Todos os anos, promotores, investidores, gestores de fundos, representantes municipais e consultores reúnem-se em Cannes para discutir o futuro das cidades, fluxos de capitais e infraestruturas. Este ano, no entanto, um tema apareceu repetidamente nas discussões, painéis e conversas privadas a que assisti. O imobiliário já não é apenas sobre edifícios. Trata-se cada vez mais de energia, infraestruturas e resiliência. Durante as sessões que acompanhei, incluindo Descarbonizando Edifícios Ocupados: Vias Práticas e ambas as partes do Fórum de Logística, a conversa avançou claramente para além das narrativas tradicionais de sustentabilidade. O foco mudou para soluções pragmáticas que criam valor real para ativos e investidores, ao mesmo tempo que apoiam a transição energética de que a Europa e o mundo precisam urgentemente.

Uma das perspetivas mais interessantes surgiu das discussões sobre imobiliário logístico. Os ativos logísticos têm sido tradicionalmente vistos simplesmente como armazéns ou instalações de distribuição, mas a indústria começa a vê-los de forma diferente. Como explicou o Dr. Thomas Steinmüller durante um dos fóruns, os ativos logísticos têm potencial para se tornarem potências combinadas. Podem produzir energia, armazenar energia e apoiar sistemas de transporte eletrificados enquanto continuam a desempenhar a sua principal função logística. Esta ideia reflete um desafio mais amplo que todos enfrentamos. Por toda a Europa competimos pelo mesmo recurso limitado, que é a terra. Os promotores de energia renovável precisam de terrenos para parques solares. Os promotores residenciais precisam de terrenos para habitação. A indústria precisa de terrenos para instalações de produção. Os operadores logísticos precisam de terrenos para centros de distribuição. No entanto, milhões de metros quadrados de espaço nos telhados já existem em edifícios logísticos por toda a Europa e permanecem largamente inutilizados. Ao mesmo tempo, o subsolo abaixo de muitos destes ativos poderá potencialmente suportar infraestruturas de armazenamento de energia no futuro. Quando estes elementos são combinados, as instalações logísticas podem evoluir de simples armazéns para infraestruturas de produção de energia integradas no ecossistema urbano e industrial.

Durante o MIPIM, tive a oportunidade de trocar ideias sobre este tema com vários líderes da indústria, incluindo Guy Gueirard do JLL, Hubert Michalak da Hillwood, Wincel Kaufmann, Dr. Thomas Steinmüller e Diana Diziain. O que ficou claro nestas conversas é que o setor está a caminhar para uma compreensão mais pragmática da sustentabilidade. Os investidores já não se contentam apenas com rótulos ou certificações. Estão cada vez mais interessados em soluções que melhorem a eficiência operacional, criem novas fontes de receita e reforcem o valor dos ativos a longo prazo. A infraestrutura energética integrada em ativos logísticos faz exatamente isso. Para ilustrar a dimensão da oportunidade, fiz um cálculo simples baseado nos portfólios logísticos dos três patrocinadores do Fórum de Logística, que eram JLL, Hillwood e Swiss Life Asset Managers. Juntas, estas três organizações representam cerca de vinte e nove milhões de metros quadrados de superfície logística de telhados. Usando uma regra conservadora frequentemente aplicada em projetos solares em telhados, que assume que dez mil metros quadrados de telhado podem suportar aproximadamente um megawatt de capacidade solar, o potencial combinado dos telhados torna-se significativo.

A Swiss Life Asset Managers poderia, teoricamente, suportar cerca de 1,15 gigawatts de capacidade solar nos telhados em todos os seus ativos logísticos. Os ativos geridos pela JLL representam uma magnitude semelhante de aproximadamente 1,15 gigawatts. O portefólio logístico da Hillwood acrescenta aproximadamente mais 0,6 gigawatts. Juntos, estes três portfólios poderiam teoricamente suportar cerca de 2,9 gigawatts de capacidade solar nos telhados. Em termos de produção de energia, isto poderia gerar cerca de três a três teravatio-hora e meio de eletricidade por ano na Europa. Essa quantidade de eletricidade limpa seria suficiente para abastecer entre setecentos mil e um milhão de agregados familiares anualmente. E este cálculo só considera três intervenientes da indústria. Se estendermos esta análise aos maiores proprietários de imóveis logísticos da Europa, o potencial torna-se ainda mais notável. A Prologis Europe sozinha gere cerca de vinte e três milhões de metros quadrados de espaço logístico, o que se traduz em aproximadamente 2,3 gigawatts de potencial solar em telhados. O Logicor segue com cerca de dezanove milhões de metros quadrados, correspondendo a cerca de 1,9 gigawatts. O portefólio da CTP, de cerca de catorze vírgula seis milhões de metros quadrados, representa aproximadamente 1,46 gigawatts. SEGRO, com dez vírgula nove milhões de metros quadrados, poderia suportar cerca de 1,09 gigawatts. A GLP Europe acrescenta cerca de 1,02 gigawatts e a WDP contribui com mais 0,87 gigawatts. Juntas, estas seis empresas representam mais de oitenta e seis milhões de metros quadrados de espaço logístico e cerca de 8,65 gigawatts de potencial solar teórico em telhados.

Naturalmente, estes números representam capacidade teórica. As instalações reais são geralmente um pouco mais baixas devido a claraboias, equipamentos no telhado, corredores de incêndio, restrições estruturais e orientação. No entanto, mesmo que apenas parte deste potencial fosse implementada, o impacto seria enorme. Mais importante ainda, a economia já faz sentido. Um dos maiores equívocos em torno da integração das energias renováveis no imobiliário é que representa um custo adicional para promotores e investidores. Na realidade, o oposto é cada vez mais verdade. Os proprietários de ativos logísticos podem arrendar as suas superfícies de telhado a operadores de energia renovável como a Greenvolt, criando uma fonte adicional de receitas sem complexidade operacional. Ao mesmo tempo, os inquilinos têm acesso a eletricidade verde produzida localmente a custos mais baixos, o que melhora a competitividade do edifício e reforça a retenção dos inquilinos. Custos operacionais de energia mais baixos, rendimentos adicionais provenientes do aluguer de telhados e uma reputação de sustentabilidade mais sólida contribuem todos para melhorar o retorno do investimento do ativo. As soluções técnicas já existem e não exigem sacrificar a rentabilidade. Eles melhoram-na.

Durante uma das minhas conversas no MIPIM, fiz uma pergunta simples a Wincel Kaufmann. Porque é que estamos à espera que o pássaro sentado na árvore decida quando quer voar? Já sabemos que a energia e a sustentabilidade são essenciais para o nosso futuro. São ambos salvadores de vidas e salvadores globais porque todos partilhamos o mesmo planeta. O setor logístico está numa posição única para contribuir para esta transição porque a infraestrutura já existe. Os telhados estão lá, a tecnologia está disponível e o modelo económico funciona. Talvez o verdadeiro desafio não seja tecnológico ou financeiro, mas simplesmente uma questão de mentalidade. A oportunidade já está acima das nossas cabeças. Agora é tempo do setor abrir as asas e começar a voar.