经过两年两位数的上涨，葡萄牙引领了欧洲住宅的升值。2024 年，房价上涨了 11.5%。到 2025 年，房价涨幅将超过 15%，是欧洲平均涨幅的两倍多。现在，根据预测，今年的增长速度预计将放缓至 7% 左右，随后两年将放缓至 5% 至 5.5%。即便如此，葡萄牙的估值仍将保持在欧洲前三位。

在我看来，这并不是疲软的迹象。这是成熟的标志。

支撑这个市场的不仅仅是热情。它是结构性的。在人口结构变化、家庭数量增加和持续的供应缺口的推动下，需求依然稳健。欧洲可能正在老龄化，但所需房屋数量的增长速度却快于人口增长速度。在葡萄牙，稀缺性显而易见。每售出六套房屋，就有一套房屋竣工。这一现实本身就在很大程度上解释了房价所面临的压力。

但还有另一个相关事实。葡萄牙市场目前被认为是欧洲估值最高的市场之一。这并不意味着即将出现泡沫。但这并不意味着泡沫即将来临，而是意味着可得性面临压力，未来的平衡将取决于增加供应、加快许可和加强建设的能力。

与此同时，房地产投资也显示出信心。2025 年，房地产投资达到 28 亿欧元，同比增长 22%，超过了过去十年的平均水平。写字楼、零售和酒店业集中了大部分资金。收益率保持稳定，甚至在物流等细分领域还有压缩的可能。

里斯本仍然是最昂贵的城市，每平方米超过 6000 欧元，但这一现象已不再是大都市独有的现象。瓜尔达、贝哈和圣塔伦等地区首府的房价增长超过 20%。在亚速尔群岛和马德拉群岛，一些岛屿的房价也令人印象深刻。市场不再集中。它已成为全国性市场。

住宅市场的中位价已超过每平方米 3,000 欧元。即使利率保持稳定，进一步下调利率的空间也较小，但由于失业率得到控制，收入相对稳定，经济仍有利于房地产行业的发展。

至于全球经济不稳定或近期极端天气事件等外部因素会在多大程度上促使人们更加谨慎，我们拭目以待。

作为国内和国际市场的观察者，我看到的是一个不再只是新兴目的地的国家。它是一个综合市场。这带来了优势，也带来了责任。现在的挑战不是快速增长。而是平衡发展。