De huurprijzen worden vastgesteld vóór de bouw begint

Als we het hebben over de huurmarkt in Portugal, gaat de aandacht bijna altijd uit naar de huurprijzen, het aanbod aan woningen en de moeilijkheden die gezinnen ondervinden bij het vinden van een woning die past bij hun inkomen.

in · 08 nov. 2026, 09:01 · 0 Reacties

Het is een noodzakelijke discussie, maar een die vaak te laat op gang komt. Voordat een woning op de huurmarkt terechtkomt, moet iemand de grond verwerven, het project ontwikkelen, de operatie financieren, het gebouw neerzetten en de risico’s dragen die aan dit hele proces verbonden zijn. De hoogte van de huur die moet worden geïnd, hangt onvermijdelijk samen met deze beslissingen en de kosten die in de loop van de investering zijn opgebouwd. Als we dus een meer betaalbare huurmarkt met een groter aanbod willen ontwikkelen, moeten we wellicht beter kijken naar de manier waarop we de woningen realiseren die we op die markt willen brengen.

De signalen uit Duitsland helpen ons het belang van deze kwestie te begrijpen. Volgens gegevens van Heinze Marktforschung steeg het aantal bouwvergunningen voor geprefabriceerde huurwoningen in de eerste helft van 2026 met 126,3%, terwijl in de categorie meergezinswoningen de geprefabriceerde bouw met 52,1% groeide, vergeleken met 11,7% bij conventionele bouw. Deze cijfers betekenen niet dat de geïndustrialiseerde bouw de Duitse woningproblemen heeft opgelost, noch tonen ze aan dat deze methode in alle projecten noodzakelijkerwijs goedkoper is. Maar ze onthullen wel een interessante ontwikkeling: geïndustrialiseerde bouwmethoden beginnen voet aan de grond te krijgen in een segment waar voorspelbaarheid van de kosten, doorlooptijden en de mogelijkheid om woningen op grote schaal te produceren doorslaggevend kunnen zijn voor de economische haalbaarheid van investeringen.

Dit punt is met name van belang bij het vergelijken van vastgoedontwikkeling voor de verkoop met projecten die specifiek voor de verhuur worden ontwikkeld. In het eerste geval streeft de projectontwikkelaar ernaar het geïnvesteerde kapitaal terug te verdienen door de woningen op de markt te brengen. In het tweede geval moet de investering worden terugverdiend via inkomsten die over vele jaren worden verdeeld. Dit betekent dat bouwvertragingen, budgetoverschrijdingen of extra financiële lasten de winstgevendheid van een project aanzienlijk in gevaar kunnen brengen. Geïndustrialiseerd bouwen kan, door de productie van onderdelen in de fabriek, prefabricage en meer gestandaardiseerde processen, helpen om sommige van deze risico’s te verminderen en de voorspelbaarheid van projecten te verbeteren. Het neemt de kosten van grond, belastingen of vergunningsproblemen niet weg, maar het kan ertoe bijdragen dat bepaalde fasen van de woningbouw efficiënter verlopen.

Portugal heeft gezocht naar oplossingen om het aanbod van huurwoningen te vergroten, maar blijft de discussie grotendeels richten op fiscale stimulansen, wetgeving en de relaties tussen verhuurders en huurders. Dit zijn belangrijke aspecten, maar onvoldoende als we geen voorwaarden kunnen scheppen waardoor nieuwe huurprojecten economisch levensvatbaar zijn. Een meer ontwikkelde woningmarkt vereist langetermijninvesteringen, stabiliteit, bouwcapaciteit en productiemodellen die aansluiten bij de inkomens van huishoudens. Industrialisering kan een relevante rol spelen, met name bij projecten met enige schaalgrootte en continuïteit, waardoor processen beter kunnen worden georganiseerd en de onzekerheid bij de uitvoering wordt verminderd. Maar het vereist ook industriële investeringen, samenwerking tussen projectontwikkelaars en aannemers en een projectportfolio dat deze transformatie rechtvaardigt.

Misschien is het tijd om te beseffen dat een huurwoningenbeleid niet begint wanneer een woning op de markt wordt gebracht, maar veel eerder, namelijk bij de voorwaarden waaronder die woningen kunnen worden gerealiseerd. Als de bouw- en financieringskosten te hoog zijn, zal het moeilijk zijn om een particulier aanbod van betaalbare huurwoningen te creëren zonder aanvullende steun of mechanismen voor risicodeling. Portugal moet daarom niet alleen praten over de huurprijzen die gezinnen zich kunnen veroorloven, maar ook over de economische modellen die het mogelijk maken om woningen voor dit doel te bouwen.

Want de echte uitdaging is niet alleen het vinden van manieren om de huurprijzen betaalbaarder te maken. Het gaat erom woningen te kunnen realiseren waarvan de kosten deze huurprijzen economisch haalbaar maken.