De bestaande methodologie voor de overdracht van residentieel vastgoed in Portugal wordt bemoeilijkt door:

1. Buitensporige kosten die in rekening worden gebracht door een overwicht aan advocaten, notarissen, agenten, landmeters en kredietverstrekkers.

2. Verouderde bureaucratische procedures die gebaseerd zijn op een feodaal systeem van kadastrale registratie door het verstrekken van vaak onnauwkeurige documenten (cadernetas) opgesteld door "Finanças".

3. De systematische en subversieve ondermijning van "poortwachters" om de productie van certificaten en vergunningen te versnellen.

4. De duistere en wijdverspreide onderwereld van de vastgoedhandel die er vaak op gericht is om illegaal te profiteren van de verwerving onder de marktwaarde van huizen van kwetsbare, oudere en verlamde verkopers of hun executeurs.


Bij de gemiddelde verkoop van een woning kan ongeveer 20% van de waarde worden toegeschreven aan het totale effect van deze bijkomende kosten. Elke hervorming om deze kosten te verminderen zal resulteren in lagere vraagprijzen en vlottere overdrachten ten voordele van zowel verkoper als koper.


Een onmiddellijke oplossing voor dit verergerde probleem is de toepassing van kunstmatige intelligentie op de creatie van een nationaal eigendomsregister waarin gegevens uit betrouwbare bronnen worden verzameld en verwerkt tot een "logboek" voor elke wooneenheid met daarin:


a) Gegevens over de materialen die in de constructie zijn gebruikt, met name de materialen die zijn bedoeld als voorzorgsmaatregelen tegen aardbevingen, overstromingen, brand en indringers.

b) Een geofysische plattegrond en gedetailleerde plattegronden.

c) Details van doorgangswegen en toegang tot gemeenschappelijke voorzieningen

d) Een overzicht van structurele veranderingen en toevoegingen die in de afgelopen vijf jaar zijn aangebracht

e) verwijzingen voor aangesloten diensten van water, elektriciteit, gas en telefoon

f) Waarden voor te betalen belastingen en condominium kosten

g) ontvangen kennisgevingen van voorstellen tot wijziging van gemeentelijke diensten, bouwvergunningen, projecten en verplichtingen aan de gemeenschap

h) de waarde van het verzekerde bedrag voor de wederopbouw van het gebouw en de betaalde premie

i) Aansprakelijkheid voor de terugbetaling van hypotheken, leningen en andere financiële verplichtingen

j) Volledige gegevens van de twee meest recente overdrachten van het onroerend goed met vermelding van de identiteit van de partijen daarbij

k) Een geschiedenis van recente huurcontracten en details van eventuele huidige verhuur

De verantwoordelijkheid voor het bijhouden van een dergelijk register moet worden genomen door een onafhankelijke non-profitorganisatie met volledige wettelijke bevoegdheden om de kennisgeving door verkopers of hun agenten van een voornemen om te verkopen of te verhuren te eisen. De relevante registratie zal dan worden weergegeven als een digitale internetvermelding met open publieke toegang, zodat potentiële kopers volledige en nauwkeurige verkoopgegevens en vergelijkbare taxaties voor naburige eigendommen kunnen verkrijgen.

Met de snelheid waarmee AI kan werken, zou deze gestroomlijnde vervanging van de conventionele marketingprocedure binnen een jaar operationeel kunnen zijn.

Dit essay is een vervolg op "Huisvesting: De situatie van Portugezen in het jaar 2025" (TPN 21-08-25).

door Roberto Cavaleiro - 01 oktober 2025