Si tratta di questioni importanti, ma esiste un’altra dimensione che raramente occupa il centro del dibattito: il modo in cui costruiamo. Continuiamo a considerare l’edilizia residenziale essenzialmente come un’attività svolta in cantiere, che dipende da molteplici squadre di lavoro, processi successivi e un’elevata intensità di manodopera. Nel frattempo, in altri mercati europei, cominciano ad affiorare i primi segnali di una trasformazione che potrebbe cambiare profondamente il settore. L’edilizia si sta avvicinando sempre più all’industria, attraverso la prefabbricazione, la produzione modulare e l’utilizzo di componenti sviluppati e prodotti in fabbrica.

Un recente studio condotto da Heinze Marktforschung sull’evoluzione del settore edile tedesco presenta dati particolarmente interessanti. Nella prima metà del 2026, le licenze edilizie per alloggi in edifici plurifamiliari realizzati con metodi prefabbricati sono aumentate del 52,1%, mentre nell’edilizia convenzionale la crescita è stata dell’11,7%. Ancora più significativo è stato l’aumento del 126,3% delle licenze edilizie per alloggi prefabbricati destinati alla locazione. Sebbene queste soluzioni rappresentino ancora solo il 13,2% del mercato tedesco degli alloggi plurifamiliari autorizzati, i dati rivelano una tendenza che merita attenzione. Non ci troviamo di fronte solo a un cambiamento nei materiali o nelle tecniche di costruzione, ma a una possibile trasformazione del modello economico dell’edilizia stesso.

Per il Portogallo, questa evoluzione dovrebbe dare adito a una riflessione particolarmente importante. Dobbiamo aumentare l’offerta abitativa, ma allo stesso tempo ci troviamo di fronte a difficoltà legate alla disponibilità di manodopera qualificata, a costi di costruzione elevati, a imprese di piccole dimensioni e a una capacità produttiva che non aumenta automaticamente quando cresce la domanda. L’edilizia industrializzata può contribuire a rispondere in parte a queste sfide, consentendo la produzione di componenti in ambienti controllati, riducendo gli sprechi, migliorando il coordinamento tra le diverse specializzazioni e rendendo più prevedibili determinate scadenze e costi. Ciò non significa che tutte le case saranno uguali, né che l’architettura perderà importanza. Significa semplicemente che una parte crescente di ciò che oggi facciamo individualmente in ogni progetto potrà essere realizzata attraverso processi industriali più efficienti.

Esiste inoltre un’opportunità economica che va oltre il mercato immobiliare stesso. Il Portogallo dispone di competenze rilevanti nell’industria dei materiali da costruzione, nella lavorazione dei metalli, nella ceramica, nel settore del legno, nell’ingegneria e nelle tecnologie industriali. L’evoluzione verso sistemi di costruzione più industrializzati potrebbe creare nuove opportunità per queste aziende, consentendo loro di sviluppare soluzioni destinate non solo al mercato nazionale, ma anche all’esportazione. Allo stesso tempo, la prefabbricazione può svolgere un ruolo importante nella ristrutturazione e nell’ampliamento di edifici esistenti, attraverso facciate, strutture, moduli e altri componenti prodotti industrialmente. Naturalmente, questa trasformazione richiede investimenti, scala, competenze e continuità progettuale. Inoltre, non elimina i costi dei terreni, i problemi legati alle licenze o le difficoltà di finanziamento. Ma può contribuire a risolvere una questione di cui si parla ancora poco: la capacità effettiva di produrre gli alloggi di cui abbiamo bisogno.

Per decenni, molti settori industriali sono riusciti a migliorare significativamente la propria efficienza grazie all’automazione, alla standardizzazione dei processi e alla produzione in contesti industriali. L’edilizia residenziale si è evoluta dal punto di vista tecnologico, ma continua a basarsi in larga misura su modelli di realizzazione difficili da scalare. Il Portogallo ha oggi l’opportunità di considerare questa attività non solo come un settore che deve costruire più edifici, ma come un’industria che deve anche trasformarsi. Perché la risposta alla crisi abitativa non dipende esclusivamente dal numero di case che vogliamo costruire. Dipende anche dalla nostra capacità di costruirle meglio, con maggiore prevedibilità e in modo economicamente sostenibile.

Forse la prossima grande trasformazione del mercato immobiliare non avrà inizio in un nuovo complesso residenziale, ma all’interno di una fabbrica.

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