La metodología existente para la transmisión de propiedades residenciales en Portugal está paralizada por:

1. Honorarios excesivos cobrados por una preponderancia de abogados, notarios, agentes, peritos y prestamistas

2. Procedimientos burocráticos anticuados centrados en un sistema feudal de registro de la propiedad mediante el suministro de documentos a menudo inexactos (cadernetas) preparados por las "Finanças".

3. El sometimiento sistemático y subversivo de los "porteros" para acelerar la obtención de certificados y licencias.

4. El oscuro y extendido submundo de la compraventa de propiedades, que a menudo tiene como objetivo beneficiarse ilegalmente de la adquisición por debajo del valor de mercado de viviendas de vendedores vulnerables, ancianos y cojos o de sus albaceas testamentarios.


En la venta media de una vivienda, aproximadamente el 20% del valor puede atribuirse al efecto total de estas cargas accesorias. Cualquier reforma para mitigarlas se traducirá en precios de venta más bajos y transferencias más fluidas en beneficio tanto del vendedor como del comprador.


Una solución inmediata a este problema agravado sería la aplicación de la Inteligencia Artificial a la creación de un registro nacional de la propiedad en el que los datos se cotejen a partir de fuentes fiables y se procesen para proporcionar un "libro de registro" para cada unidad residencial que contenga:


a) Detalles de los materiales utilizados en la construcción, especialmente los destinados a medidas de precaución contra terremotos, inundaciones, incendios e intrusos.

b) Un mapa geofísico del emplazamiento y planos detallados de la planta

c) Detalles de los permisos de paso y acceso a los servicios comunes.

d) Un registro de las modificaciones y ampliaciones estructurales realizadas en los últimos cinco años.

e) Remisiones para los servicios conectados de agua, electricidad, gas y teléfono

f) Valores de los impuestos y tasas de condominio a pagar

g) Notificaciones recibidas de propuestas de alteración de servicios municipales, autorizaciones urbanísticas, proyectos y obligaciones con la comunidad

h) El valor de la suma asegurada para la reconstrucción del edificio y la prima pagada

i) Responsabilidad por el reembolso de hipotecas, préstamos y otras obligaciones financieras

j) Datos completos de las dos últimas transmisiones de la propiedad, con indicación de la identidad de las partes.

k) Historial de arrendamientos recientes y detalles de cualquier arrendamiento actual.

La responsabilidad del mantenimiento de dicho registro debe ser asumida por una organización independiente sin ánimo de lucro con plenos poderes legales para exigir la notificación por parte de los vendedores o sus agentes de la intención de vender o alquilar. El registro pertinente se mostrará entonces como un listado digital de Internet con acceso público abierto para que los posibles compradores puedan obtener datos completos y precisos de la venta y valoraciones comparables de las propiedades vecinas.

Con la velocidad a la que trabaja la IA, esta sustitución racionalizada del procedimiento de comercialización convencional podría estar operativa en el plazo de un año.

Este ensayo es la continuación de "Vivienda: La difícil situación de los portugueses en el año 2025" (TPN 21-08-25).

de Roberto Cavaleiro - 01 de octubre de 2025