Реальность такова, что жилищный кризис не является следствием какой-то одной причины. Это результат суммы накопленных ошибок, многие из которых известны уже много лет, но остаются без ответа. И, возможно, самая большая ошибка - настаивать на обсуждении только симптомов, когда проблема кроется в архитектуре системы.

Недавнее предупреждение МВФ актуально, потому что оно подтверждает то, что многие в этом секторе знают уже давно: жилье - это уже не только социальная, но и экономическая проблема. Когда молодые люди не могут жить рядом с городскими центрами, где они работают, страдает производительность труда. Когда компании испытывают трудности с привлечением талантливых специалистов из-за недоступной стоимости жилья, страдает экономический рост. Когда в Португалии регистрируется один из самых высоких в Европе рост цен, а доходы населения не растут, проблема не конъюнктурная. Она структурная.

Но сказать, что существует недостаток предложения, - это только начало разговора, а не его конец. Необходимо спросить, почему не хватает предложения. Потому что финансировать развитие недвижимости по-прежнему очень сложно. Потому что покупка земли под застройку часто происходит без поддержки банков. Потому что на получение лицензий по-прежнему уходят годы, а не месяцы. Городская бюрократия по-прежнему отнимает время, капитал и возможности. Потому что мы по-прежнему чрезмерно зависим от муниципалитетов, которые зачастую не имеют технических средств, исполнительного потенциала или даже обновленных систем, чтобы реагировать на актуальность проблемы. Каждая минута, потерянная на утверждение проекта, стоит денег. Она стоит процентов. Она стоит человеческих ресурсов. Она стоит конкурентоспособности. И в конечном итоге все это отражается в конечной цене дома.

В то же время мы совершили стратегическую ошибку, продолжая думать о жилье почти исключительно в логике купли-продажи. Современный рынок жилья не живет только за счет продвижения недвижимости. Нужны реальные сбережения от аренды. Нужна индустрия аренды. А она в Португалии по-прежнему не развита. Такие страны, как Германия, Дания или Швеция, на протяжении десятилетий понимали, что аренда создается не только по доброй воле, но и благодаря правовой стабильности, налоговым льготам и структуре, привлекающей долгосрочный капитал. Мы же много раз поступали наоборот. Мы создали риск, нестабильность и недоверие. А потом нам кажется странным дефицит.

Мы также игнорируем решения, которые уже существуют. Индустриализация строительства может привести к снижению затрат, ускорению поставок и увеличению масштабов. Более быстрые и эффективные методы строительства - это не теория, это практика на многих рынках. Так же как необходимость переосмысления урбанизма не является теорией. Снижение чрезмерной зависимости от PDM, создание более технических и менее политических агентств по координации городской жизни, развитие интегрированных кластеров жилья, торговли и услуг - все это известные решения. Некоторые из них даже были обещаны в рамках проекта Simplex. Многие остаются невыполненными.

И еще есть вопрос, который мало кто любит рассматривать в лоб: спекуляция - это не только крупные инвесторы. Это также более широкое социальное поведение. Критикуются цены на дома, но они продаются за максимально возможную сумму. Жалуются на рынок, но участвуют в нем. Это тоже часть проблемы. Также частью проблемы является низкая производительность системы и сопротивление копированию моделей, которые работают за рубежом.

Случай с Gaia показывает, что, когда лицензирование проводится в большем объеме, рынок реагирует. Это не решает всех проблем, но показывает, что проблема не в отсутствии спроса. А в способности реагировать. И именно здесь Португалия продолжает терпеть неудачу.

Потому что решения существуют. Больше лизинга с реальными налоговыми льготами. Больше индустриального строительства. Больше доступной почвы. Меньше бюрократии. Более быстрое лицензирование. Больше профессионализации посредников. Больше исполнения и меньше слов.

Нам не нужно много изобретать. Нужно лучше их применять.

Жилищный кризис - это не тайна. Это известная проблема, усугубляемая задержками, блокировкой и отсутствием смелости изменить структуру. И пока мы будем продолжать относиться к этому как к идеологической дискуссии, а не как к вопросу экономического исполнения, мы будем продолжать терять время.

А в этой теме каждая потерянная минута обходится дороже, чем кажется.