Se trata de cuestiones importantes, pero hay otra dimensión que rara vez ocupa el centro del debate: la forma en que construimos. Seguimos considerando la construcción de viviendas, en esencia, como una actividad que se lleva a cabo en una obra, dependiente de múltiples equipos, procesos sucesivos y una elevada intensidad de mano de obra. Mientras tanto, en otros mercados europeos empiezan a surgir indicios de una transformación que podría cambiar profundamente el sector. La construcción se está acercando cada vez más a la industria, a través de la prefabricación, la producción modular y el uso de componentes desarrollados y fabricados en fábrica.

Un estudio reciente de Heinze Marktforschung sobre la evolución del sector de la construcción alemán presenta cifras especialmente interesantes. En el primer semestre de 2026, las licencias para viviendas en edificios multifamiliares construidos con métodos prefabricados aumentaron un 52,1 %, mientras que en la construcción convencional el crecimiento fue del 11,7 %. Aún más significativo fue el aumento del 126,3 % en las licencias para viviendas prefabricadas destinadas al alquiler. Aunque estas soluciones solo representan todavía el 13,2 % del mercado alemán de viviendas multifamiliares con licencia, las cifras revelan una tendencia que merece atención. No solo nos enfrentamos a un cambio en los materiales o las técnicas de construcción, sino a una posible transformación del propio modelo económico de la construcción.

Para Portugal, esta evolución debería dar lugar a una reflexión especialmente importante. Necesitamos aumentar la oferta de viviendas, pero al mismo tiempo nos enfrentamos a dificultades en cuanto a la disponibilidad de mano de obra cualificada, a los elevados costes de construcción, al tamaño reducido de las empresas y a una capacidad productiva que no aumenta automáticamente cuando crece la demanda. La construcción industrializada puede ayudar a responder a parte de estos retos, permitiendo la producción de componentes en entornos controlados, reduciendo los residuos, mejorando la coordinación entre especialidades y haciendo que determinados plazos y costes sean más predecibles. Esto no significa que todas las viviendas vayan a ser iguales, ni que la arquitectura vaya a perder importancia. Simplemente significa que una parte cada vez mayor de lo que hoy hacemos de forma individual en cada proyecto puede producirse mediante procesos industriales más eficientes.

Existe también una oportunidad económica que va más allá del propio mercado inmobiliario. Portugal cuenta con competencias relevantes en la industria de los materiales de construcción, la metalurgia, la cerámica, la madera, la ingeniería y las tecnologías industriales. La evolución hacia sistemas de construcción más industrializados puede crear nuevas oportunidades para estas empresas, permitiéndoles desarrollar soluciones dirigidas no solo al mercado nacional, sino también a la exportación. Al mismo tiempo, la prefabricación puede desempeñar un papel importante en la rehabilitación y ampliación de edificios existentes, mediante fachadas, estructuras, módulos y otros componentes producidos industrialmente. Naturalmente, esta transformación requiere inversión, escala, cualificación y continuidad en los proyectos. Tampoco elimina los costes del suelo, los problemas de concesión de licencias ni las dificultades de financiación. Pero puede contribuir a resolver una cuestión de la que aún se habla poco: la capacidad efectiva para producir las viviendas que necesitamos.

Durante décadas, muchas industrias han podido mejorar significativamente su eficiencia mediante la automatización, la estandarización de procesos y la producción en entornos industriales. La construcción de viviendas ha evolucionado tecnológicamente, pero sigue dependiendo en gran medida de modelos de ejecución difíciles de ampliar a gran escala. Portugal tiene hoy la oportunidad de considerar esta actividad no solo como un sector que necesita construir más edificios, sino como una industria que también necesita transformarse. Porque la respuesta a la crisis de la vivienda no depende exclusivamente del número de viviendas que queramos construir. También depende de nuestra capacidad para construirlas mejor, con mayor previsibilidad y de forma económicamente sostenible.

Quizá la próxima gran transformación del mercado inmobiliario no comience en una nueva promoción, sino dentro de una fábrica.

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