Le Portugal continue de s'imposer comme l'une des destinations les plus attractives d'Europe pour les acheteurs immobiliers internationaux. Qu'il s'agisse d'investisseurs à la recherche de rendements à long terme ou de familles souhaitant adopter un nouveau mode de vie en bord de mer, le pays reste une option incontournable pour ceux qui envisagent de s'installer ou d'investir à l'étranger.

Pour bon nombre de ces acheteurs, une question pratique se pose dès le début du processus : est-il possible d’obtenir un crédit immobilier au Portugal en tant qu’acheteur étranger ?

La réponse est oui. Les banques portugaises proposent effectivement des prêts immobiliers aux acheteurs internationaux, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Toutefois, les conditions peuvent varier considérablement en fonction du statut de résidence de l’acheteur, de ses revenus et de son pays d’origine.

«De nombreux acheteurs internationaux sont surpris de découvrir qu’obtenir un crédit immobilier au Portugal est souvent plus simple qu’ils ne le pensaient au départ. L’essentiel est de comprendre en quoi le processus diffère selon que l’on est résident ou non-résident », explique Marta Salgado, directrice des ventes chez Athena Advisers Portugal.


Résidents et non-résidents : des règles différentes, des attentes différentes

Pour les ressortissants étrangers qui sont résidents fiscaux au Portugal, qui possèdent un numéro d’identification fiscale portugais (NIF) et qui peuvent fournir une preuve de leur résidence fiscale, la procédure d’obtention d’un crédit immobilier est globalement similaire à celle d’un citoyen portugais.

Pour les non-résidents, en revanche, les banques ont tendance à appliquer des critères d’octroi de crédit plus stricts. Cela s’explique en grande partie par la complexité accrue liée à l’évaluation des revenus provenant de l’étranger, à l’exécution des garanties en dehors du Portugal et à la gestion d’éventuelles situations de défaut de paiement dans différentes juridictions.

Concrètement, cela n’empêche pas les non-résidents d’accéder au crédit, mais cela signifie que la préparation revêt une importance particulière.


À quoi doivent s’attendre les acheteurs non-résidents

En règle générale, les banques portugaises peuvent financer jusqu’à 80 % de la valeur du bien immobilier pour les acheteurs non-résidents. Pour les demandeurs résidant en dehors de l’Espace économique européen, ce pourcentage peut parfois être ramené à environ 70 % à 75 %, ce qui signifie que les acheteurs doivent être prêts à apporter un apport personnel minimum compris entre 20 % et 30 %.

Un autre facteur clé est le ratio dette/revenu. Les mensualités hypothécaires, ajoutées à tout autre engagement financier, ne doivent généralement pas dépasser 50 % du revenu mensuel net du ménage. Il s’agit de l’un des principaux critères utilisés par les banques pour évaluer si l’acheteur est en mesure de rembourser confortablement son prêt sur la durée.

La durée des prêts immobiliers peut aller jusqu’à 30 ans, en fonction de l’âge de l’acheteur et de la politique de chaque banque. Les marges d’intérêt pour les non-résidents sont généralement légèrement plus élevées que celles proposées aux résidents, bien que l’écart se soit réduit suite à la stabilisation de l’Euribor tout au long de l’année 2025. Certains prêteurs proposent actuellement des écarts à partir de 0,60 %.

Les acheteurs doivent également garder à l’esprit que l’ouverture d’un compte bancaire portugais est nécessaire pour formaliser le crédit immobilier. Dans de nombreux cas, cette démarche peut désormais s’effectuer à distance, soit par voie numérique, soit via des agences situées dans le pays de résidence du client.


Documents requis et frais de transaction

Les documents exigés par les banques portugaises sont assez classiques, même s’ils doivent souvent être rassemblés dans différents pays et selon différents systèmes fiscaux. Les acheteurs sont généralement invités à fournir des justificatifs de revenus, tels que des déclarations d’impôts, des bulletins de salaire ou des états financiers pour les demandeurs indépendants, ainsi que des relevés bancaires récents, un NIF portugais, une pièce d’identité en cours de validité et un justificatif de domicile dans leur pays de résidence.

«Le financement en lui-même constitue rarement le principal obstacle. Être bien préparé dès le départ avec les documents appropriés peut accélérer considérablement le processus », explique Marta Salgado.

Les acheteurs internationaux doivent également être conscients des coûts supplémentaires liés à l’achat d’un bien immobilier au Portugal. Ceux-ci peuvent inclure l’IMT (impôt sur les mutations immobilières), le droit de timbre, les frais d’expertise bancaire, les frais de notaire et d’acte notarié, l’enregistrement foncier, l’assurance et les frais bancaires.

Il est également important de noter que certains avantages fiscaux et mesures d’aide publique disponibles au Portugal, notamment certaines exonérations de l’IMT, s’appliquent exclusivement aux résidents fiscaux portugais. Les acheteurs non-résidents doivent donc tenir compte dès le départ des frais de transaction habituels.


La préparation revêt une importance croissante

Sur un marché immobilier concurrentiel, bien comprendre les options de financement avant de faire une offre peut faire toute la différence. De nombreux acheteurs internationaux entament désormais le processus d’évaluation de leur prêt immobilier avant même de choisir un bien, ce qui leur permet de connaître leur capacité d’emprunt et d’agir avec plus d’assurance lorsque l’occasion idéale se présente.

Cela vaut tout particulièrement pour les zones où la demande des acheteurs internationaux reste forte, notamment Lisbonne, Porto, Comporta, l’ Algarve et d’autres destinations axées sur l’art de vivre. Sur ces marchés, une bonne préparation financière peut renforcer la position de l’acheteur et réduire les délais entre l’offre, la réservation et la finalisation de la transaction.

«L’achat d’un bien immobilier dans un autre pays implique inévitablement des démarches inhabituelles. Le recours à des professionnels expérimentés, qui comprennent à la fois le marché portugais et les attentes des acheteurs internationaux, contribue à rendre le processus nettement plus fluide et plus transparent », explique Marta Salgado.

En fin de compte, pour réussir son achat au Portugal commence bien avant la signature de l’acte de vente. Pour les acheteurs internationaux, comprendre les procédures bancaires, préparer les documents à l’avance et solliciter les bons conseils sur place peut transformer une opportunité prometteuse en une décision plus sûre et plus éclairée.