"Uusimpien saatavilla olevien tietojen perusteella komissio arvioi, että keskimääräinen yliarvostus on merkittävintä Portugalissa", todetaan uudessa raportissa.

Euroopan komission laskelmien mukaan "hintojen arvioidaan olevan yliarvostettuja noin 35 prosenttia Portugalissa, mikä tekee siitä ainoan maan, jossa yliarvostuksen arvioidaan kasvavan merkittävästi vuoteen 2024 mennessä", toisin kuin useimmissa Euroopan maissa havaittu lieventyvä suuntaus, kirjoittavat Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias ja Bořek Vašíček, jotka ovat kirjoittaneet tutkimuksen "Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies".

Tutkijoiden Euroopan komissiolle tekemä analyysi vahvistaa sen, mitä monet portugalilaiset perheet jo kokevat jokapäiväisessä elämässään: asuminen on muuttunut dramaattisesti edullisemmaksi. Vuosien 2014 ja 2024 välillä Portugalissa asuntojen nimellishintojen kasvu oli yli 200 prosenttia, mikä nostaa sen Unkarin, Liettuan, Tšekin tasavallan, Viron, Bulgarian ja Puolan ohella niiden maiden joukkoon, joissa nousu on ollut voimakkainta.

Vielä paljastavampaa on se, että inflaatiokorjattuna asuntojen reaalihinnat nousivat vuosina 2014-2024 yli 50 prosenttia, mikä on paljon enemmän kuin Euroopan keskiarvo (25 prosenttia).

ECO:n raportin mukaan asuntojen hintoja on Portugalissa painostanut alusta alkaen kysyntää jäljessä oleva asuntotarjonta, ja raportin laatijat korostavat, että "rajoitetusta tarjonnasta on tullut monien maiden asuntomarkkinoiden rakenteellinen piirre, joka johtuu osittain eri tekijöitä kattavasta sääntelystä". Portugali on dramaattinen esimerkki tästä todellisuudesta, ja asiakirjassa korostetaan, että "uudisrakentaminen on vähentynyt ja saavuttanut historiallisen alhaisen tason".

Huono tuottavuus

Tämä tilanne johtuu tutkijoiden mukaan useista rakenteellisista rajoitteista. Ensisijaisiksi syiksi mainitaan "tiukemmat rakennusmääräykset ja rakennusalan tuottavuuden yleinen lasku". Raportissa täsmennetään, että "pienten yritysten valta-asema rakennusalalla vaikeuttaa tuottavuushaasteen voittamista" alalla, jonka tuottavuus on koko Euroopan talouden huonoin.

Tutkimuksessa korostetaan myös, että Portugalissa lupien käsittelyajat ovat erityisen pitkiä: ne voivat olla jopa 31 viikkoa, mikä on yksi Euroopan unionin pisimmistä. Tämä monimutkainen byrokraattinen prosessi, johon osallistuu useita julkisia ja yksityisiä toimijoita, on merkittävä tehottomuuden lähde, joka rajoittaa huomattavasti tarjontapuolen reagointia.

Samaan aikaan raportissa todetaan, että kaavoitus- ja maankäyttörajoitukset rajoittavat olennaisesti asuntorakentamiseen tarkoitetun maan saatavuutta. Vaikka nämä määräykset palvelevat tärkeitä ympäristötavoitteita, ne määrittävät käytettävissä olevan maan mahdolliset käyttötarkoitukset ja rajoittavat vakavasti asuntotarjonnan laajentumista, jos ne ovat liian rajoittavia.

Matkailun vaikutus

Sijoittajat mainitsevat myös, että vaikka asuntoinvestoinnit ovat palanneet vuotta 2008 edeltävälle tasolle, tämä ei ole johtanut uusien asuntojen rakentamisen merkittävään lisääntymiseen. Sen sijaan resursseja on suunnattu peruskorjauksiin, kuten energiatehokkuuden parantamiseen, samaan aikaan kun alalla on laajalle levinnyt työvoimapula ja ammattitaidon puute.

Tämän todellisuuden perusteella Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias ja Bořek Vašíček korostavat, että "Portugali on Euroopan unionin maa, jossa matkailulla on ollut voimakkain vaikutus asuntojen hintoihin". Analyysissä täsmennetään, että "asunnonjakoalustojen laajeneminen on häirinnyt perinteisiä asuntomarkkinoita ja hämärtänyt lyhytaikaisen ja pitkäaikaisen vuokrauksen rajoja".

Tämä dynamiikka "on osaltaan supistanut tarjontaa pitkäaikaisten vuokrien markkinoilla, kun perinteiset pitkäaikaisten asuntojen tarjoajat siirtävät kiinteistöjään lyhytaikaisten asuntojen markkinoille suurempien voittojen saamiseksi", raportissa todetaan.

Tarjonta ja kysyntä

Esitetyt tiedot osoittavat myös, että asuntojen tarjonnan jousto on Portugalissa Euroopan alhaisimpia.

Tämä tarkoittaa, että markkinoiden reagointikyky on vähäinen. Käytännössä asuntojen hintojen noustessa se ei automaattisesti johda siihen, että uusia asuntoja rakennetaan paljon markkinoiden tasapainottamiseksi - tarjonta reagoi hyvin vähän hintamuutoksiin.

Tämä aiheuttaa hintojen nousun jatkumisen, koska tarjolla olevien asuntojen määrä ei pysy kasvavan kysynnän mukana. Tämä "dynamiikka pahentaa asuntopulaa ja voimistaa hintojen nousua erityisesti alueilla, joilla tarjonta on rajallista", tutkijat tarkentavat.

Euroopan komission raportin luvut osoittavat myös, että Portugali kuuluu niihin maihin, joissa asuntojen hintojen suhde kotitalouksien tuloihin on 20 prosenttia korkeampi kuin kymmenen vuotta sitten. Asumisen kohtuuhintaisuuden heikkeneminen asettaa Portugalin Alankomaiden, Unkarin, Luxemburgin, Irlannin, Tšekin tasavallan ja Itävallan rinnalle alueiksi, joilla asunnon ostaminen on suhteellisesti vaikeutunut viime vuosikymmenen aikana.

Asuntolainaa tarvitsevien perheiden tilanne on vieläkin vaikeampi, sillä toisin kuin esimerkiksi Bulgariassa, Romaniassa, Kroatiassa, Tšekissä, Unkarissa ja Unkarissa, joissa tulojen nousu johti perheiden rahoituskyvyn kasvuun, Portugalissa (samoin kuin Virossa, Luxemburgissa, Ranskassa, Slovakiassa ja Kyproksessa) lainanottokyky heikkeni.

Vuokramarkkinat

Tämä paine näkyy myös vuokramarkkinoilla, ja Lissabon erottuu Euroopan pääkaupungeista, joissa perheiden taloudellinen rasitus on suurin, kun he vuokraavat kahden makuuhuoneen asunnon parhaalla alueella. Tutkijoiden mukaan näillä alueilla sijaitsevien kahden makuuhuoneen asuntojen vuokrat vastaavat yli 80 prosenttia vuokralaisten tuloista. Vain Budapestissä, Unkarissa, vuokralaisille aiheutuva taloudellinen rasitus on suurempi.

Jopa Pariisissa, joka on yksi Euroopan kalleimmista kaupungeista ostaa ja vuokrata asunto, vaikka vuokrat ovat noin 20 prosenttia korkeammat kuin Lissabonissa, ranskalaisten taloudellinen panostus kahden makuuhuoneen asunnon vuokraamiseen Pariisin parhaalla alueella on paljon pienempi kuin portugalilaisten Lissabonissa, jossa vuokrat ovat noin 60 prosenttia heidän tuloistaan.

Euroopan komission hyväksymässä tutkimuksessa esitetyt tiedot vahvistavat Portugalin osalta poliittiset syklit ylittävän todellisuuden: maa on Euroopan vakavimmassa asuntojen kohtuuhintaisuuskriisissä, joka edellyttää koordinoitua ja rakenteellista vastausta, joka ylittää perinteisesti toteutetut toimenpiteet.