In een land dat sterk wordt gekenmerkt door een verouderende woningvoorraad, dat lijdt onder ernstige tekorten in het aanbod en dat een huisvestingscrisis doormaakt die nog niet is aangepakt - ondanks talloze pogingen, met name het pakket "Mais Habitação" dat door de vorige regering is goedgekeurd -, is het echter essentieel om ons af te vragen welke mechanismen in staat zouden kunnen zijn om concrete, effectieve en snelle maatregelen te nemen - op tijd en volgens de procedure - om de huidige trend te keren.

In dit verband is het gebruikelijk om verontwaardiging te uiten in de media en op sociale netwerken, waarin wordt opgeroepen tot een oplossing voor de duizenden leegstaande, verlaten, onderbenutte of ernstig aangetaste eigendommen, vaak in centrale of strategische gebieden van steden, in combinatie met de bekende fenomenen van woestijnvorming van historische centra, uitsluiting van de bevolking uit steden en gentrificatie, die steeds vaker stedelijke centra treffen. Tussentijdse maatregelen - zoals bijvoorbeeld de verhoging van de gemeentelijke onroerendgoedbelasting op leegstaande gebouwen in stedelijke drukgebieden (Wetsbesluit nr. 67/2019, van 21 mei) - lijken niet het beoogde afschrikkende effect te hebben. In die zin is het noodzakelijk om de vraag te stellen welke instrumenten waarover de bevoegde entiteiten beschikken, prioriteit moeten krijgen in het overheidsbeleid voor dit doel, als sleutelelementen in de strijd tegen de bestaande trend.

Dit was het motto van het pakket "Mais Habitação" toen het een regeling goedkeurde die voorzag in de gedwongen verhuur van eigendommen in deze omstandigheden. Zoals bekend was de controverse waarmee de goedkeuring en inwerkingtreding van deze regeling werd ontvangen echter al een voorbode van de uitkomst ervan - de onvermijdelijke intrekking ervan door de regering van Luís Montenegro, door middel van wetsdecreet nr. 43/2024 van 2 juli.

Naast een groot aantal andere maatregelen die geschikt zijn om deze kritieke missie te vervullen (zie de regeling voor gedwongen verkoop van eigendommen in de RJRU zelf, die innovatief was toen ze werd ingevoerd), zal het in deze context altijd onvermijdelijk zijn om te kijken naar de onteigening van eigendommen door de overheid in de specifieke context van stedelijke rehabilitatie als een van de meest effectieve instrumenten in deze kritieke missie van het rehabiliteren van onze woningvoorraad (en niet alleen).

De vraag rijst echter hoe een evenwicht kan worden gevonden tussen de tegenstrijdige belangen tussen de duidelijke en dringende behoeften die de overheid wil aanpakken en de natuurlijke grondwettelijke bescherming van de eigendomsrechten van burgers.

Deze altijd complexe kwestie is breder en veel eerder dan de context van stedelijke rehabilitatie, waarbij de Onteigeningswet (Wet nr. 168/99, van 18 september) van toepassing is als structurerende as van dit instituut.

We moeten ons dus afvragen welke mogelijkheden enerzijds onteigening biedt en welke beperkingen anderzijds onteigening kan hebben en welk gewicht ze kan krijgen bij het bepalen van het overheidsbeleid voor stadsvernieuwing en bij het bepalen van de activiteiten in elk gebied voor stadsvernieuwing.

Onteigening is altijd een noodzakelijkerwijs ernstige, ontwrichtende en drastische daad - grondwettelijk gezien kan de overheid deze beperking van eigendomsrechten alleen afdwingen om redenen van openbaar nut en tegen betaling van een billijke vergoeding, waarbij de vastgestelde procedure sterk wettelijk geregeld is en de legaliteitsvereisten nauwgezet worden gecontroleerd. De specifieke kenmerken van de RJRU in het gebruik van dit instrument zijn niet faciliterend, aangezien het beoogde publieke doel niet slechts instrumenteel of schijnbaar kan zijn, met een effectieve verplichting om ervoor te zorgen dat het beoogde publieke nut met de onteigeningshandeling effectief is en in de toekomst wordt gerealiseerd, op straffe van onwettigheid van het proces.

De procedure, in deze specifieke context, is de reeds bekende procedure die alle onteigeningsactiviteiten door openbare entiteiten vorm geeft - die in theorie eenvoudig is, maar lang duurt en nooit vrij is van geschillen bij de toepassing ervan. Neem de kwestie van rechtvaardige schadeloosstelling - welke criteria moeten leidend zijn bij het bepalen van de hoogte van de schadeloosstelling die aan het individu moet worden betaald bij een onteigening die wordt uitgevoerd in het kader van een stadshersteloperatie, vooral wanneer het doel is om eigendommen op de markt te brengen? Bovendien, wat is het gewicht van de compenserende functie in een opgeblazen vastgoedmarkt, en waar ligt de grens tussen de reële waarde van het onroerend goed en de waarde waartegen het op de markt zal worden gebracht na de onteigening? Critici van dit beleid zullen altijd zeggen dat er niet alleen een onmogelijk te corrigeren verschil tussen de twee zal zijn, maar ook dat de financiële last voor de overheid om onteigeningen in het kader van de ARU uit te voeren, gezien de huidige marktomstandigheden, budgettair onhoudbaar zal zijn. Als het doel is om een eigendom te onteigenen om het te verbouwen en er rendement uit te halen, waarbij noodzakelijkerwijs wordt ingegrepen in het economische ecosysteem van onroerend goed, kunnen we te maken krijgen met een pervertering van het beginsel van billijke compensatie, waaraan onteigenende entiteiten zich moeten houden.

Het geldende wetgevende systeem voor onteigeningen biedt ons een complex en gestructureerd regelgevend kader, maar om echt bruikbaar te zijn, is het noodzakelijk dat de regelgeving effectief is en snelle processen biedt, gekoppeld aan de onvermijdelijke politieke wil om innovatieve oplossingen te riskeren die het effectief kunnen aanvullen, waarbij de koppeling met instrumenten voor territoriaal beheer wordt versterkt en ervoor wordt gezorgd dat stedelijk herstel niet "fragmentarisch" gebeurt, maar wordt geïntegreerd in de onderliggende strategie voor ARU.

Een evenwichtige oplossing zal altijd onteigening inhouden als onderdeel van een reeks instrumenten die beschikbaar zijn bij de uitvoering van stadshersteloperaties - zodat ze uiteindelijk geen rechtvaardiging zijn voor "stadsreiniging" ten koste van particuliere belangen en overheidsfinanciën, maar effectieve en echt differentiërende middelen kunnen zijn. Bovendien is het onvermijdelijk dat het bepalen van een rechtvaardige compensatie wordt gekoppeld aan de uitdagingen van de vastgoedmarkt, zodat er evenwichtige oplossingen komen.

Hoewel het ons allemaal pijn doet om stadscentra vol vervallen en leegstaande eigendommen te zien, en het erop lijkt dat de voor de hand liggende oplossing de onteigening van deze eigendommen is, zal het succes van stedelijk herstel uiteindelijk afhangen van het vermogen van de wetgever en de overheid om rechtvaardigheid, efficiëntie en strategische visie te combineren, zodat uitzonderlijke instrumenten zoals deze effectief het algemeen belang dienen.

door Raquel Sirvoicar Rodrigues - Senior Associate of Real Estate bij CCA Law Firm

www.getgoldenvisa.com