"Auf der Grundlage der jüngsten verfügbaren Daten schätzt die Kommission, dass die durchschnittliche Überbewertung in Portugal am größten ist", heißt es in einem neuen Bericht.

Nach Berechnungen der Europäischen Kommission"sind die Preise in Portugal schätzungsweise um rund 35 % überbewertet, womit Portugal das einzige Land ist, in dem die Überbewertung bis 2024 voraussichtlich deutlich zunehmen wird", im Gegensatz zu dem in den meisten europäischen Ländern beobachteten Abwärtstrend, schreiben Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias und Bořek Vašíček, Autoren der Studie "Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies".

Die Analyse der Forscher für die Europäische Kommission bestätigt, was viele portugiesische Familien bereits in ihrem Alltag erleben: Wohnraum ist dramatisch weniger erschwinglich geworden. Zwischen 2014 und 2024 verzeichnete Portugal einen nominalen Hauspreisanstieg von über 200 % und gehört damit neben Ungarn, Litauen, der Tschechischen Republik, Estland, Bulgarien und Polen zu den Ländern mit dem stärksten Anstieg.

Noch aufschlussreicher ist die Tatsache, dass die realen Immobilienpreise zwischen 2014 und 2024 inflationsbereinigt um mehr als 50 % gestiegen sind, eine Zahl, die weit über dem europäischen Durchschnitt von 25 % liegt.

Einem Bericht von ECO zufolge wurde der Druck auf die Wohnungspreise in Portugal von Anfang an durch ein Wohnungsangebot verursacht, das der Nachfrage hinterherhinkte. Die Autoren des Berichts betonen, dass "das eingeschränkte Angebot zu einem strukturellen Merkmal der Wohnungsmärkte in vielen Ländern geworden ist, das zum Teil auf Vorschriften zurückzuführen ist, die eine Reihe von Faktoren abdecken." Portugal veranschaulicht diese Realität auf dramatische Weise, denn in dem Dokument wird hervorgehoben, dass "die Neubautätigkeit zurückgegangen ist und einen historischen Tiefstand erreicht hat".

Schlechte Produktivität

Diese Situation resultiert laut den Forschern aus mehreren strukturellen Zwängen. "Strengere Bauvorschriften und ein allgemeiner Rückgang der Produktivität im Bausektor" werden als Hauptgründe genannt. In dem Bericht heißt es weiter, dass "die Vorherrschaft kleiner Unternehmen im Bausektor die Bewältigung der Produktivitätsherausforderung erschwert", und das in einer Branche, die die schlechteste Produktivitätsleistung in der gesamten europäischen Wirtschaft aufweist.

Die Studie hebt auch hervor, dass Portugal mit besonders langen Bearbeitungszeiten für Genehmigungen konfrontiert ist, die bis zu 31 Wochen betragen können und damit zu den längsten in der Europäischen Union gehören. Dieser komplexe bürokratische Prozess, an dem zahlreiche öffentliche und private Akteure beteiligt sind, stellt eine erhebliche Quelle der Ineffizienz dar, die die Reaktion der Angebotsseite drastisch einschränkt.

Gleichzeitig wird in dem Bericht festgestellt, dass Bebauungspläne und Flächennutzungsbeschränkungen die Verfügbarkeit von Grundstücken für den Wohnungsbau erheblich einschränken. Diese Vorschriften dienen zwar wichtigen Umweltzielen, bestimmen aber die Nutzungsmöglichkeiten des verfügbaren Bodens und schränken, wenn sie zu restriktiv sind, die Ausweitung des Wohnungsangebots stark ein.

Auswirkungen auf den Tourismus

Die Investoren weisen auch darauf hin, dass die Wohnungsbauinvestitionen zwar wieder das Niveau von vor 2008 erreicht haben, dies aber nicht zu einem wesentlich höheren Wohnungsneubau geführt hat. Stattdessen wurden die Mittel für Renovierungen, einschließlich der Verbesserung der Energieeffizienz, verwendet, und das in einer Zeit, in der der Sektor mit einem weit verbreiteten Arbeitskräftemangel und einem Missverhältnis zwischen den Qualifikationen konfrontiert ist.

Vor diesem Hintergrund heben Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias und Bořek Vašíček hervor, dass "Portugal das Land der Europäischen Union ist, in dem sich der Tourismus am stärksten auf die Wohnungspreise ausgewirkt hat". In der Analyse heißt es, dass "die Ausbreitung von Home-Sharing-Plattformen den traditionellen Wohnungsmarkt gestört und die Grenzen zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung verwischt hat."

Diese Dynamik hat zu einer Verknappung des Angebots auf dem Langzeitmietmarkt beigetragen, da die traditionellen Anbieter von Langzeitwohnungen ihre Objekte auf den Kurzzeitmarkt verlagern, um höhere Gewinne zu erzielen", heißt es in dem Bericht.

Angebot und Nachfrage

Die vorgelegten Daten zeigen auch, dass die Elastizität des Wohnungsangebots in Portugal zu den niedrigsten in Europa gehört.

Das bedeutet, dass der Markt kaum reagiert. In der Praxis führt ein Anstieg der Wohnungspreise nicht automatisch dazu, dass eine große Zahl neuer Wohnungen gebaut wird, um den Markt auszugleichen - das Angebot reagiert nur wenig auf Preisänderungen.

Dies führt dazu, dass die Preise weiter steigen, weil die Zahl der verfügbaren Wohnungen nicht mit der wachsenden Nachfrage Schritt halten kann. Diese "Dynamik verschärft die Knappheit und verstärkt den Preisanstieg, insbesondere in Regionen mit begrenztem Angebot", so die Forscher weiter.

Aus den Zahlen des Berichts der Europäischen Kommission geht auch hervor, dass Portugal zu den Ländern gehört, in denen das Verhältnis zwischen Wohnungspreisen und Haushaltseinkommen 20 % über dem Niveau von vor zehn Jahren liegt. Aufgrund dieser Verschlechterung der Erschwinglichkeit von Wohnraum gehört Portugal neben den Niederlanden, Ungarn, Luxemburg, Irland, der Tschechischen Republik und Österreich zu den Ländern, in denen der Erwerb von Wohneigentum in den letzten zehn Jahren verhältnismäßig schwierig geworden ist.

Für Familien, die Hypothekenkredite in Anspruch nehmen müssen, ist die Situation sogar noch schwieriger, denn anders als in Ländern wie Bulgarien, Rumänien, Kroatien, der Tschechischen Republik und Ungarn, wo steigende Einkommen zu einer Erhöhung der Finanzierungskapazität der Familien führten, ging in Portugal (wie auch in Estland, Luxemburg, Frankreich, der Slowakei und Zypern) die Kreditaufnahmekapazität zurück.

Mietmarkt

Dieser Druck macht sich auch auf dem Mietmarkt bemerkbar, wobei Lissabon unter den europäischen Hauptstädten mit der höchsten finanziellen Belastung für Familien bei der Anmietung einer Zweizimmerwohnung in bester Lage hervorsticht. Den Forschern zufolge machen die Mieten für Zweizimmerwohnungen in diesen Gegenden mehr als 80 % des Einkommens der Mieter aus. Nur in Budapest, Ungarn, ist die finanzielle Belastung der Mieter noch größer.

Selbst in Paris, einer der teuersten europäischen Städte für den Kauf und die Anmietung einer Wohnung, ist der finanzielle Aufwand der Franzosen für die Anmietung einer Zweizimmerwohnung in einer erstklassigen Gegend von Paris viel geringer als der der Portugiesen in Lissabon, wo die Mieten etwa 60 % ihres Einkommens ausmachen, obwohl die Mieten etwa 20 % höher sind als in Lissabon.

Für Portugal bestätigen die Daten dieser von der Europäischen Kommission in Auftrag gegebenen Studie eine Realität, die über politische Zyklen hinausgeht: Das Land sieht sich mit einer der schwersten Krisen der Erschwinglichkeit von Wohnraum in Europa konfrontiert, die eine koordinierte und strukturelle Antwort erfordert, die weit über die traditionell durchgeführten Maßnahmen hinausgeht.