Portugal continua a destacar-se como um dos destinos mais atrativos da Europa para compradores internacionais de imóveis. Desde investidores que procuram rendimentos a longo prazo até famílias que procuram um novo estilo de vida à beira-mar, o país mantém-se firmemente no radar daqueles que estão a considerar mudar-se ou investir no estrangeiro.

Para muitos destes compradores, surge uma questão prática logo no início do processo: é possível obter um crédito hipotecário em Portugal enquanto comprador estrangeiro?

A resposta é sim. Os bancos portugueses concedem financiamento hipotecário a compradores internacionais, incluindo tanto residentes como não residentes. No entanto, as condições podem variar significativamente consoante o estatuto de residência do comprador, o seu perfil de rendimentos e o país de origem.

«Muitos compradores internacionais ficam surpreendidos ao descobrir que obter um crédito hipotecário em Portugal é, muitas vezes, mais simples do que inicialmente esperavam. O segredo está em compreender como o processo difere consoante se seja residente ou não-residente», afirma Marta Salgado, Diretora de Vendas da Athena Advisers Portugal.


Residentes e não residentes: regras diferentes, expectativas diferentes

Para os cidadãos estrangeiros que sejam residentes fiscais em Portugal, possuam um número de identificação fiscal português (NIF) e possam apresentar comprovativo de residência fiscal, o processo de obtenção de uma hipoteca é, em linhas gerais, semelhante ao de um cidadão português.

No caso dos não-residentes, contudo, os bancos tendem a aplicar critérios de concessão de crédito mais conservadores. Isto deve-se, em grande parte, à complexidade adicional envolvida na avaliação de rendimentos provenientes do estrangeiro, na execução de garantias fora de Portugal e na gestão de potenciais situações de incumprimento em diferentes jurisdições.

Na prática, isto não impede os não-residentes de aceder ao financiamento, mas significa que a preparação se torna particularmente importante.


O que os compradores não residentes devem esperar

De um modo geral, os bancos portugueses podem financiar até 80 % do valor do imóvel para compradores não residentes. Para os requerentes que residam fora do Espaço Económico Europeu, este nível pode, por vezes, ser reduzido para cerca de 70 % a 75 %, o que significa que os compradores devem estar preparados para apresentar uma entrada mínima entre 20 % e 30 %.

Outro fator fundamental é o rácio dívida/rendimento. As prestações mensais da hipoteca, juntamente com quaisquer outros compromissos financeiros, não devem, normalmente, exceder 50% do rendimento mensal líquido do agregado familiar. Este é um dos principais critérios que os bancos utilizam para avaliar se o comprador consegue suportar confortavelmente o empréstimo ao longo do tempo.

Os prazos das hipotecas podem ir até 30 anos, dependendo da idade do comprador e da política de cada banco. Os spreads das taxas de juro para não residentes são normalmente ligeiramente mais elevados do que os oferecidos aos residentes, embora a diferença tenha diminuído na sequência da estabilização da Euribor ao longo de 2025. Atualmente, algumas instituições de crédito oferecem margens a partir de 0,60%.

Os compradores devem também ter em conta que é necessário abrir uma conta bancária em Portugal para formalizar o crédito hipotecário. Em muitos casos, isto pode agora ser feito à distância, quer através de canais digitais, quer através de agências no país de residência do cliente.


Documentação e custos de transação

A documentação exigida pelos bancos portugueses é bastante comum, embora muitas vezes tenha de ser reunida em diferentes países e sistemas fiscais. Normalmente, é solicitado aos compradores que apresentem comprovativos de rendimentos, tais como declarações fiscais, recibos de vencimento ou demonstrações financeiras para requerentes independentes, juntamente com extratos bancários recentes, um NIF português, um documento de identificação válido e comprovativo de morada no seu país de residência.

«O financiamento em si raramente é o maior obstáculo. Estar devidamente preparado com a documentação correta desde o início pode acelerar significativamente o processo», explica Marta Salgado.

Os compradores internacionais devem também estar cientes dos custos adicionais envolvidos na aquisição de imóveis em Portugal. Estes podem incluir o Imposto sobre a Transmissão de Imóveis (IMT), o Imposto de Selo, as comissões de avaliação bancária, os custos notariais e de escritura, o registo predial, o seguro e as comissões bancárias.

É igualmente importante ter em conta que certos benefícios fiscais e medidas de apoio público disponíveis em Portugal, incluindo algumas isenções do IMT, se aplicam exclusivamente a residentes fiscais portugueses. Os compradores não residentes devem, por isso, ter em conta os custos de transação habituais desde o início.


A preparação é cada vez mais importante

Num mercado imobiliário competitivo, compreender as opções de financiamento antes de apresentar uma oferta pode fazer uma diferença significativa. Muitos compradores internacionais iniciam agora o processo de avaliação do crédito hipotecário antes de selecionar um imóvel, o que lhes permite compreender a sua capacidade de endividamento e agir com mais confiança quando surge a oportunidade certa.

Isto é especialmente relevante em áreas onde a procura por parte de compradores internacionais continua forte, incluindo Lisboa, Porto, Comporta, o Algarve e outros destinos orientados para o estilo de vida. Nestes mercados, estar financeiramente preparado pode reforçar a posição do comprador e reduzir os atrasos entre a oferta, a reserva e a conclusão da transação.

«A compra de um imóvel noutro país envolve, inevitavelmente, procedimentos desconhecidos. Contar com profissionais experientes que compreendem tanto o mercado português como as expectativas dos compradores internacionais ajuda a tornar o processo consideravelmente mais simples e transparente», afirma Marta Salgado.

Em última análise, fazer uma boa compra em Portugal começa muito antes da assinatura da escritura. Para os compradores internacionais, compreender o processo bancário, preparar a documentação com antecedência e procurar o aconselhamento local adequado pode transformar uma oportunidade promissora numa decisão mais segura e informada.