И это действительно так. Новое строительство увеличилось, и сейчас на рынке больше предложений, чем несколько лет назад.

На первый взгляд, это хорошая новость. Больше жилья должно означать более доступные цены. Но реальность оказывается сложнее. Несмотря на увеличение предложения, многие из этих домов остаются недоступными для большинства семей.

И объяснение этому не только на рынке. Дело также в контексте, в котором оно строится.

Строительство в Португалии сегодня сопряжено с целым рядом расходов, которые зачастую не видны постороннему глазу. Длительное лицензирование, сборы, налоги, финансовые расходы и неопределенность сроков - все это создает высокий риск для тех, кто продвигает проекты недвижимости. И за этот риск приходится платить.

Девелопер, являясь собственником на протяжении всего процесса, несет расходы, накопленные за годы работы. Проценты, налоговые сборы, административные расходы и задержки. Все это входит в конечную стоимость дома.

Столкнувшись с таким сценарием, решение становится практически неизбежным. Строить там, где больше всего прибыли. В самых востребованных районах, в сегментах с наибольшей покупательской способностью. Не потому, что не хватает желания действовать иначе, а потому, что сама система толкает в этом направлении.

И здесь возникает момент, который часто мало обсуждается. Роль государства.

В Португалии государство имеет очень ограниченное присутствие в прямом продвижении арендного жилья или в структурированных решениях, которые помогают сбалансировать рынок. В то же время налоговое бремя, связанное с развитием недвижимости, остается высоким, что сокращает возможности для развития более доступных проектов.

Если мы посмотрим на другие сектора, то найдем интересные примеры. В розничной торговле или логистике модель понятна. Те, кто инвестирует в логистические парки или торговые площади, делают это на основе долгосрочных контрактов. Аренда на 15 или 20 лет, которая гарантирует предсказуемость, стабильность и доходность.

Девелопер не ориентируется на деятельность арендатора. Его внимание сосредоточено на объекте недвижимости и его доходности с течением времени.

Возникает простой вопрос. Почему бы не применить логику, аналогичную жилой недвижимости?

Если бы существовали более благоприятные налоговые условия в сочетании с четкими обязательствами, можно было бы создать другую модель. Девелоперы могли бы разрабатывать проекты, ориентированные на долгосрочную аренду, с налоговыми льготами в обмен на доступную арендную плату и стабильность договора.

Это могло бы создать новый сегмент на рынке. Не просто дома для продажи, а дома для жизни с предсказуемостью. Модель, в которой инвестор имеет безопасность, а житель - доступ.

В то же время это ослабит давление на покупку жилья, которая сегодня для многих остается единственным выходом.

Конечно, это требует видения и координации. Это требует последовательной государственной политики, финансовой стабильности и более эффективных процессов. Но прежде всего необходимо признать, что рынок сам по себе не решает всех проблем.

То, с чем мы сталкиваемся сегодня, - это не отсутствие строительства. Это несоответствие между тем, что построено, и тем, что необходимо.

У Португалии есть все условия для развития в этой области. Есть потенциал, есть интерес и есть опыт. Не хватает, пожалуй, только более четкого распределения стимулов.

Ведь в конечном итоге речь идет не только о том, чтобы строить больше.

Речь идет о том, чтобы строить лучше, сбалансированно и чтобы доступ к жилью зависел не только от того, кто может заплатить больше, но и от системы, которая работает для всех.