Hemos creado programas, promocionado el país, reforzado nuestra presencia en los mercados extranjeros e intentado convencer a los inversores de que Portugal es un destino competitivo para su capital. Quizá haya llegado el momento de añadir otra pregunta a esta estrategia: cuando llega el capital, ¿disponemos de suficientes activos en los que pueda invertirse?

Las cifras más recientes muestran que el interés existe. En el primer semestre de 2026, la inversión en inmuebles comerciales en Portugal alcanzó los 1.410 millones de euros, un 14 % más que en el mismo periodo del año anterior, en un total de 52 transacciones. Alrededor del 70 % del capital invertido procedía del extranjero. Sin embargo, la distribución de esta inversión resulta especialmente reveladora: los hoteles representaron el 38 % del volumen total, el comercio minorista el 30 %, los activos alternativos el 17 % y el sector industrial y logístico el 11 %, mientras que las oficinas se redujeron a apenas un 4 %.

Por supuesto, hay diferentes razones que explican estas cifras, y sería exagerado concluir que Portugal se enfrenta a una escasez generalizada de activos de inversión. Aun así, el informe «WMarket Review Mid-year 2026» de WORX identifica limitaciones de oferta en varios segmentos. En el caso de las oficinas, por ejemplo, el bajo volumen de inversión se asocia, entre otros factores, a la escasez de producto negociable. En el sector logístico, el informe sigue señalando una falta estructural de oferta de alta calidad, a pesar de la demanda de instalaciones modernas y bien situadas.

Esto plantea una cuestión importante para el futuro del mercado inmobiliario portugués. Quizá el próximo reto no sea solo atraer más capital, sino crear más producto capaz de acogerlo. Y crear un producto inmobiliario no significa necesariamente construir más edificios: implica desarrollar activos cuya ubicación, tamaño, calidad, eficiencia y características sean compatibles con las exigencias de los inversores institucionales, así como recuperar, transformar y reposicionar los edificios existentes para que puedan volver al mercado con un uso económicamente competitivo.

La inversión realizada en el primer semestre del año muestra cómo se está expandiendo este universo. Entre los activos alternativos, han surgido operaciones relevantes en centros de datos y residencias para personas mayores. El sector hotelero siguió atrayendo capital, y la logística mantiene su potencial asociado a la reorganización de las cadenas de suministro y a la demanda de instalaciones modernas. Por lo tanto, Portugal podría estar ante una oportunidad relevante: cuenta con capital internacional interesado, necesidades evidentes en diferentes segmentos y un parque inmobiliario que, en muchos casos, puede transformarse. El reto consiste en ser capaz de acercar estas tres realidades.

Esto implica plantearse la inversión inmobiliaria no solo como una cuestión financiera, sino también como una cuestión de ejecución. Los terrenos disponibles, la concesión de licencias, la planificación urbanística, las infraestructuras, los costes de construcción y la capacidad para reconvertir edificios determinan lo que realmente llega al mercado. Atraer capital seguirá siendo importante, pero la competitividad de un país no solo se mide por el número de inversores a los que puede interesar, sino también por la capacidad de transformar ese interés en inversión productiva.

Quizá Portugal ya haya superado la parte más difícil de la tarea: situarse en el punto de mira del capital internacional. El próximo reto será garantizar que exista un producto capaz de transformar este interés en inversión real.