Todos os anos, desenvolvedores, investidores, gestores de fundos, representantes municipais e conselheiros se reúnem em Cannes para discutir o futuro das cidades, fluxos de capital e infraestrutura. Este ano, no entanto, um tema apareceu repetidamente nas discussões, painéis e conversas privadas de que participei. O setor imobiliário não se trata mais apenas de edifícios. É cada vez mais sobre energia, infraestrutura e resiliência. Durante as sessões que acompanhei, incluindo Descarbonização de Edifícios Ocupados: Caminhos Práticos e as duas partes do Fórum de Logística, a conversa foi claramente além das narrativas tradicionais de sustentabilidade. O foco mudou para soluções pragmáticas que criam valor real para ativos e investidores, ao mesmo tempo em que apoiam a transição energética de que a Europa e o mundo precisam urgentemente

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Uma das perspectivas mais interessantes veio das discussões sobre logística imobiliária. Tradicionalmente, os ativos logísticos eram vistos simplesmente como armazéns ou instalações de distribuição, mas o setor está começando a vê-los de forma diferente. Como explicou o Dr. Thomas Steinmãller durante um dos fóruns, os ativos logísticos têm o potencial de se tornarem potências combinadas. Eles podem produzir energia, armazenar energia e apoiar sistemas de transporte eletrificados enquanto continuam desempenhando sua função logística primária. Essa ideia reflete um desafio mais amplo que todos enfrentamos. Em toda a Europa, estamos competindo pelo mesmo recurso limitado, que é a terra. Os desenvolvedores de energia renovável precisam de terrenos para parques solares. Os desenvolvedores residenciais precisam de terrenos para morar. A indústria precisa de terras para instalações de produção. Os operadores logísticos precisam de terrenos para os centros de distribuição. No entanto, milhões de metros quadrados de espaço no telhado já existem em edifícios logísticos em toda a Europa e permanecem praticamente sem uso. Ao mesmo tempo, o subsolo abaixo de muitos desses ativos poderia potencialmente suportar a infraestrutura de armazenamento de energia no futuro. Quando esses elementos são combinados, as instalações logísticas podem evoluir de simples armazéns para uma infraestrutura de produção de energia integrada ao ecossistema urbano e industrial

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Durante o MIPIM, tive a oportunidade de trocar ideias sobre esse tópico com vários líderes do setor, incluindo Guy Gueirard, da JLL, Hubert Michalak, da Hillwood, Wincel Kaufmann, Dr. Thomas Steinmãller e Diana Diziain. O que ficou claro nessas conversas é que o setor está caminhando em direção a uma compreensão mais pragmática da sustentabilidade. Os investidores não estão mais satisfeitos apenas com rótulos ou certificações. Eles estão cada vez mais interessados em soluções que melhorem a eficiência operacional, criem novos fluxos de receita e fortaleçam o valor dos ativos a longo prazo. A infraestrutura de energia integrada aos ativos logísticos faz exatamente isso. Para ilustrar a escala da oportunidade, fiz um cálculo simples com base nos portfólios de logística dos três patrocinadores do Fórum de Logística, que eram JLL, Hillwood e Swiss Life Asset Managers. Juntas, essas três organizações representam aproximadamente vinte e nove milhões de metros quadrados de superfície logística. Usando uma regra prática conservadora frequentemente aplicada em projetos solares em telhados, que pressupõe que dez mil metros quadrados de telhado possam suportar aproximadamente um megawatt de capacidade solar, o potencial combinado do

telhado se torna significativo.

Teoricamente, a Swiss Life Asset Managers poderia suportar cerca de 1,15 gigawatts de capacidade solar em telhados em seus ativos logísticos. Os ativos gerenciados pela JLL representam uma magnitude similar de aproximadamente 1,15 gigawatts. O portfólio de logística da Hillwood adiciona aproximadamente outros 0,6 gigawatts. Combinados, esses três portfólios sozinhos poderiam teoricamente suportar cerca de 2,9 gigawatts de capacidade solar em telhados. Em termos de produção de energia, isso poderia gerar cerca de três a três terawatts-hora e meio de eletricidade por ano na Europa. Essa quantidade de eletricidade limpa seria suficiente para abastecer entre setecentos mil e um milhão de residências anualmente. E esse cálculo considera apenas três participantes do setor. Se estendermos essa análise aos maiores proprietários de propriedades logísticas da Europa, o potencial se torna ainda mais notável. Somente a Prologis Europe gerencia cerca de vinte e três milhões de metros quadrados de espaço logístico, o que se traduz em aproximadamente 2,3 gigawatts de potencial solar em telhados. A Logicor segue com cerca de dezenove milhões de metros quadrados, correspondendo a cerca de 1,9 gigawatts. O portfólio da CTP de cerca de quatorze vírgula seis milhões de metros quadrados representa aproximadamente 1,46 gigawatts. O SEGRO, com dez vírgula nove milhões de metros quadrados, poderia suportar cerca de 1,09 gigawatts. A GLP Europe adiciona cerca de 1,02 gigawatts e a WDP contribui com outros 0,87 gigawatts. Combinadas, essas seis empresas representam mais de oitenta e seis milhões de metros quadrados de espaço logístico e aproximadamente 8,65 gigawatts de potencial solar teórico

em telhados.

Naturalmente, esses números representam a capacidade teórica. As instalações reais geralmente são um pouco mais baixas devido a clarabóias, equipamentos de telhado, corredores de incêndio, restrições estruturais e orientação. No entanto, mesmo que apenas parte desse potencial fosse implementada, o impacto seria enorme. Mais importante ainda, a economia já faz sentido. Um dos maiores equívocos em torno da integração de energia renovável no setor imobiliário é que ela representa uma carga de custo adicional para desenvolvedores e investidores. Na realidade, o oposto é cada vez mais verdadeiro. Os proprietários de ativos logísticos podem alugar suas superfícies de telhado para operadores de energia renovável, como a Greenvolt, criando um fluxo de receita adicional sem complexidade operacional. Ao mesmo tempo, os inquilinos obtêm acesso à eletricidade verde produzida localmente a custos mais baixos, o que melhora a competitividade do edifício e fortalece a retenção de inquilinos. Custos operacionais de energia mais baixos, renda adicional com o aluguel de telhados e credenciais de sustentabilidade mais fortes contribuem para melhorar o retorno sobre o investimento do ativo. As soluções técnicas já existem e não exigem sacrificar a lucratividade. Eles o aprimoram.

Durante uma de minhas conversas no MIPIM, fiz uma pergunta simples a Wincel Kaufmann. Por que estamos esperando que o pássaro sentado na árvore decida quando quer voar? Já sabemos que energia e sustentabilidade são essenciais para o nosso futuro. Eles são salva-vidas e salvadores globais porque todos compartilhamos o mesmo planeta. O setor de logística está em uma posição única para contribuir com essa transição porque a infraestrutura já existe. Os telhados estão lá, a tecnologia está disponível e o modelo econômico funciona. Talvez o verdadeiro desafio não seja tecnológico ou financeiro, mas simplesmente uma questão de mentalidade. A oportunidade já está acima de nossas cabeças. Agora é hora de o setor abrir suas asas e começar a voar.