Niniejszy artykuł podsumowuje najważniejsze aspekty posiadania domu wakacyjnego - niezależnie od tego, czy jest on przeznaczony wyłącznie do użytku osobistego, czy też do wynajmu krótkoterminowego.

Atrakcyjność portugalskich nieruchomości

Cudzoziemcy mają takie same prawa jak obywatele Portugalii przy zakupie i posiadaniu nieruchomości w Portugalii, bez ograniczeń prawnych wynikających z narodowości.

Rynek wynajmu krótkoterminowego

Dla emigrantów, którzy chcą generować dochód ze swojego domu wakacyjnego, rynek wynajmu krótkoterminowego oferuje znaczny potencjał, taki jak Alojamento Local. Wiąże się to jednak z określonymi wymogami licencyjnymi i regulacyjnymi.

Uzyskanie licencji Alojamento Local (AL):

Licencja AL jest obowiązkowa dla nieruchomości wynajmowanych krótkoterminowo (np. za pośrednictwem Airbnb lub Booking.com). Proces ten zazwyczaj obejmuje:

  • Rejestrację działalności gospodarczej: Musisz zarejestrować swoją działalność gospodarczą w portugalskim Departamencie Podatkowym(Autoridade Tributária e Aduaneira) i Ubezpieczeń Społecznych(Segurança Social), używając odpowiednich kodów CAE (55201 lub 55204).
  • Złożenie wniosku o rejestrację AL w lokalnym urzędzie: Licencja AL jest wydawana przez Câmara Municipal (lokalny urząd miasta) właściwy dla lokalizacji nieruchomości. Konieczne będzie dostarczenie dokumentów takich jak:
    • Kopia dowodu osobistego/paszportu
    • Dokument dotyczący podatku od nieruchomości(Caderneta Predial)
    • Rejestracja działalności gospodarczej
    • Licença de Utilização (dla budynków po 1951 r.)
    • Kopia polisy ubezpieczeniowej AL
    • Okres odpowiedzialności
    • Dowód ubezpieczenia nieruchomości
    • Dokumenty właściciela/zarządcy
  • Przedstawiciel podatkowy(dla nierezydentów): Jeśli jesteś nierezydentem, będziesz potrzebować przedstawiciela podatkowego w Portugalii, który jest zarejestrowany dla IVA (VAT).
  • Wymagania dotyczące nieruchomości i inspekcje: Twoja nieruchomość musi spełniać określone standardy bezpieczeństwa, w tym sprzęt przeciwpożarowy (gaśnica, koc gaśniczy, czujniki dymu/tlenku węgla, oświetlenie awaryjne), apteczka pierwszej pomocy i wyraźnie wyświetlane informacje o nagłych wypadkach. Inspekcja przeprowadzona przez Radę Miejską zweryfikuje zgodność.
  • Zgłaszanie gości: Musisz zarejestrować się w AIMA (Agencja ds. Integracji, Migracji i Azylu) w celu zgłaszania gości. Obejmuje to podanie danych gościa, takich jak imię i nazwisko, narodowość, data urodzenia, numer dokumentu oraz daty zameldowania/wymeldowania.
  • Książka skarg i zażaleń: W obiekcie musi być dostępna fizyczna książka skarg i zażaleń.

    • Kredyty: Pexels;

    Ważne ostatnie zmiany w przepisach AL (od listopada 2024 r.):

    • Władze miej skie: Władze miejskie mają teraz większe uprawnienia do regulowania zatwierdzeń AL i mogą definiować "strefy zamknięte", w których nowe licencje AL mogą być ograniczone lub nawet zabronione (np. części centrów Lizbony i Porto). Przed zakupem nieruchomości z zamiarem wynajmu krótkoterminowego należy koniecznie skontaktować się z lokalnym Câmara Municipal.
    • Trwałość licencji: Licencje AL są obecnie generalnie stałe i nie wygasają po pięciu latach.
    • Zbywalność: Rejestracje i licencje AL są teraz zbywalne.
    • Limity pojemności: Maksymalna pojemność dla AL wynosi zazwyczaj 27 gości.
    • Ograniczenia dotyczące użytkowania w celach mieszkalnych: Nowe AL nie mogą zajmować nieruchomości, które były wynajmowane w celach mieszkalnych w ciągu ostatnich dwóch lat.
    • Certyfikaty konserwatorskie i energetyczne: Nieruchomości AL muszą być oficjalnie sklasyfikowane jako "średnie" lub wyższe pod względem konserwacji (potwierdzone przez inspekcję rady) i posiadać certyfikat energetyczny z poziomem efektywności energetycznej D lub wyższym.
    • Specjalna składka (CEAL): Kontrowersyjna specjalna składka na lokalne zakwaterowanie (CEAL) została zniesiona przez nowy rząd (od maja 2024 r.), co oznacza, że właściciele AL nie są już zobowiązani do jej płacenia.

    Podatki dla właścicieli domów wakacyjnych i wynajmu krótkoterminowego

    Różne podatki mają zastosowanie do nieruchomości w Portugalii, a współpraca z odpowiednim specjalistą zapewni zgodność z lokalnymi przepisami i regulacjami, które mogą różnić się od jurysdykcji, do której możesz być przyzwyczajony.

    Podatek jest płatny przy zakupie, gdzie obowiązuje opłata skarbowa i podatek od przeniesienia własności, które są jednorazowe. Następnie mogą obowiązywać dwa miejskie podatki od nieruchomości, które należy uiszczać co najmniej raz w roku.

    Kredyty: Pexels;

    Ponadto wszelkie dochody uzyskane z wynajmu portugalskich nieruchomości będą opodatkowane w Portugalii - niezależnie od tego, czy jesteś rezydentem podatkowym w Portugalii. Co więcej, wysokość podatku będzie zależeć od tego, czy uzyskujesz dochód osobiście, czy za pośrednictwem firmy. Niektóre wydatki mogą zostać odliczone w celu zmniejszenia dochodu podlegającego opodatkowaniu.

    W przypadku sprzedaży może wystąpić zysk kapitałowy.

    Więcej informacji na temat konsekwencji podatkowych, o których mowa powyżej, można znaleźć pod następującym adresemlinkaby zapoznać się z bardziej szczegółową dyskusją na temat stawek i traktowania, które mogą mieć zastosowanie. W przypadku dziedziczenia nieruchomościartykułmoże dostarczyć więcej informacji na temat opodatkowania w Portugalii.

    Wreszcie, jeśli jesteś nierezydentem w Portugalii, możesz podlegać opodatkowaniu od swojej nieruchomości w Portugalii, gdzie jesteś rezydentem podatkowym, a umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania może mieć zastosowanie (co może pozwolić na uniknięcie podwójnego opodatkowania).

    Inne kwestie, które mogą mieć zastosowanie i są kluczowe, to odpowiednia ochrona ubezpieczeniowa (pogoda, wynajem, inne), a także wiarygodny dostawca usług utrzymania nieruchomości w celu zapewnienia rutynowej konserwacji (szczególnie w przypadku nieruchomości wynajmowanych).

    Aby uzyskać więcej informacji, skontaktuj się z Dixcart Portugal (advice.portugal@dixcart.com).

    Uwaga: nie jest to porada podatkowa.