Este artículo resume aspectos esenciales de la propiedad de una vivienda vacacional, ya sea para uso personal o para alquiler a corto plazo.

El atractivo de la propiedad portuguesa

Los extranjeros disfrutan de los mismos derechos que los ciudadanos portugueses a la hora de comprar y poseer una propiedad en Portugal, sin restricciones legales basadas en la nacionalidad.

El mercado de alquiler a corto plazo

Para los expatriados que buscan generar ingresos de su casa de vacaciones, el mercado de alquiler a corto plazo ofrece un potencial significativo como el Alojamento Local. Sin embargo, esto viene con la concesión de licencias específicas y requisitos reglamentarios.

Obtención de una licencia de Alojamento Local (AL):

Una licencia AL es obligatoria para las propiedades alquiladas a corto plazo (por ejemplo, a través de Airbnb o Booking.com) El proceso generalmente implica:

  • Registrar la actividad empresarial: Debe registrar su actividad empresarial en el Departamento de Impuestos portugués(Autoridade Tributária e Aduaneira) y la Seguridad Social(Segurança Social), utilizando los códigos CAE apropiados (55201 o 55204).
  • Presentar el registro de AL en el ayuntamiento: La licencia de AL la expide la Câmara Municipal (ayuntamiento local) de la localidad donde se encuentra el inmueble. Deberá presentar documentos como:
    • Copia del DNI/pasaporte
    • Documento del impuesto sobre bienes inmuebles(Caderneta Predial)
    • Registro de actividad empresarial
    • Licença de Utilização (para inmuebles posteriores a 1951)
    • Copia de su póliza de seguro AL
    • Término de responsabilidad
    • Justificante del seguro del inmueble
    • Documentos del propietario/administrador
  • Representante fiscal (para no residentes): Si no es residente, necesitará un representante fiscal en Portugal que esté registrado a efectos del IVA.
  • Requisitos e inspecciones de la propiedad: Su propiedad debe cumplir unas normas de seguridad específicas, incluido el equipo de seguridad contra incendios (extintor, manta ignífuga, detectores de humo/monóxido de carbono, iluminación de emergencia), un botiquín de primeros auxilios e información de emergencia claramente expuesta. Una inspección del Ayuntamiento verificará el cumplimiento.
  • Notificación de huéspedes: Debe registrarse en la AIMA (Agencia de Integración, Migración y Asilo) a efectos de notificación de huéspedes. Esto implica facilitar datos del huésped como nombre, nacionalidad, fecha de nacimiento, número de documento y fechas de entrada y salida.
  • Libro de reclamaciones: el establecimiento debe disponer de un libro de reclamaciones físico.

    • Créditos: Pexels;

    Cambios recientes importantes en el Reglamento AL (a partir de noviembre de 2024):

    • Autoridad municipal: Los municipios tienen ahora más autoridad para regular las autorizaciones de AL y pueden definir "zonas de contención" en las que las nuevas licencias de AL pueden estar restringidas o incluso prohibidas (por ejemplo, partes del centro de Lisboa y Oporto). Es crucial consultar con la Câmara Municipal local antes de comprar una propiedad con la intención de alquilarla a corto plazo.
    • Permanencia de la licencia: las licencias de AL son ahora generalmente permanentes y no caducan a los cinco años.
    • Transferibilidad: Los registros y licencias de AL son ahora transferibles.
    • Límites de capacidad: la capacidad máxima de las AL suele ser de 27 huéspedes.
    • Restricción del uso residencial: se prohíbe a los nuevos AL ocupar propiedades que hayan sido alquiladas con fines residenciales durante los dos últimos años.
    • Conservación y Certificados Energéticos: Las propiedades AL deben estar oficialmente clasificadas como de conservación "media" o superior (confirmado por la inspección del ayuntamiento) y tener un certificado energético con un nivel de eficiencia energética de D o superior.
    • Contribución Especial (CEAL): La controvertida contribución especial al alojamiento local (CEAL) ha sido revocada por el nuevo gobierno (a partir de mayo de 2024), lo que significa que los propietarios de AL ya no están obligados a pagarla.

    Impuestos para propietarios de viviendas vacacionales y alquileres de corta duración

    Varios impuestos se aplican a las propiedades en Portugal y la contratación de un profesional adecuado garantizará el cumplimiento de las leyes y reglamentos locales que pueden ser diferentes de la jurisdicción a la que puede estar acostumbrado.

    Los impuestos se pagan en el momento de la compra, cuando se aplican el impuesto de timbre y el impuesto de transferencia, que se pagan una sola vez. Posteriormente, pueden aplicarse dos impuestos municipales sobre la propiedad que deben pagarse al menos una vez al año.

    Créditos: Pexels;

    Además, cualquier ingreso obtenido por el alquiler de propiedades portuguesas será gravado en Portugal - independientemente de si usted es residente fiscal en Portugal. Además, el impuesto dependerá de si obtiene los ingresos a título personal o a través de una empresa. Algunos gastos pueden deducirse para reducir la renta imponible sujeta a tributación.

    En caso de venta, puede aplicarse una plusvalía.

    Para obtener más información sobre las consecuencias fiscales mencionadas, consulte el siguienteenlacedonde encontrará información más detallada sobre los tipos y el tratamiento que pueden aplicarse. Para las herencias de inmuebles, el siguienteartículopuede proporcionar más información sobre el tratamiento fiscal en Portugal.

    Por último, si usted no es residente en Portugal, puede estar sujeto a la tributación de su propiedad en Portugal, donde es residente fiscal, y un tratado de doble imposición puede ser aplicable (que puede permitir evitar la doble imposición).

    Otras consideraciones que pueden ser aplicables y clave es una cobertura de seguro adecuada (tiempo, alquiler, otros), así como un proveedor de servicios fiable para el mantenimiento de la propiedad para garantizar que el mantenimiento se realiza de forma rutinaria (en particular para la propiedad alquilada).

    Póngase en contacto con Dixcart Portugal para obtener más información (advice.portugal@dixcart.com).

    Tenga en cuenta que esto no es asesoramiento fiscal.