Portugal está a oferecer aos investidores muitos motivos para acompanharem a situação.

De acordo com a CBRE, o investimento imobiliário comercial atingiu 1,4 mil milhões de euros durante o primeiro semestre de 2026, um aumento de 13% em relação ao mesmo período do ano passado e o melhor resultado de um primeiro semestre desde 2020. A CBRE elevou agora a sua previsão para o ano inteiro para mais de 3 mil milhões de euros.

Mas penso que o que é mais interessante não é a quantidade de capital que está a entrar em Portugal.

É para onde esse capital está a ser canalizado.

Os hotéis e os ativos industriais e logísticos representaram aproximadamente 58% do investimento durante o segundo trimestre. Isso diz-nos algo importante sobre a forma como os investidores encaram cada vez mais Portugal.

Isto está a tornar-se mais do que uma história de imobiliário residencial.

O setor hoteleiro está a tornar-se institucional

O setor hoteleiro destaca-se particularmente. Um estudo separado da CBRE revela que o investimento hoteleiro em Portugal atingiu cerca de 512 milhões de euros durante o primeiro semestre de 2026, um aumento de 82% em relação ao ano anterior.

Estes números reforçam uma tendência que tenho vindo a acompanhar há já algum tempo.

O turismo pode criar a procura, mas as oportunidades de investimento estendem-se muito mais além.

Os hotéis não são simplesmente edifícios. São negócios em funcionamento que requerem gestão, tecnologia, restauração, transportes, manutenção, pessoal, experiências e inúmeros fornecedores locais.

Quando o capital institucional adquire um hotel, o impacto económico não se limita aos limites da propriedade.

O mesmo princípio aplica-se à logística. Os armazéns e as instalações de distribuição tornam-se mais valiosos porque as empresas, o comércio e as infraestruturas à sua volta estão a expandir-se.

É por isso que acredito que os investidores devem olhar cada vez mais para além da tradicional história do mercado imobiliário residencial português.

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Gosto de pensar nisto como investir «a jusante».

O primeiro dólar compra o hotel, o armazém ou a infraestrutura. O segundo dólar é investido em tudo o que é necessário para operar, melhorar e fazer crescer o negócio. É frequentemente aí que surgem oportunidades interessantes.

Em vez de perguntar apenas: «Que ativos estão os investidores a comprar?», faça outra pergunta: «Que empresas beneficiam com a aquisição desses ativos?»

Isso conduz os investidores para operadores hoteleiros, empresas de turismo, prestadores de serviços de logística, plataformas tecnológicas, infraestruturas energéticas e outras empresas operacionais posicionadas a jusante da economia em expansão de Portugal.

Os números da CBRE revelam também outro aspeto importante. As taxas de rendibilidade dos ativos de primeira linha mantiveram-se, em geral, estáveis durante o segundo trimestre, mesmo com a continuação da atividade de investimento. Isso sugere que os investidores não estão simplesmente a perseguir taxas de rendibilidade em rápida compressão. Estão a alocar capital em setores onde identificam fundamentos económicos de longo prazo.

Esta é também a tese de investimento subjacente ao Fundo Global Investment Partnership Hospitality & Tourism que estamos a lançar em Portugal. Em vez de se limitar a comprar imóveis e aguardar a valorização, o Fundo está a ser concebido para investir em empresas operacionais qualificadas dos setores da hotelaria e do turismo, posicionadas para beneficiar deste fluxo crescente de capital institucional.

A estratégia centra-se em alojamentos com serviços, hospitalidade experiencial e na economia turística em geral — procurando tanto rendimentos operacionais como valor empresarial a longo prazo. Para os investidores que pretendem obter o Visto Dourado de Portugal, o objetivo é proporcionar uma via de investimento elegível no valor de 500 000 €, ao mesmo tempo que se obtém exposição ao mesmo setor hoteleiro que os investidores institucionais têm vindo a visar cada vez mais.

Em termos simples, não estamos a tentar prever para onde o capital se dirigirá a seguir. Estamos a posicionar-nos a jusante daquilo para onde já se está a dirigir.

A história de investimento de Portugal está a evoluir rapidamente.

Durante anos, os investidores internacionais descobriram Portugal através do imobiliário residencial e do turismo. Cada vez mais, o capital institucional parece estar a analisar a economia de forma mais aprofundada.

1,4 mil milhões de euros é o valor que salta à vista. Para onde esse dinheiro se dirigirá a seguir poderá ser a oportunidade ainda maior.