Après deux années d'augmentation à deux chiffres, le Portugal a pris la tête de l'appréciation résidentielle en Europe. En 2024, les prix ont augmenté de 11,5 %. En 2025, ils auront augmenté de plus de 15 %, soit plus du double de la moyenne européenne. Aujourd'hui, selon les projections, la croissance devrait ralentir pour atteindre environ 7 % cette année et entre 5 % et 5,5 % les deux années suivantes. Malgré cela, le Portugal restera dans le top 3 européen en termes de valorisation.

À mon avis, ce n'est pas un signe de faiblesse. C'est un signe de maturité.

Ce qui soutient ce marché, ce n'est pas seulement l'enthousiasme. Il est structurel. La demande reste solide, alimentée par les changements démographiques, l'augmentation du nombre de ménages et un déficit persistant de l'offre. L'Europe vieillit peut-être, mais le nombre de logements nécessaires augmente plus vite que la population. Au Portugal, la pénurie est évidente. Environ une maison est achevée pour six vendues. Cette réalité explique à elle seule une grande partie de la pression sur les prix.

Mais il y a un autre fait important. Le marché portugais est aujourd'hui considéré comme l'un des plus surévalués d'Europe. Cela ne signifie pas qu'une bulle est imminente. Cela signifie que l'accessibilité est sous pression et que l'équilibre futur dépendra de la capacité à augmenter l'offre, à accélérer l'octroi de licences et à renforcer la construction.

Dans le même temps, l'investissement immobilier se montre confiant. En 2025, ils ont atteint 2,8 milliards d'euros, soit une croissance de 22 % par rapport à l'année précédente et un niveau supérieur à la moyenne de la dernière décennie. Les bureaux, le commerce de détail et l'hôtellerie ont concentré la majeure partie des capitaux. Les rendements sont restés stables et même avec un potentiel de compression dans des segments tels que la logistique.

Lisbonne reste la ville la plus chère, avec plus de 6 000 euros par mètre carré, mais le phénomène n'est plus exclusivement métropolitain. Les capitales de district telles que Guarda, Beja et Santarém enregistrent une croissance de plus de 20 %. Aux Açores et à Madère, certaines îles affichent des valorisations impressionnantes. Le marché n'est plus centralisé. Il est devenu national.

Dans le segment résidentiel, le prix médian dépasse déjà 3 000 euros le mètre carré. Et même avec des taux d'intérêt stabilisés et une marge de manœuvre réduite pour des réductions supplémentaires, l'économie continue de favoriser le secteur, avec un chômage maîtrisé et des revenus relativement résistants.

Il reste à voir dans quelle mesure des facteurs externes, tels que l'instabilité économique mondiale ou les récents événements climatiques extrêmes, pourraient susciter une plus grande prudence.

En tant qu'observateur du marché national et international, je vois un pays qui n'est plus seulement une destination émergente. C'est un marché consolidé. Cela comporte des avantages, mais aussi des responsabilités. Le défi n'est pas de croître rapidement, mais de croître de manière équilibrée. Il s'agit de croître de manière équilibrée.