Близость к центру, рабочим местам и основным услугам во многом определяла стоимость жилья. Это правило никуда не исчезло, но, возможно, мы наблюдаем гораздо более глубокие изменения, чем просто сдвиг в предпочтениях покупателей.

Недавнее исследование Венского технического университета, основанное на анализе миллионов объявлений о продаже недвижимости из 31 страны, относит Португалию к числу рынков, которые считаются систематически недоступными для покупателей со средним доходом. В то же время мы наблюдаем растущий спрос на пригородные муниципалитеты, второстепенные города и районы, которые ранее считались слишком удаленными от крупных городских центров. Заманчиво сделать вывод, что семьи просто изменили свои предпочтения. Мне кажется, что реальность гораздо сложнее.

Действительно, гибридный режим работы, стремление к большему пространству, наличию открытых площадок и более высокая оценка качества жизни изменили наши требования к жилью. Но верно и то, что многие семьи расширили географию поиска жилья, поскольку больше не могут найти вариант, соответствующий их доходам, в тех районах, где раньше стремились бы жить. То, что началось из необходимости, впоследствии может превратиться в вполне рациональный выбор. Более просторный дом в районе, где есть школы, магазины, инфраструктура и хорошее транспортное сообщение, может обеспечить лучшую жизнь, чем меньший по площади дом в центре, приобретение которого требует гораздо больших финансовых затрат.

Проблема заключается в том, что это перемещение не заканчивается, когда мы пересекаем административную границу города. Само исследование предупреждает о переносе ценового давления на соседние регионы. Спрос смещается, а вместе с ним смещается и давление на рынок жилья. Если мы не увеличим предложение и не подготовим эти регионы к приёму новых жителей, мы рискуем лишь постепенно перенести проблему из Лиссабона и Порту в всё более отдалённые муниципалитеты.

Именно поэтому мне становится всё труднее обсуждать жилищный вопрос, не затрагивая тему территориального планирования. Дом в 40 километрах от Лиссабона может стать отличной альтернативой, если поблизости есть эффективное железнодорожное сообщение, школы, медицинские учреждения, торговые точки и рабочие места. Без этих условий жилье, казалось бы, более доступное по цене, может означать часы в пути, зависимость от автомобиля и дополнительные расходы, которые в итоге нивелируют часть первоначального преимущества.

Поэтому, возможно, нам следует перестать задаваться вопросом только о том, где нужно строить больше домов. Вопрос должен звучать так: где мы можем создать новые места для жизни. Это означает координацию жилищного строительства, транспорта, инфраструктуры, общественных услуг и экономического развития с учетом огромных различий между регионами.

Португалия сталкивается не только с кризисом цен или предложения. В стране происходит незаметная реорганизация того, как люди выбирают — или могут выбирать — место для жизни. Если мы сумеем идти в ногу с этими изменениями, то сможем снизить нагрузку на крупные центры и создать новые экономические ядра. Если же мы продолжим рассматривать каждый сегмент в отдельности, то, вероятно, увидим лишь перемещение проблемы по карте.