"Sur la base des données disponibles les plus récentes, la Commission estime que la surévaluation moyenne est la plus importante au Portugal", peut-on lire dans un nouveau rapport.

Selon les calculs de la Commission européenne, "les prix sont estimés surévalués d'environ 35 % au Portugal, ce qui en fait le seul pays où la surévaluation devrait avoir augmenté de manière significative d'ici à 2024", contrairement à la tendance à la détente observée dans la plupart des pays européens, écrivent Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias, et Bořek Vašíček, auteurs de l'étude "Housing in the European Union : Market Developments, Underlying Drivers, and Policies".

L'analyse des chercheurs pour la Commission européenne confirme ce que de nombreuses familles portugaises vivent déjà au quotidien : le logement est devenu dramatiquement moins abordable. Entre 2014 et 2024, le Portugal a connu une croissance nominale des prix de l'immobilier supérieure à 200 %, ce qui le place parmi les pays ayant connu les augmentations les plus prononcées, aux côtés de la Hongrie, de la Lituanie, de la République tchèque, de l'Estonie, de la Bulgarie et de la Pologne.

Plus révélateur encore est le fait qu'en tenant compte de l'inflation, entre 2014 et 2024, les prix réels des logements ont augmenté de plus de 50 %, un chiffre bien plus élevé que la moyenne européenne de 25 %.

Selon un rapport d'ECO, la pression sur les prix du logement au Portugal est due, depuis le début, à une offre de logements inférieure à la demande, les auteurs du rapport soulignant que "l'offre limitée est devenue une caractéristique structurelle des marchés du logement dans de nombreux pays, résultant en partie de réglementations couvrant une série de facteurs". Le Portugal illustre parfaitement cette réalité, le document soulignant que "les nouvelles constructions ont diminué, atteignant des niveaux historiquement bas".

Faible productivité

Selon les chercheurs, cette situation résulte de multiples contraintes structurelles. "Des réglementations plus strictes en matière de construction et un déclin général de la productivité du secteur de la construction sont identifiés comme les principales raisons. Le rapport précise que "la prédominance des petites entreprises dans le secteur de la construction fait qu'il est difficile de relever le défi de la productivité", dans une industrie qui enregistre les pires performances en matière de productivité dans l'ensemble de l'économie européenne.

L'étude souligne également que le Portugal est confronté à des délais de traitement des permis particulièrement longs, qui peuvent atteindre 31 semaines, soit l'un des délais les plus longs de l'Union européenne. Ce processus bureaucratique complexe, qui implique de multiples acteurs publics et privés, représente une source importante d'inefficacité qui limite considérablement la réponse du côté de l'offre.

Dans le même temps, le rapport indique que les restrictions en matière de zonage et d'utilisation des sols constituent des contraintes fondamentales pour la disponibilité des terrains destinés à la construction de logements. Ces réglementations, tout en servant des objectifs environnementaux importants, déterminent les utilisations possibles des terrains disponibles et, lorsqu'elles sont excessivement restrictives, limitent fortement l'expansion de l'offre de logements.

Impact du tourisme

Les investisseurs mentionnent également que, bien que l'investissement résidentiel ait retrouvé ses niveaux d'avant 2008, cela ne s'est pas traduit par une augmentation substantielle de la construction de nouveaux logements. Au lieu de cela, les ressources ont été dirigées vers la rénovation, y compris l'amélioration de l'efficacité énergétique, à un moment où le secteur est confronté à une pénurie généralisée de main-d'œuvre et à une inadéquation des compétences.

Partant de cette réalité, Guillaume Cousin, Christine Frayne, Vítor Martins Dias et Bořek Vašíček soulignent que " le Portugal est le pays de l'Union européenne où le tourisme a eu l'impact le plus fort sur les prix du logement. " L'analyse précise que " l'expansion des plateformes de partage de logement a perturbé le marché traditionnel du logement, brouillant les lignes entre les locations à court terme et à long terme. "

Cette dynamique "a contribué à une contraction de l'offre sur le marché de la location à long terme, car les fournisseurs traditionnels de logements à long terme réaffectent leurs biens au marché à court terme pour réaliser des profits plus élevés", indique le rapport.

L'offre et la demande

Les données présentées indiquent également que l'élasticité de l'offre de logements au Portugal est l'une des plus faibles d'Europe.

Cela signifie que le marché est peu réactif. En pratique, lorsque les prix des logements augmentent, cela n'entraîne pas automatiquement la construction d'un grand nombre de nouveaux logements pour équilibrer le marché : l'offre réagit très peu aux variations de prix.

Par conséquent, les prix continuent d'augmenter car le nombre de logements disponibles ne peut pas répondre à la demande croissante. Cette "dynamique exacerbe les pénuries et amplifie les hausses de prix, en particulier dans les régions où l'offre est limitée", expliquent les chercheurs.

Les chiffres du rapport de la Commission européenne indiquent également que le Portugal fait partie des pays où le rapport entre le prix du logement et le revenu des ménages est supérieur de 20 % aux niveaux d'il y a dix ans. Cette détérioration de l'accessibilité au logement place le Portugal aux côtés des Pays-Bas, de la Hongrie, du Luxembourg, de l'Irlande, de la République tchèque et de l'Autriche en tant que territoires où l'achat d'un logement est devenu proportionnellement plus difficile au cours de la dernière décennie.

Pour les familles qui ont besoin de recourir au crédit hypothécaire, la situation est encore plus difficile car, contrairement à ce qui s'est passé dans des pays comme la Bulgarie, la Roumanie, la Croatie, la République tchèque et la Hongrie, où la hausse des revenus a entraîné une augmentation de la capacité de financement des familles, au Portugal (ainsi qu'en Estonie, au Luxembourg, en France, en Slovaquie et à Chypre), la capacité d'emprunt a diminué.

Marché locatif

Cette pression est également visible sur le marché de la location, Lisbonne se distinguant parmi les capitales européennes où la charge financière des familles est la plus élevée pour la location d'un appartement de deux chambres à coucher dans les zones les plus prisées. Selon les chercheurs, les loyers des appartements de deux chambres à coucher dans ces quartiers représentent un montant équivalent à plus de 80 % des revenus des locataires. Il n'y a qu'à Budapest, en Hongrie, que la charge financière des locataires est plus importante.

Même à Paris, l'une des villes européennes les plus chères pour l'achat et la location d'un logement, bien que les loyers soient environ 20 % plus élevés qu'à Lisbonne, l'effort financier consenti par les Français pour louer un appartement de deux chambres à coucher dans un quartier privilégié de Paris est bien inférieur à celui des Portugais à Lisbonne, où les loyers représentent environ 60 % de leurs revenus.

Pour le Portugal, les données présentées par cette étude approuvée par la Commission européenne confirment une réalité qui transcende les cycles politiques : le pays est confronté à l'une des plus graves crises d'accessibilité au logement en Europe, nécessitant une réponse coordonnée et structurelle qui va bien au-delà des mesures traditionnellement mises en œuvre.