Ceny wynajmu ustalane są jeszcze przed rozpoczęciem budowy

Kiedy mówimy o rynku najmu w Portugalii, uwaga skupia się niemal zawsze na wysokości czynszów, dostępności mieszkań oraz trudnościach, z jakimi borykają się rodziny w poszukiwaniu mieszkania odpowiadającego ich dochodom.

in · 08 lis 2026, 09:01 · 0 Uwagi

Jest to niezbędna dyskusja, która jednak często rozpoczyna się zbyt późno. Zanim dom trafił na rynek najmu, ktoś musiał nabyć działkę, opracować projekt, sfinansować przedsięwzięcie, wybudować obiekt oraz wziąć na siebie ryzyko związane z całym tym procesem. Wysokość czynszu, jaki trzeba będzie pobierać, jest nieuchronnie powiązana z tymi decyzjami oraz kosztami poniesionymi w trakcie realizacji inwestycji. Dlatego też, jeśli chcemy stworzyć bardziej przystępny cenowo rynek najmu o większej podaży, być może powinniśmy przyjrzeć się bliżej temu, w jaki sposób powstają mieszkania, które chcemy wprowadzić na ten rynek.

Sygnały płynące z Niemiec pomagają zrozumieć znaczenie tej kwestii. Według danych opublikowanych przez Heinze Marktforschung w pierwszej połowie 2026 r. liczba pozwoleń na budowę prefabrykowanych mieszkań na wynajem wzrosła o 126,3%, podczas gdy w grupie budynków wielorodzinnych budownictwo prefabrykowane odnotowało wzrost o 52,1%, w porównaniu z 11,7% w przypadku budownictwa tradycyjnego. Liczby te nie oznaczają, że budownictwo przemysłowe rozwiązało niemieckie problemy mieszkaniowe, ani nie dowodzą, że jest ono koniecznie tańsze we wszystkich projektach. Ujawniają one jednak interesującą ewolucję: przemysłowe metody budowlane zaczynają zyskiwać na znaczeniu w segmencie, w którym przewidywalność kosztów, czas realizacji oraz możliwość produkcji mieszkań na dużą skalę mogą mieć decydujące znaczenie dla ekonomicznej opłacalności inwestycji.

Kwestia ta ma szczególne znaczenie przy porównywaniu inwestycji deweloperskich przeznaczonych na sprzedaż z projektami realizowanymi specjalnie na wynajem. W pierwszym przypadku deweloper dąży do odzyskania zainwestowanego kapitału poprzez sprzedaż domów. W drugim przypadku inwestycja będzie musiała przynieść zwrot w postaci dochodów rozłożonych na wiele lat. Oznacza to, że opóźnienia w budowie, przekroczenia budżetu lub dodatkowe obciążenia finansowe mogą znacznie zagrozić rentowności przedsięwzięcia. Budownictwo przemysłowe, dzięki produkcji elementów w fabryce, prefabrykacji i bardziej znormalizowanym procesom, może pomóc w ograniczeniu niektórych z tych zagrożeń i poprawie przewidywalności projektów. Nie eliminuje ono kosztów gruntu, podatków ani trudności związanych z uzyskaniem pozwoleń, ale może przyczynić się do zwiększenia efektywności niektórych etapów produkcji mieszkań.

Portugalia stara się znaleźć rozwiązania mające na celu zwiększenie podaży mieszkań na wynajem, ale nadal skupia się w dużej mierze na zachętach podatkowych, przepisach prawnych oraz relacjach między właścicielami a najemcami. Są to ważne aspekty, ale niewystarczające, jeśli nie uda nam się stworzyć warunków zapewniających opłacalność nowych projektów mieszkaniowych na wynajem. Bardziej rozwinięty rynek mieszkaniowy wymaga długoterminowych inwestycji, stabilności, potencjału budowlanego oraz modeli produkcji dostosowanych do dochodów gospodarstw domowych. Industrializacja może odegrać istotną rolę, zwłaszcza w przypadku inwestycji o pewnej skali i ciągłości, umożliwiając lepszą organizację procesów i zmniejszenie niepewności związanej z realizacją. Wymaga to jednak również inwestycji przemysłowych, współpracy między deweloperami a wykonawcami oraz portfela projektów, który uzasadnia tę transformację.

Być może nadszedł czas, aby zrozumieć, że polityka mieszkaniowa nie zaczyna się w momencie wprowadzenia mieszkania na rynek, ale znacznie wcześniej – od warunków, w jakich mieszkanie to może zostać wybudowane. Jeśli koszty budowy i finansowania są zbyt wysokie, trudno będzie stworzyć prywatną ofertę przystępnych cenowo mieszkań na wynajem bez dodatkowego wsparcia lub mechanizmów podziału ryzyka. Portugalia musi zatem dyskutować nie tylko o czynszach, na które mogą sobie pozwolić rodziny, ale także o modelach ekonomicznych, które umożliwiają budowę mieszkań w tym celu.

Prawdziwym wyzwaniem nie jest bowiem jedynie znalezienie sposobów na obniżenie czynszów. Chodzi o to, by móc budować mieszkania, których koszt sprawia, że takie czynsze są ekonomicznie możliwe.