A aprovação de um projeto não significa que exista capacidade para o executar, tal como a disponibilidade de financiamento não garante que existam empresas, trabalhadores e recursos suficientes para transformar o investimento em habitações concluídas. Podemos estar a concentrar grande parte do debate nos obstáculos que impedem a construção de começar, sem discutir suficientemente as limitações que podem impedir a construção de acontecer.

A indústria portuguesa da construção enfrenta desafios que não se resolvem apenas com um aumento da procura. A escassez de trabalhadores especializados, o envelhecimento de parte da mão de obra, a dificuldade em atrair novas gerações e a fragmentação do tecido empresarial condicionam a capacidade de crescimento do setor. Muitas empresas possuem estruturas dimensionadas para determinados volumes de atividade e não conseguem aumentar rapidamente a sua produção sem comprometer custos, prazos ou qualidade. Ao contrário de outras indústrias, onde o investimento em equipamentos e processos permite aumentar significativamente a capacidade produtiva, a construção continua a depender de uma multiplicidade de equipas e especialidades que precisam de trabalhar de forma coordenada em cada empreendimento. Por isso, aumentar o número de projetos licenciados é indispensável, mas não significa necessariamente aumentar, na mesma proporção, o número de casas entregues ao mercado.

Os sinais que chegam da Alemanha ajudam a compreender a importância desta transformação. Segundo um estudo recente da Heinze Marktforschung, as licenças para habitações pré-fabricadas em edifícios multifamiliares aumentaram 52,1% no primeiro semestre de 2026, enquanto a construção convencional registou um crescimento de 11,7%. Estes números não demonstram que a industrialização seja uma solução universal, mas revelam que começam a ganhar importância modelos produtivos menos dependentes da execução integral em estaleiro. Para Portugal, a questão não deveria ser apenas importar novas técnicas construtivas, mas criar condições para modernizar uma indústria que necessita de maior escala, melhor organização e capacidade para atrair profissionais qualificados. A pré-fabricação, a produção modular, a digitalização dos processos e a colaboração entre empresas poderão ajudar a ultrapassar algumas limitações, desde que acompanhadas por investimento, formação e continuidade de encomendas.

Existe ainda uma dimensão económica que raramente entra nesta discussão. Quando a capacidade produtiva de um setor é limitada, um aumento significativo da procura pode traduzir-se numa pressão adicional sobre os preços, em vez de gerar imediatamente mais oferta. Se Portugal acelerar os licenciamentos e mobilizar investimento para milhares de novas habitações, mas não conseguir aumentar simultaneamente a capacidade de execução, arrisca-se a enfrentar maiores custos de construção, atrasos e dificuldades na concretização dos projetos. Isto significa que uma política habitacional eficaz não pode limitar-se a estimular a procura de construção. Precisa também de criar condições para desenvolver a oferta de capacidade construtiva, através da qualificação profissional, da modernização empresarial, da industrialização e de uma maior previsibilidade dos programas de investimento. Sem essa preocupação, parte das soluções destinadas a melhorar o acesso à habitação poderá acabar por encontrar novos obstáculos precisamente na fase em que deveria produzir resultados.

Portugal precisa efetivamente de construir mais casas, mas também precisa de reconhecer que a construção é uma atividade económica com limitações produtivas, necessidades de investimento e desafios de organização. O futuro do mercado habitacional não dependerá apenas das decisões tomadas nos gabinetes de urbanismo, nas instituições financeiras ou nas empresas de promoção imobiliária. Dependerá igualmente da capacidade das empresas de construção para executar os projetos, da disponibilidade de profissionais qualificados e da evolução dos métodos utilizados. Talvez esteja na altura de acrescentar uma nova dimensão ao debate sobre a habitação: não basta perguntar quantas casas queremos construir, onde as podemos construir ou como vamos financiá-las.

Precisamos também de perguntar quem as vai construir e se estamos a preparar a indústria para responder a esse desafio.

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