Согласно официальным данным, в 2025 году цены на жилье в стране выросли на 17,6 % в годовом исчислении, что стало самым значительным ростом за всю историю. В то же время общий объем сделок с недвижимостью вырос более чем на 20 %, что отражает устойчивую активность рынка. На фоне ограниченного спроса и предложения давление на цены остается очевидным.

Однако помимо роста цен происходит более глубокий структурный сдвиг: основной движущей силой рынка постепенно становится не количество сделок, а их использование.

Исследования показывают, что предложение жилья в Португалии остается ограниченным, в то время как спрос продолжает расти, что обусловлено как внутренними домохозяйствами, так и международным притоком. Этот структурный дисбаланс все больше выдвигает реальный спрос на жилье в качестве ключевой основы рынка.

Расширение рынка аренды и рост стабильного спроса

По мере того как цены на недвижимость опережают рост доходов, значение рынка аренды продолжает расти.

Благодаря городской мобильности, росту числа иностранных студентов и удаленной работы аренда становится все более распространенным и практичным решением жилищного вопроса. Эта тенденция особенно заметна в городах с развитой образовательной экосистемой, где спрос на аренду, как правило, стабилен и устойчив.

Кредиты: Клиент; Автор: Клиент;

Возьмем в качестве примера Брагу. Этот северный португальский город в последние годы привлекает все большее число студентов и молодых специалистов. Продолжающееся расширение Университета Минью привело к тому, что спрос на жилье и студенческие апартаменты остается неизменно высоким, в то время как предложение качественных объектов аренды остается относительно ограниченным.

В связи с этим фокус рынка постепенно смещается. Вместо краткосрочных колебаний цен более надежным показателем стоимости становится способность активов приносить стабильный и постоянный доход от аренды.

От сделок к операциям

По мере развития сектора аренды меняется сама природа недвижимости.

В Португалии и на других европейских рынках все большая доля жилья сдается в долгосрочную аренду, что увеличивает сроки владения и повышает важность постоянного управления. Этот сдвиг привел к росту спроса на такие услуги, как поиск арендаторов, обслуживание недвижимости и управление арендой.

Кредиты: Клиент; Автор: Клиент;

В то же время все большее распространение получает профессиональное управление арендными операциями. Некоторые объекты недвижимости теперь управляются централизованными структурами управления, где стандартизированные процессы помогают повысить заполняемость и снизить риски вакантных площадей.

В рамках этой модели недвижимость больше не рассматривается исключительно как транзакционный актив, а все больше как операционный актив. Подходы, основанные на стабильном спросе со стороны арендаторов и последовательном управлении, становятся общей чертой рынка.

Проекты, основанные на спросе

На фоне растущего спроса на аренду все большее внимание привлекает категория жилых комплексов, ориентированных на стабильные группы арендаторов.

Например, в Браге некоторые проекты стратегически расположены вблизи университетских центров, что позволяет использовать постоянный приток студентов из Университета Миньо для обеспечения стабильной заполняемости. В таких проектах часто используется более жилой стиль, с такими особенностями, как отдельные кухни, полные ванные комнаты и общие удобства, рассчитанные не только на студентов, но и на молодых специалистов и удаленных работников.

Кредиты: Клиент; Автор: Клиент;

Эта модель становится все более распространенной на местном уровне. Например, некоторые проекты студенческого жилья, разработанные компанией Alameda de Lisboa, расположены вокруг университетских районов и предусматривают централизованное планирование и управление после завершения строительства для повышения эффективности аренды. Как правило, в таких проектах используются операционные схемы, в которых профессиональные команды занимаются арендой, эксплуатацией и повседневным управлением, а в некоторых из них также применяются структуры управляемой аренды или гарантированной аренды для дальнейшей стабилизации заполняемости.

В этих рамках управление недвижимостью становится ключевым компонентом разработки проекта, позволяя активам, ориентированным на сдачу в аренду, лучше адаптироваться к устойчивому рыночному спросу.

Поскольку динамика спроса и предложения продолжает формировать рынок, типы активов, построенные на стабильном арендном спросе и профессиональных операционных возможностях, все чаще становятся определяющим направлением в сфере недвижимости Португалии.