Abbiamo creato programmi, promosso il Paese, rafforzato la nostra presenza sui mercati esteri e cercato di convincere gli investitori che il Portogallo fosse una destinazione competitiva per i loro capitali. Forse è giunto il momento di aggiungere un’altra domanda a questa strategia: quando i capitali arrivano, disponiamo di un’offerta sufficiente in cui possano investire?

I dati più recenti dimostrano che l’interesse c’è. Nel primo semestre del 2026, gli investimenti nel settore immobiliare commerciale in Portogallo hanno raggiunto 1.410 milioni di euro, il 14% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, per un totale di 52 operazioni. Circa il 70% del capitale investito proveniva dall’estero. La distribuzione di questi investimenti è, tuttavia, particolarmente rivelatrice: gli alberghi hanno rappresentato il 38% del volume totale, il commercio al dettaglio il 30%, gli asset alternativi il 17% e il settore industriale e logistico l’11%, mentre gli uffici si sono ridotti a appena il 4%.

Naturalmente, le ragioni alla base di questi dati sono diverse, e sarebbe eccessivo concludere che il Portogallo debba affrontare una carenza generalizzata di asset di investimento. Ciononostante, il WMarket Review di metà anno 2026 di WORX individua limitazioni dell’offerta in diversi segmenti. Nel settore degli uffici, ad esempio, il basso volume di investimenti è associato, tra gli altri fattori, alla scarsità di prodotti negoziabili. Nel settore logistico, il rapporto continua a evidenziare una carenza strutturale di offerta di alta qualità, nonostante la domanda di strutture moderne e ben posizionate.

Ciò solleva una questione importante per il futuro del mercato immobiliare portoghese. Forse la prossima sfida non consiste solo nell’attirare più capitali, ma nel creare più prodotti in grado di accoglierli. E creare un prodotto immobiliare non significa necessariamente costruire più edifici: significa sviluppare beni con ubicazione, dimensioni, qualità, efficienza e caratteristiche compatibili con le esigenze degli investitori istituzionali, nonché recuperare, trasformare e riposizionare gli edifici esistenti affinché possano tornare sul mercato con una destinazione d’uso economicamente competitiva.

Gli investimenti effettuati nella prima metà dell’anno dimostrano come questo universo si stia espandendo. Tra gli asset alternativi, si sono distinte operazioni rilevanti nei settori dei data center e delle residenze per anziani. Il settore alberghiero ha continuato ad attrarre capitali, mentre quello logistico mantiene un potenziale legato alla riorganizzazione delle catene di approvvigionamento e alla domanda di strutture moderne. Il Portogallo potrebbe quindi trovarsi di fronte a un’opportunità significativa: dispone di capitali internazionali interessati, esigenze evidenti in diversi segmenti e un patrimonio immobiliare che, in molti casi, può essere trasformato. La sfida consiste nel riuscire ad avvicinare queste tre realtà.

Ciò implica considerare l’investimento immobiliare non solo come una questione finanziaria, ma anche come una questione di attuazione. La disponibilità di terreni, le autorizzazioni, la pianificazione urbanistica, le infrastrutture, i costi di costruzione e la capacità di riconvertire gli edifici determinano ciò che effettivamente arriva sul mercato. Attrarre capitali continuerà ad essere importante, ma la competitività di un paese non si misura solo in base al numero di investitori che riesce ad attirare; si misura anche in base alla capacità di trasformare questo interesse in investimenti produttivi.

Forse il Portogallo ha già portato a termine la parte più difficile del lavoro: farsi notare dal capitale internazionale. La prossima sfida sarà garantire che vi sia un prodotto in grado di trasformare questo interesse in investimenti concreti.