Últimos permisos en pie: por qué las nuevas viviendas turísticas son el activo más atractivo de Lisboa

En mercado inmobiliario de Lisboael último premio no es sólo la ubicación, sino una licencia de alquiler turístico. Los permisos de Alojamento Local (AL), que permiten a los propietarios alquilar legalmente a visitantes a corto plazo, se han convertido en un bien escaso, lucrativo y una protección integrada contra las restricciones cada vez más estrictas a la compra de viviendas en alquiler.

Las autoridades municipales han congelado los nuevos registros de AL en barrios históricos como Alfama, Bairro Alto, Mouraria y la mayoría de los demás distritos céntricos. Esta política es importante, ya que está diseñada para proteger a los inquilinos a largo plazo y preservar el tejido cultural de Lisboa, pero también ha creado cierta escasez. Las licencias existentes son ahora una "llave de oro", que desbloquea un potencial de ingresos y primas de reventa a las que los nuevos compradores ya no pueden acceder fácilmente.

La tensión es evidente: mientras las restricciones protegen a los residentes, la economía de Lisboa sigue dependiendo en gran medida del turismo. Con una demanda de alojamiento de calidad para estancias cortas superior a la oferta, las propiedades con licencias activas -especialmente en régimen de propiedad absoluta- se están convirtiendo en uno de los modelos de inversión más resistentes de la ciudad.

Promociones con licencia turística: la ventaja premium

Una de las oportunidades más atractivas para los compradores es cuando un apartamento con licencia se encuentra dentro de urbanizaciones con licencia turística. En estos casos, los propietarios no sólo pueden alquilar legalmente, sino que también ofrecen a los huéspedes una experiencia excelente con acceso a instalaciones de tipo hotelero, como conserjería, gimnasio, piscina, spa o servicio de limpieza, cada una de ellas acorde con el nivel de servicio de la marca.

Esta combinación mejora significativamente la propuesta de alquiler, ya que los visitantes suelen estar dispuestos a pagar una prima por la comodidad de un apartamento privado con la conveniencia de los servicios completos de un hotel. Para los inversores, a menudo significa una mayor ocupación, tarifas diarias más elevadas y la seguridad de que la gestión profesional mantiene un alto nivel de calidad.

"Para los inversores, las promociones con licencia turística eliminan dos de las mayores preocupaciones: la coherencia y la gestión. Con equipos profesionales que gestionan el edificio, los niveles de calidad se mantienen altos, lo que es crucial en el mercado de alquiler a corto plazo. Esto significa que los propietarios se benefician de una posición privilegiada sin tener que gestionar personalmente las operaciones diarias", explica David Moura-George. "Algunas promociones con licencia turística también permiten a los propietarios alojarse y utilizar las instalaciones de otras propiedades de la red de la marca, ya sea en toda Europa o más allá".

Subirse a la ola del turismo

La magnitud del mercado explica la importancia de estas licencias. El turismo sigue creciendo: en 2024 se alojaron en Portugal 31,6 millones de huéspedes, un 5,2% más que el año anterior.

Para un inversor particular, una licencia es la llave que abre el acceso directo a este flujo de visitantes.

En el sector del alojamiento turístico portugués, la tarifa media diaria ascendió a 160,46 euros, un 6,8% más que el año anterior, con lo que el país pasó del 10º al 8º puesto entre los mercados de la UE en cuanto a precios. La propia Lisboa ofrece una base atractiva para la rentabilidad, registrando un rendimiento bruto del alquiler del 5,65% a finales de junio.

La escasez es el nuevo lujo

La escasez se ha convertido en una ventaja. Debido al aumento de las restricciones, el número de nuevos registros de Alojamientos Locales (AL) en Portugal se desplomó en los primeros siete meses de 2024, con sólo 4.146 licencias solicitadas entre el 1 de enero y el 26 de julio, una caída del 64% en comparación con el mismo período de 2023. Algunos ayuntamientos, como los de Lisboa y Funchal, incluso han suspendido totalmente las nuevas autorizaciones. Esto significa que las propiedades con licencia no sólo generan ingresos, sino que son bienes escasos por derecho propio.

Como señala David Moura-George, Director General de Athena Advisers: "La escasez es ahora una característica definitoria del mercado inmobiliario de Lisboa. En barrios como Alfama, Bairro Alto o Castelo, una licencia turística se ha convertido en una segunda capa de valor por encima de la propiedad en sí. Los compradores la ven cada vez más como una especie de moneda de cambio, algo que les garantiza el acceso al floreciente mercado turístico portugués en un momento en que se restringe la entrada".

Vacaciones cuando quiera, beneficios cuando no quiera

Uno de los mayores atractivos de una urbanización con licencia turística es la libertad que da a los propietarios. A diferencia de los contratos de alquiler a largo plazo que atan a los inquilinos, una licencia turística de corta duración permite decidir exactamente cuándo utilizar la propiedad uno mismo y cuándo alquilarla.

Muchos compradores internacionales optan por disfrutar de su residencia durante unas semanas o meses al año y alquilarla el resto. Este enfoque híbrido significa que la propiedad se amortiza por sí misma y, al mismo tiempo, le ofrece un refugio privado siempre que lo desee.

Al alquilar durante los meses de mayor afluencia turística, cuando las tarifas diarias y la ocupación se disparan, los propietarios pueden generar ingresos significativos al tiempo que conservan el beneficio del estilo de vida que supone tener una casa en Portugal. En otras palabras, la licencia convierte lo que podría ser una compra emocional en un activo generador de ingresos, equilibrando el uso personal con el rendimiento financiero.

Un activo estratégico

Por supuesto, la oportunidad conlleva responsabilidades. Las propiedades deben cumplir las normas de seguridad y seguros, estar correctamente registradas y cumplir las normas locales de zonificación. Pero para los inversores que gestionan estas obligaciones con cuidado, los beneficios son convincentes: ingresos fijos constantes durante los meses regulares, potentes ganancias variables en verano, mejores perspectivas de reventa debido a la escasez y la libertad de disfrutar personalmente de la propiedad.

"Las licencias turísticas en Portugal son más que permisos, son oportunidades. En un mercado en el que el turismo sigue prosperando, la oferta es escasa y los rendimientos de los alquileres se mantienen fuertes, la propiedad adecuada con la licencia correcta puede ofrecer no sólo un lugar maravilloso para alojarse, sino también una inversión resistente y con garantía de futuro en uno de los mercados inmobiliarios más vibrantes de Europa", concluye David Moura-George.

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