Последнее стоящее разрешение - почему новые объекты недвижимости, готовые к туризму, являются самым горячим активом Лиссабона

На сайте На оживленном рынке недвижимости Лиссабонаглавным призом является не только местоположение, но и лицензия на аренду для туристов. Разрешения Alojamento Local (AL), позволяющие владельцам легально сдавать жилье в краткосрочную аренду приезжим, стали редким, прибыльным и встроенным средством защиты от постоянно ужесточающихся ограничений на покупку жилья.

Городские власти заморозили новые регистрации AL в таких исторических районах, как Алфама, Байрру-Алту, Мурария и большинстве других престижных центральных районов. Эта политика важна, поскольку призвана защитить долгосрочных арендаторов и сохранить культурную ткань Лиссабона, но она также привела к некоторому дефициту. Существующие лицензии теперь являются "золотым ключом", открывающим возможности для получения дохода и повышения стоимости перепродажи, которые уже не так легко доступны новым покупателям.

Напряжение очевидно: хотя ограничения защищают жителей, экономика Лиссабона по-прежнему в значительной степени опирается на туризм. Поскольку спрос на качественное жилье для краткосрочного проживания превышает предложение, недвижимость с действующими лицензиями - особенно на условиях фригольда - становится одной из самых надежных инвестиционных моделей в городе.

Объекты с туристической лицензией: преимущество

Одна из самых привлекательных возможностей для покупателей - это когда лицензированные апартаменты расположены в комплексе с туристической лицензией. В таких случаях владельцы не только могут легально сдавать жилье в аренду, но и предлагают гостям превосходные условия проживания с доступом к гостиничным удобствам, таким как консьерж, тренажерный зал, бассейн, спа или уборка, которые соответствуют уровню обслуживания бренда.

Такое сочетание значительно повышает предложение по аренде, поскольку гости часто готовы платить премию за комфорт частных апартаментов с удобствами полного гостиничного сервиса. Для инвесторов это часто означает более высокую заполняемость, более высокие суточные ставки и уверенность в том, что профессиональное управление поддерживает стандарты на неизменно высоком уровне.

"Для инвесторов проекты с туристической лицензией устраняют две самые большие проблемы: постоянство и управление. Благодаря профессиональным командам, управляющим зданием, стандарты остаются на высоком уровне, что крайне важно на рынке краткосрочной аренды. Это означает, что владельцы получают выгоду от премиального позиционирования без необходимости лично управлять повседневными операциями", - объясняет Дэвид Моура-Джордж. "Некоторые объекты с туристическими лицензиями также позволяют владельцам останавливаться и пользоваться удобствами других объектов в сети бренда, будь то в Европе или за ее пределами".

На туристической волне

Масштаб рынка объясняет, почему эти лицензии имеют значение. Туризм продолжает расти: в 2024 году в Португалии отдохнет 31,6 миллиона гостей, что на 5,2 % больше, чем в предыдущем году.

Для индивидуального инвестора лицензия - это ключ, открывающий прямой доступ к этому потоку посетителей.

В секторе размещения туристов в Португалии средний суточный тариф вырос до 160,46 евро, на 6,8 % по сравнению с предыдущим годом, что позволило стране подняться с 10-го на 8-е место среди рынков ЕС по уровню цен. Сам Лиссабон предлагает привлекательную основу для доходности: в конце июня валовая доходность от аренды составила 5,65 %.

Дефицит - новая роскошь

Дефицит сам по себе стал преимуществом. Из-за ужесточения ограничений количество регистраций новых мест размещения (AL) в Португалии резко сократилось за первые семь месяцев 2024 года: с 1 января по 26 июля было запрошено всего 4 146 лицензий, что на 64 % меньше, чем за тот же период 2023 года. Некоторые муниципалитеты, в том числе Лиссабон и Фуншал, вообще приостановили выдачу новых разрешений. Это означает, что недвижимость с лицензиями не только приносит доход, но и сама по себе является дефицитным товаром.

Как отмечает генеральный директор Athena Advisers Дэвид Моура-Джордж: "Дефицит сейчас является определяющей чертой лиссабонского рынка недвижимости. В таких районах, как Алфама, Байрру-Алту или Каштелу, туристическая лицензия фактически превратилась во второй слой стоимости, помимо самой недвижимости. Покупатели все чаще рассматривают ее как своего рода валюту - то, что гарантирует им доступ к бурно развивающемуся туристическому рынку Португалии в то время, когда въезд на него ограничен".

Отдыхайте, когда хотите, получайте прибыль, когда не хотите

Одна из самых привлекательных сторон проекта с туристической лицензией - свобода, которую она дает владельцам. В отличие от долгосрочных договоров аренды, которые фиксируют арендаторов, краткосрочная туристическая лицензия позволяет вам самим решать, когда использовать недвижимость, а когда сдавать ее в аренду.

Многие иностранные покупатели предпочитают наслаждаться своим жильем в течение нескольких недель или месяцев в году, а в остальное время сдавать его в аренду. Такой гибридный подход позволяет окупать недвижимость и в то же время предоставлять возможность уединиться в любое время по вашему желанию.

Сдавая недвижимость в аренду в пиковые туристические месяцы, когда суточные цены и заполняемость резко возрастают, владельцы могут получать значительный доход, сохраняя при этом преимущества образа жизни, который обеспечивает дом в Португалии. Другими словами, лицензия превращает то, что могло бы стать эмоциональной покупкой, в актив, приносящий доход, уравновешивая личное использование и финансовую отдачу.

Стратегический актив

Конечно, такая возможность накладывает определенные обязательства. Недвижимость должна отвечать стандартам безопасности и страхования, быть правильно зарегистрирована и соответствовать местным правилам зонирования. Но для инвесторов, которые тщательно выполняют эти обязанности, преимущества неоспоримы: стабильный постоянный доход в обычные месяцы, мощная переменная прибыль летом, улучшенные перспективы перепродажи из-за дефицита и свобода личного пользования недвижимостью.

"Туристические лицензии в Португалии - это не просто разрешения, это возможности. На рынке, где туризм продолжает процветать, предложение ограничено, а арендная плата остается высокой, правильная недвижимость с правильной лицензией может стать не только прекрасным местом для проживания, но и надежной, перспективной инвестицией в один из самых динамичных рынков недвижимости в Европе", - заключает Дэвид Моура-Джордж.

Хотите глубже изучить возможности покупки и сдачи в аренду недвижимости в Португалии? Посмотрите повтор нашего вебинара на эту тему: Unlocking Lisbon Buy to Let