile non è adatto all'uso specifico previsto dal consumatore;

- Il bene non è adatto agli scopi per i quali i beni dello stesso tipo sono tipicamente utilizzati;

- il bene non presenta le qualità e le prestazioni normalmente attese da un bene dello stesso tipo;

Ciò significa che se l'acquirente si trova di fronte a uno di questi scenari, a condizione che siano verificati entro il periodo di garanzia - che dipenderà dalla natura strutturale o non strutturale del difetto - il consumatore ha il diritto di chiedere un risarcimento al venditore. L'ampiezza e la portata dei risarcimenti dipenderanno dalla natura del difetto.

Un'area essenziale in cui queste distinzioni legali hanno un impatto pratico è quella dei periodi di garanzia per i difetti di costruzione.

Secondo la legge portoghese:

- Una garanzia di 10 anni copre i difetti strutturali.

- I difetti non strutturali hanno una garanzia di 5 anni.

La distinzione tra componenti strutturali e non strutturali è spesso fonte di confusione. Esempi di elementi strutturali sono:

- Fondazioni (ad esempio, pali, travi di fondazione, fondazioni a platea, pali).

- Strutture di contenimento (ad esempio, muri diaframmatici, muri di sostegno)

- Sovrastrutture (ad es. colonne, solette, travi, muri portanti)

- Sistemi in calcestruzzo precompresso

- Strutture del tetto (ad esempio, arcarecci, travi)

Tutti gli altri componenti rientrano nella categoria non strutturale e sono quindi soggetti alla garanzia di cinque anni.

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Esercitare i propri diritti: Procedure e scadenze

Quando un difetto si manifesta, i consumatori hanno a disposizione diversi rimedi legali, tra cui la riparazione o la sostituzione dell'elemento interessato, una riduzione del prezzo o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto. Il rimedio scelto deve essere proporzionato al difetto in questione. Ad esempio, lievi difetti estetici non giustificano in genere la risoluzione completa del contratto.

È importante notare che la legge non prescrive una scadenza rigida per il completamento delle riparazioni. Al contrario, le riparazioni devono essere eseguite entro un lasso di tempo ragionevole, considerando la gravità del difetto e i potenziali disagi che può causare all'acquirente.

Il passo più importante per preservare i diritti legali è la tempestiva notifica al venditore. Questa deve avvenire entro il periodo di garanzia applicabile, che può essere di cinque o dieci anni. Sebbene la legge non imponga un metodo specifico di notifica, si raccomanda vivamente di utilizzare mezzi verificabili come la posta raccomandata o l'e-mail con ricevuta di ritorno. L'invio della notifica è una questione cruciale, in quanto l'avvio di un'azione legale deve avvenire entro tre anni dalla ricezione della notifica da parte del venditore.

Inoltre, questo periodo di tre anni è sospeso durante le riparazioni in corso o se le parti intraprendono una mediazione o un procedimento giudiziario.

Acquisti commerciali: Protezioni ridotte

Per chi acquista un immobile attraverso una società o un'altra struttura commerciale, le tutele legali sono notevolmente più limitate.

In questi casi:

  • L'acquirente deve notificare al venditore i difetti entro 30 giorni dalla scoperta.
  • L'azione legale deve essere intentata entro un anno dalla notifica.

Il mancato rispetto di una delle due scadenze comporta la decadenza del diritto di chiedere un risarcimento, anche se la notifica iniziale è stata effettuata correttamente. Purtroppo, molti acquirenti si rivolgono a un legale solo quando i termini sono prossimi o già scaduti, limitando notevolmente le loro possibilità.

Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi a un avvocato entro e non oltre sei mesi dalla notifica al venditore, soprattutto se non è stata intrapresa alcuna azione correttiva entro tale termine.

Conclusione

L'acquisto o la costruzione di una casa in Portogallo comporta molto di più della scelta della posizione corretta o della negoziazione di un prezzo equo. Comprendere la struttura legale della transazione e i relativi diritti dei consumatori è essenziale per proteggere il proprio investimento. Sia che l'acquisto avvenga come privato o attraverso un'entità commerciale, essere a conoscenza dei periodi di garanzia, dei termini di notifica e dei rimedi legali applicabili può evitare costose sorprese e garantire che l'acquirente sia pienamente equipaggiato per agire in caso di difetti. In caso di dubbio, una consulenza legale tempestiva fa la differenza.

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