Chaque année, des promoteurs, des investisseurs, des gestionnaires de fonds, des représentants des villes et des conseillers se réunissent à Cannes pour discuter de l'avenir des villes, des flux de capitaux et des infrastructures. Cette année, cependant, un thème est apparu à maintes reprises dans les discussions, les panels et les conversations privées auxquels j'ai assisté. L'immobilier ne concerne plus seulement les bâtiments. Il s'agit de plus en plus d'énergie, d'infrastructures et de résilience. Au cours des sessions que j'ai suivies, notamment Decarbonising Occupied Buildings : Practical Pathways et les deux parties du Forum de la logistique, la conversation est allée clairement au-delà des récits traditionnels sur la durabilité. L'accent a été mis sur des solutions pragmatiques qui créent une valeur réelle pour les actifs et les investisseurs tout en soutenant la transition énergétique dont l'Europe et le monde ont un besoin urgent.

L'une des perspectives les plus intéressantes est venue des discussions autour de l'immobilier logistique. Les actifs logistiques ont traditionnellement été considérés comme de simples entrepôts ou installations de distribution, mais l'industrie commence à les voir différemment. Comme l'a expliqué le Dr Thomas Steinmüller lors de l'un des forums, les actifs logistiques ont le potentiel de devenir des centrales électriques combinées. Ils peuvent produire de l'énergie, stocker de l'énergie et soutenir des systèmes de transport électrifiés tout en continuant à remplir leur fonction logistique principale. Cette idée reflète un défi plus large auquel nous sommes tous confrontés. Dans toute l'Europe, nous sommes en concurrence pour la même ressource limitée, à savoir la terre. Les promoteurs de projets d'énergie renouvelable ont besoin de terrains pour construire des parcs solaires, tandis que les promoteurs résidentiels ont besoin de terrains pour construire des logements. Les promoteurs immobiliers ont besoin de terrains pour construire des logements. L'industrie a besoin de terrains pour ses installations de production. Les opérateurs logistiques ont besoin de terrains pour les centres de distribution. Pourtant, des millions de mètres carrés d'espace sur les toits des bâtiments logistiques existent déjà à travers l'Europe et restent largement inutilisés. Dans le même temps, le sous-sol sous la plupart de ces actifs pourrait potentiellement accueillir une infrastructure de stockage d'énergie à l'avenir. Lorsque ces éléments sont combinés, les installations logistiques peuvent passer du statut de simples entrepôts à celui d'infrastructures productrices d'énergie intégrées à l'écosystème urbain et industriel.

Au cours du MIPIM, j'ai eu l'occasion d'échanger des idées sur ce sujet avec plusieurs leaders du secteur, notamment Guy Gueirard de JLL, Hubert Michalak de Hillwood, Wincel Kaufmann, Dr Thomas Steinmüller et Diana Diziain. Il est apparu clairement au cours de ces conversations que le secteur évolue vers une compréhension plus pragmatique de la durabilité. Les investisseurs ne se contentent plus de labels ou de certifications. Ils s'intéressent de plus en plus aux solutions qui améliorent l'efficacité opérationnelle, créent de nouvelles sources de revenus et renforcent la valeur des actifs à long terme. C'est exactement ce que permet l'infrastructure énergétique intégrée aux actifs logistiques. Pour illustrer l'ampleur de l'opportunité, j'ai fait un calcul simple basé sur les portefeuilles logistiques des trois sponsors du Forum logistique, à savoir JLL, Hillwood et Swiss Life Asset Managers. Ensemble, ces trois organisations représentent environ vingt-neuf millions de mètres carrés de surface logistique. Si l'on utilise une règle empirique prudente souvent appliquée aux projets d'énergie solaire en toiture, qui suppose que dix mille mètres carrés de toiture peuvent supporter environ un mégawatt de capacité solaire, le potentiel combiné des toitures devient significatif.

Swiss Life Asset Managers pourrait théoriquement supporter environ 1,15 gigawatt de capacité solaire en toiture sur l'ensemble de ses actifs logistiques. Les actifs gérés par JLL représentent une ampleur similaire d'environ 1,15 gigawatt. Le portefeuille logistique de Hillwood ajoute environ 0,6 gigawatt. Combinés, ces trois portefeuilles pourraient théoriquement supporter à eux seuls environ 2,9 gigawatts de capacité solaire en toiture. En termes de production d'énergie, cela pourrait générer environ trois à trois térawattheures et demi d'électricité par an en Europe. Cette quantité d'électricité propre suffirait à alimenter entre sept cent mille et un million de foyers par an. Et ce calcul ne prend en compte que trois acteurs de l'industrie. Si nous étendons cette analyse aux plus grands propriétaires d'immeubles logistiques en Europe, le potentiel devient encore plus remarquable. Prologis Europe gère à lui seul environ vingt-trois millions de mètres carrés d'espace logistique, ce qui représente environ 2,3 gigawatts de potentiel solaire en toiture. Logicor suit avec environ dix-neuf millions de mètres carrés correspondant à environ 1,9 gigawatt. Le portefeuille de CTP d'environ quatorze virgule six millions de mètres carrés représente environ 1,46 gigawatt. SEGRO, avec dix-neuf millions de mètres carrés, pourrait supporter environ 1,09 gigawatt. GLP Europe ajoute environ 1,02 gigawatt et WDP 0,87 gigawatt. Ensemble, ces six entreprises représentent plus de quatre-vingt-six millions de mètres carrés d'espace logistique et environ 8,65 gigawatts de potentiel solaire théorique sur les toits.

Naturellement, ces chiffres représentent la capacité théorique. Les installations réelles sont généralement légèrement inférieures en raison des puits de lumière, des équipements de toiture, des couloirs coupe-feu, des contraintes structurelles et de l'orientation. Cependant, même si une partie seulement de ce potentiel était mise en œuvre, l'impact serait énorme. Plus important encore, l'économie se justifie déjà. L'une des plus grandes idées fausses concernant l'intégration des énergies renouvelables dans l'immobilier est qu'elle représente une charge supplémentaire pour les promoteurs et les investisseurs. En réalité, le contraire est de plus en plus vrai. Les propriétaires d'actifs logistiques peuvent louer leurs surfaces de toit à des opérateurs d'énergie renouvelable tels que Greenvolt, créant ainsi une source de revenus supplémentaire sans complexité opérationnelle. En même temps, les locataires ont accès à de l'électricité verte produite localement à moindre coût, ce qui améliore la compétitivité du bâtiment et renforce la rétention des locataires. La réduction des coûts énergétiques opérationnels, les revenus supplémentaires provenant de la location des toits et le renforcement des références en matière de développement durable contribuent tous à améliorer le retour sur investissement de l'actif. Les solutions techniques existent déjà et ne nécessitent pas de sacrifier la rentabilité. Elles l'améliorent.

Lors d'une de mes conversations au MIPIM, j'ai posé une question simple à Wincel Kaufmann. Pourquoi attendons-nous que l'oiseau assis dans l'arbre décide quand il veut voler ? Nous savons déjà que l'énergie et la durabilité sont essentielles pour notre avenir. Elles sauvent à la fois la vie et la planète, car nous partageons tous la même planète. Le secteur de la logistique est particulièrement bien placé pour contribuer à cette transition, car l'infrastructure existe déjà. Les toits sont là, la technologie est disponible et le modèle économique fonctionne. Le véritable défi n'est peut-être pas d'ordre technologique ou financier, mais simplement une question d'état d'esprit. L'opportunité se trouve déjà au-dessus de nos têtes. Il est maintenant temps pour le secteur de déployer ses ailes et de commencer à voler.