La méthodologie existante pour la transmission des biens immobiliers résidentiels au Portugal est paralysée :

1. des honoraires excessifs facturés par une prépondérance d'avocats, de notaires, d'agents, de géomètres et de prêteurs

2. des procédures bureaucratiques obsolètes centrées sur un système féodal d'enregistrement des terres par la fourniture de documents souvent inexacts (cadernetas) préparés par les "Finanças".

3. la subornation systématique et subversive des "gardiens" pour accélérer la production de certificats et de licences

4. le monde souterrain, sombre et répandu, de l'immobilier, qui vise souvent à profiter illégalement de l'acquisition, à un prix inférieur à la valeur marchande, des maisons de vendeurs vulnérables, âgés et boiteux, ou de leurs exécuteurs testamentaires.


Pour la vente moyenne d'un logement, environ 20 % de la valeur peut être attribuée à l'effet total de ces frais accessoires. Toute réforme visant à atténuer ces frais entraînera une baisse des prix demandés et des transferts plus fluides, au bénéfice du vendeur et de l'acheteur.


Une solution immédiate à ce problème aggravé serait l'application de l'intelligence artificielle à la création d'un registre national de la propriété dans lequel les données seraient rassemblées à partir de sources fiables et traitées pour fournir un "carnet de bord" pour chaque unité résidentielle contenant :


a) Les détails des matériaux utilisés dans la construction, en particulier ceux destinés aux mesures de précaution contre les tremblements de terre, les inondations, les incendies et les intrusions.

b) Une carte géophysique du site et des plans détaillés des étages.

c) des précisions sur les servitudes de passage et l'accès aux équipements collectifs

d) un relevé des modifications structurelles et des ajouts effectués au cours des cinq dernières années

e) les références des services de raccordement à l'eau, à l'électricité, au gaz et au téléphone

f) le montant des taxes et des charges de copropriété à payer

g) les notifications reçues concernant les propositions de modification des services municipaux, les permis de construire, les projets et les obligations envers la communauté

h) la valeur de la somme assurée pour la reconstruction du bâtiment et la prime payée

i) la responsabilité du remboursement des hypothèques, prêts et autres obligations financières

j) les détails complets des deux derniers transferts de propriété avec l'identité des parties concernées

k) L'historique des locations récentes et les détails de toute location en cours.

La responsabilité de la tenue de ce registre doit être assumée par une organisation indépendante à but non lucratif disposant des pleins pouvoirs légaux pour exiger la notification par les vendeurs ou leurs agents d'une intention de vendre ou de louer. L'enregistrement pertinent sera ensuite affiché sous forme de liste numérique sur Internet avec un accès public ouvert afin que les acheteurs potentiels puissent obtenir des détails complets et précis sur la vente et des évaluations comparables pour les propriétés voisines.

Compte tenu de la vitesse à laquelle l'IA est capable de travailler, ce remplacement rationalisé de la procédure de commercialisation conventionnelle pourrait être opérationnel d'ici un an.

Cet essai fait suite à "Housing : Le sort des Portugais en 2025" (TPN 21-08-25).

par Roberto Cavaleiro - 01 octobre 2025