Dit artikel geeft een overzicht van essentiële aspecten van het bezitten van een vakantiehuis - of het nu alleen voor persoonlijk gebruik is of voor korte termijn verhuur.

De aantrekkingskracht van Portugees onroerend goed

Buitenlanders genieten dezelfde rechten als Portugese burgers bij het kopen en bezitten van onroerend goed in Portugal, zonder wettelijke beperkingen op basis van nationaliteit.

De korte termijn huurmarkt

Voor expats die op zoek zijn naar een inkomen uit hun vakantiehuis, biedt de korte termijn verhuurmarkt een aanzienlijk potentieel zoals de Alojamento Local. Dit komt echter met specifieke vergunningen en wettelijke vereisten.

Het verkrijgen van een Alojamento Local (AL) licentie:

Een AL-vergunning is verplicht voor woningen die op korte termijn worden verhuurd (bijv. via Airbnb of Booking.com). Het proces omvat over het algemeen:

  • Registratie van bedrijfsactiviteit: U moet uw bedrijfsactiviteit registreren bij de Portugese belastingdienst(Autoridade Tributária e Aduaneira) en de sociale zekerheid(Segurança Social), met behulp van de juiste CAE-codes (55201 of 55204).
  • AL-registratie indienen bij de gemeente: De AL-licentie wordt afgegeven door de Câmara Municipal (het plaatselijke gemeentehuis) van de locatie van het onroerend goed. Je zult documenten moeten overleggen zoals:
    • Kopie van ID/paspoort
    • Eigendomsbelasting document(Caderneta Predial)
    • Registratie bedrijfsactiviteit
    • Licença de Utilização (voor gebouwen van na 1951)
    • Kopie van je AL-verzekeringspolis
    • Termijn van verantwoordelijkheid
    • Bewijs van eigendomsverzekering
    • Documenten eigenaar/beheerder
  • Fiscaal vertegenwoordiger (voor niet-ingezetenen): Als je een niet-ingezetene bent, heb je een fiscaal vertegenwoordiger in Portugal nodig die is geregistreerd voor IVA (BTW).
  • Eisen aan de woning en inspecties: Uw woning moet voldoen aan specifieke veiligheidsnormen, waaronder brandveiligheidsapparatuur (brandblusser, branddeken, rook- en koolmonoxidedetectoren, noodverlichting), een verbanddoos en duidelijk weergegeven informatie voor noodgevallen. Een inspectie door de gemeenteraad zal controleren of aan de eisen wordt voldaan.
  • Gastrapportage: Je moet je registreren bij AIMA (Agentschap voor Integratie, Migratie en Asiel) voor gastrapportage. Dit houdt in dat u gastgegevens moet verstrekken zoals naam, nationaliteit, geboortedatum, documentnummer en in- en uitcheckdata.
  • Klachtenboek: Er moet een fysiek klachtenboek beschikbaar zijn in de accommodatie.

    • Credits: Pexels;

    Belangrijke recente wijzigingen in de AL-verordeningen (vanaf november 2024):

    • Gemeentelijke autoriteit: Gemeenten hebben nu meer bevoegdheid om AL goedkeuringen te reguleren en kunnen "beperkingsgebieden" definiëren waar nieuwe AL licenties beperkt of zelfs verboden kunnen worden (bijv. delen van de stadscentra van Lissabon en Porto). Het is van cruciaal belang om dit te controleren bij de lokale Câmara Municipal voordat je een woning koopt met de intentie voor korte termijn verhuur.
    • Permanentie licentie: AL licenties zijn nu over het algemeen permanent en vervallen niet na vijf jaar.
    • Overdraagbaarheid: AL registraties en licenties zijn nu overdraagbaar.
    • Capaciteitslimieten: De maximale capaciteit voor AL's is over het algemeen 27 gasten.
    • Beperking residentieel gebruik: Nieuwe AL's mogen geen huizen bewonen die de afgelopen twee jaar zijn verhuurd voor residentiële doeleinden.
    • Behoud en energiecertificaten: AL-eigendommen moeten officieel geclassificeerd zijn als "gemiddeld" of hoger voor behoud (bevestigd door inspectie van de gemeente) en een energiecertificaat hebben met een energie-efficiëntieniveau van D of hoger.
    • Speciale bijdrage (CEAL): De controversiële speciale bijdrage voor lokale accommodatie (CEAL) is ingetrokken door de nieuwe regering (vanaf mei 2024), wat betekent dat AL-eigenaren deze niet langer hoeven te betalen.

    Belastingen voor huiseigenaren en korte termijn verhuur

    Er zijn verschillende belastingen van toepassing op onroerend goed in Portugal en het inschakelen van een geschikte professional zal ervoor zorgen dat u voldoet aan de lokale wet- en regelgeving, die kan verschillen van de jurisdictie die u gewend bent.

    Belasting moet worden betaald bij aankoop, waarbij een zegelrecht en overdrachtsbelasting beide van toepassing zijn en eenmalig zijn. Daarna kunnen er twee gemeentelijke onroerendgoedbelastingen van toepassing zijn die ten minste jaarlijks moeten worden betaald.

    Credits: Pexels;

    Bovendien worden alle inkomsten uit verhuurde Portugese eigendommen belast in Portugal - ongeacht of je fiscaal inwoner bent van Portugal. Bovendien is de belasting afhankelijk van het feit of u de inkomsten op persoonlijke titel of via een bedrijf verdient. Bepaalde kosten mogen worden afgetrokken om het belastbaar inkomen te verlagen.

    Bij verkoop kan een vermogenswinst van toepassing zijn.

    Voor meer informatie over de belastinggevolgen waarnaar hierboven wordt verwezen, zie de volgendelinkvoor een meer gedetailleerde bespreking van de tarieven en behandeling die van toepassing kunnen zijn. Voor de vererving van eigendommen is het volgendeartikelmeer informatie over de fiscale behandeling in Portugal.

    Tot slot, als u geen inwoner bent van Portugal, kan het zijn dat u belasting moet betalen over uw onroerend goed in Portugal, waar u wel belastingplichtig bent, en er kan een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting van toepassing zijn (waardoor dubbele belasting kan worden voorkomen).

    Andere overwegingen die van toepassing en belangrijk kunnen zijn, zijn een passende verzekeringsdekking (weer, verhuur, andere), evenals een betrouwbare serviceprovider voor het onderhoud van het onroerend goed om ervoor te zorgen dat het onderhoud routinematig wordt uitgevoerd (met name voor onroerend goed dat wordt verhuurd).

    Neem contact op met Dixcart Portugal voor meer informatie (advice.portugal@dixcart.com).

    Let op: dit is geen belastingadvies.