"一份新的报告指出："根据现有的最新数据，欧盟委员会估计葡萄牙的平均高估程度最为严重。

根据欧盟委员会的计算，"葡萄牙的房价估计被高估了约35%，是唯一一个估计到2024年房价被高估程度会显著增加的国家"，与大多数欧洲国家观察到的缓和趋势形成鲜明对比，"欧盟住房 "研究报告的作者纪尧姆-库桑（Guillaume Cousin）、克里斯蒂娜-弗雷恩（Christine Frayne）、维托尔-马丁斯-迪亚斯（Vítor Martins Dias）和博热克-瓦希切克（Bořek Vašíček）写道：市场发展、基本驱动因素和政策 "研究报告的作者。

研究人员为欧盟委员会所作的分析证实了许多葡萄牙家庭在日常生活中已经感受到的情况：住房的可负担性大大降低。从 2014 年到 2024 年，葡萄牙的名义房价增长超过 200%，与匈牙利、立陶宛、捷克共和国、爱沙尼亚、保加利亚和波兰并列成为房价增长最明显的国家。

更能说明问题的是，2014 年至 2024 年间，扣除通货膨胀因素，实际房价增长超过 50%，远高于欧洲 25% 的平均水平。

根据ECO 的一份报告，对葡萄牙房价造成压力的，从一开始就是住房供应滞后于需求，报告作者强调，"供应受限已成为许多国家住房市场的结构性特征，部分原因是涵盖一系列因素的法规造成的"。葡萄牙就是一个很好的例子，该文件强调，"新建筑一直在减少，达到了历史最低点"。

生产力低下

研究人员说，这种情况是多重结构性制约因素造成的。"更严格的建筑法规和建筑业生产力的普遍下降 "被认为是主要原因。报告明确指出，"建筑业以小型公司为主，因此很难克服生产率方面的挑战"，该行业的生产率在整个欧洲经济中表现最差。

该研究还强调，葡萄牙的许可证办理时间特别长，可长达 31 周，是欧盟国家中最长的国家之一。这一复杂的官僚程序涉及多个公共和私人部门，是效率低下的重要原因，极大地限制了供应方的反应。

同时，报告还指出，分区和土地使用限制构成了对住房建设用地供应的根本制约。这些规定在服务于重要的环境目标的同时，也决定了可用土地的可能用途，如果限制过多，就会严重限制住房供应的扩大。

旅游业的影响

投资者还提到，虽然住宅投资已恢复到 2008 年之前的水平，但这并没有转化为更多的新住房建设。相反，在该行业普遍面临劳动力短缺和技能不匹配的情况下，资源被用于翻新，包括提高能效。

基于这一现实，Guillaume Cousin、Christine Frayne、Vítor Martins Dias 和 Bořek Vašíček 强调指出，"葡萄牙是旅游业对房价影响最大的欧盟国家"。分析指出，"房屋共享平台的扩张扰乱了传统的住房市场，模糊了短期和长期租赁之间的界限"。

报告指出，这种动态 "导致了长期租赁市场供应的萎缩，因为传统的长期住房提供商为了获得更高的利润，将其房产重新分配到了短期市场"。

供应与需求

报告提供的数据还表明，葡萄牙的住房供应弹性在欧洲属于最低之列。

这意味着市场反应极不灵敏。实际上，当房价上涨时，并不会自动导致大量新建住房来平衡市场--供应对价格变化的反应非常小。

这就导致房价继续上涨，因为可用住房的数量跟不上不断增长的需求。这种 "动态加剧了短缺，扩大了价格上涨，尤其是在供应有限的地区"，研究人员详述道。

欧盟委员会报告中的数据还显示，葡萄牙是房价与家庭收入之比比十年前高出 20% 的国家之一。住房负担能力的恶化使葡萄牙与荷兰、匈牙利、卢森堡、爱尔兰、捷克共和国和奥地利一道，成为在过去十年中购房变得更加困难的国家。

与保加利亚、罗马尼亚、克罗地亚、捷克共和国和匈牙利等国的情况不同，葡萄牙（以及爱沙尼亚、卢森堡、法国、斯洛伐克和塞浦路斯）的借贷能力下降。

租赁市场

这种压力在租房市场上也很明显，里斯本是欧洲各国首都中家庭在黄金地段租住两居室公寓经济负担最重的城市之一。据研究人员称，这些地区两居室房产的租金相当于租户收入的 80% 以上。只有匈牙利布达佩斯的租户经济负担更重。

巴黎是欧洲购房和租房最昂贵的城市之一，尽管租金比里斯本高出约 20%，但法国人在巴黎黄金地段租住一套两居室公寓的经济负担却远低于葡萄牙人在里斯本的经济负担，后者的租金约占其收入的 60%。

对于葡萄牙来说，这份由欧盟委员会批准的研究报告所提供的数据证实了一个超越政治周期的现实：葡萄牙面临着欧洲最严重的住房可负担性危机之一，需要采取远远超出传统措施的协调性和结构性应对措施。