Por que razão os locais bonitos têm um desempenho melhor

A relação frequentemente ignorada entre o design, o comportamento humano e o valor imobiliário a longo prazo.

O setor imobiliário é uma indústria assente em números: preço por metro quadrado. Rendibilidade. Taxa de ocupação. Custo de construção. Crescimento das rendas. Oferta. Procura. Todos estes fatores são essenciais. No entanto, existe outro fator que é muito mais difícil de quantificar numa folha de cálculo.

A forma como um lugar nos faz sentir.

Ao passear por um bairro bonito, ao entrar num hotel cuidadosamente concebido, ao sentar-nos numa praça pública com um belo paisagismo ou ao passar algum tempo num edifício repleto de luz natural, a nossa reação é quase instintiva. Queremos ficar. Queremos voltar. Por vezes, estamos dispostos a pagar mais para lá estar.

Isso levanta uma questão interessante para investidores e promotores imobiliários: será que a beleza influencia realmente o desempenho do mercado imobiliário?

Já atribuímos um valor aos

locais

bonitos

. A beleza é subjetiva. Mas muitas das características que contribuem para a nossa perceção de um local bonito não o são.

Arquitetura. Espaços verdes. Luz natural. Vistas. Acessibilidade para peões. Materiais. Paisagem. Proporção. Espaço público. Uma ligação à cultura local.

Um estudo publicado na revista «Ecological Economics», que analisou mais de 35 000 transações imobiliárias residenciais em Amesterdão, concluiu que as habitações situadas num raio de 250 metros de espaços verdes atraentes estavam associadas a um aumento estimado do preço entre 7,1% e 9,3%. Este efeito diminuía à medida que a distância aumentava.

Uma investigação da Universidade de Cambridge fornece outro exemplo interessante. Ao analisar a forma arquitetónica e as transações imobiliárias em Roterdão, o estudo constatou um aumento de preço de cerca de 3,5% para moradias em banda situadas em conjuntos arquitetónicos altamente coerentes, em comparação com as que se situam em ambientes mais heterogéneos.

Nenhum dos estudos afirma que adicionar paisagismo atraente ou projetar uma fachada bonita aumente automaticamente o valor de um imóvel numa percentagem pré-determinada. Mas demonstram algo importante: as características associadas à qualidade e à atratividade do nosso ambiente podem traduzir-se em valor imobiliário.

Da estética à

economia A relação torna-se mais fácil de compreender quando deixamos de pensar na beleza como mera decoração.

Os bons locais influenciam o comportamento.

Um local de que as pessoas gostam pode incentivá-las a ficar mais tempo. Um bairro que as pessoas valorizam pode criar uma maior procura residencial. Um hotel memorável pode incentivar os hóspedes a regressar. Um espaço público acolhedor pode gerar atividade e afluência. E esses comportamentos têm consequências económicas.

O Estudo Global sobre a Experiência do Consumidor 2025 da JLL, baseado num inquérito a 12 000 pessoas em 19 mercados e 64 cidades, revelou que 69 % dos consumidores estavam dispostos a pagar um preço mais elevado por experiências de alta qualidade. Talvez ainda mais revelador seja o facto de 74% terem afirmado que as cidades precisam de oferecer novas experiências para se manterem relevantes.

Isto representa uma mudança importante para o setor imobiliário.

As pessoas esperam, cada vez mais, que os edifícios e os destinos façam mais do que apenas cumprir uma função. Esperam que estes valorizem o tempo que lá passam. A experiência de um lugar está a tornar-se parte da sua proposta de valor.

Bonito não significa

caro Um imóvel bonito não é necessariamente um imóvel extravagante. A beleza não requer mármore em excesso, acabamentos caros ou arquitetura espetacular.

Alguns dos locais mais bem-sucedidos são notavelmente simples.

Funcionam porque as proporções parecem certas. Porque há luz natural. Porque o paisagismo foi tido em conta desde o início, em vez de ser acrescentado no final. Porque os materiais envelhecem bem. Porque os edifícios respondem ao seu entorno. E, mais importante ainda, parecem autênticos.

Isto é importante porque um design que existe principalmente para impressionar pode tornar-se antiquado com uma rapidez surpreendente. Os locais com uma identidade genuína tendem a envelhecer de forma diferente.

O edifício já não é o

produto

na sua totalidade

.

Isto é particularmente relevante à medida que o setor imobiliário, a hotelaria e o estilo de vida convergem cada vez mais.

Considere um destino de uso misto que incorpore residências, hotelaria, restaurantes, bem-estar, espaços de trabalho e áreas públicas ajardinadas. Individualmente, cada componente tem uma função. Em conjunto, criam uma experiência.

O hotel proporciona serviço. Os restaurantes geram atividade. O paisagismo cria espaços onde as pessoas querem passar tempo. O bem-estar promove a qualidade de vida. As áreas públicas criam oportunidades de interação.

O valor do destino torna-se, portanto, superior à soma dos seus edifícios.

A investigação da JLL sugere que os empreendimentos de uso misto estão agora a competir em termos de experiência, bem como de localização e especificações.

Para os investidores, isso muda a perspetiva: já não estamos a avaliar apenas o que está a ser construído. Também precisamos de compreender que tipo de vida irá decorrer ali depois de construído.

Portugal compreende o poder do

lugar. Portugal constitui um exemplo interessante. O seu encanto não pode ser explicado por um único indicador económico. As ruas e a luz de Lisboa. A relação do Porto com o Douro. A paisagem do Alentejo. O litoral do Algarve. O carácter das cidades e aldeias mais pequenas.

A arquitetura, o clima, a gastronomia, a cultura, a paisagem e a escala humana combinam-se para criar algo mais difícil de quantificar: um sentido de lugar.

A beleza também pode ser uma forma de resiliência

Talvez a relação mais interessante entre o design e o desempenho não seja o prémio que um ativo bonito possa exigir hoje. É saber se as pessoas ainda vão querer estar lá amanhã.

A JLL descreve cada vez mais a experiência como um fator de valor no setor imobiliário, ao mesmo tempo que alerta para o surgimento da «obsolescência da experiência»: o risco de que os ativos que já não correspondem às expectativas das pessoas se tornem menos competitivos.

Os edifícios sempre enfrentaram a obsolescência física. Agora, podem também enfrentar a obsolescência experiencial. Um edifício tecnicamente funcional pode ainda assim perder relevância se as pessoas preferirem consistentemente outro local.

Por outro lado, uma arquitetura com carácter, espaços adaptáveis, paisagismo bem pensado, operações sólidas e uma ligação genuína ao seu entorno pode criar algo difícil de um concorrente reproduzir da noite para o dia:

o apego emocional.

Então, será que os locais bonitos têm um melhor desempenho?

A beleza, por si só, não é uma estratégia de investimento.

A localização é importante. O preço de entrada é importante. A acessibilidade é importante. A gestão operacional é importante. A oferta e a procura são importantes. A gestão, a qualidade da construção e o momento certo no mercado são todos importantes.

Mas descartar a beleza por ser difícil de quantificar é ignorar algo fundamental no setor imobiliário. Em última análise, os edifícios existem para as pessoas. E as pessoas tomam decisões com base não só na utilidade, mas também na experiência.

Escolhemos os bairros onde queremos viver. Os hotéis que queremos voltar a visitar. Os restaurantes onde ficamos para tomar mais uma bebida. Os escritórios onde gostamos de passar o tempo. As ruas que escolhemos percorrer. Quando essas preferências individuais se agregam, transformam-se em procura.

E a procura transforma-se em economia. Uma das questões mais importantes ao avaliar um novo projeto imobiliário não é apenas:

Que rendimento irá este ativo gerar?

Mas também:

Será que as pessoas ainda vão querer estar aqui daqui a dez ou vinte anos?

Porque os locais que criam valor duradouro são, muitas vezes, aqueles que as pessoas valorizam desde o início.

Fontes e leituras complementares: JLL, Global Consumer Experience Survey 2025 / Experience Matters 2025; Daams, Sijtsma & Veneri, Ecological Economics (2019), «Mixed monetary and non-monetary valuation of attractive urban green space»; Lindenthal, Real Estate Economics (2020), «A beleza aos olhos do proprietário: zoneamento estético e valor dos imóveis residenciais».