«استنادًا إلى أحدث البيانات المتاحة، تقدر المفوضية أن متوسط المبالغة في التقييم هو الأكثر أهمية في البرتغال»، كما جاء في تقرير جديد.

وفقًا لحسابات المفوضية الأوروبية، «يُقدر أن الأسعار مبالغ فيها بنحو 35٪ في البرتغال، مما يجعلها الدولة الوحيدة التي تشير التقديرات إلى أن المبالغة في التقييم قد زادت بشكل كبير بحلول عام 2024"، على عكس اتجاه التيسير الذي لوحظ في معظم الدول الأوروبية، اكتب غيوم كوزين، وكريستين فراين، وفيتور مارتينز دياس، وبويك فايا فايك، مؤلفو دراسة «الإسكان في الاتحاد الأوروبي: تطورات السوق، الدوافع الأساسية، و السياسات».

يؤكد تحليل الباحثين للمفوضية الأوروبية ما تعيشه العديد من العائلات البرتغالية بالفعل في حياتها اليومية: أصبح السكن أقل تكلفة بشكل كبير. بين عامي 2014 و 2024، شهدت البرتغال نموًا في أسعار المنازل الاسمية تجاوز 200٪، مما وضعها بين البلدان ذات الزيادات الأكثر وضوحًا، إلى جانب المجر وليتوانيا وجمهورية التشيك وإستونيا وبلغاريا وبولندا.

والأمر الأكثر وضوحًا هو حقيقة أنه مع مراعاة التضخم، بين عامي 2014 و 2024، نمت أسعار المساكن الحقيقية بأكثر من 50٪، وهو رقم أعلى بكثير من المتوسط الأوروبي البالغ 25٪.

وفقًا لتقرير صادر عن منظمة التعاون الاقتصادي، كان الضغط على أسعار المساكن في البرتغال، منذ البداية، هو ضعف الطلب على المساكن، حيث أكد مؤلفو التقرير أن «العرض المقيد أصبح سمة هيكلية لأسواق الإسكان في العديد من البلدان، ويرجع ذلك جزئيًا إلى اللوائح التي تغطي مجموعة من العوامل». تجسد البرتغال هذا الواقع بشكل كبير، حيث تسلط الوثيقة الضوء على أن «البناء الجديد آخذ في الانخفاض، ووصل إلى أدنى مستوياته التاريخية».

إنتاجية ضعيفة

يقول الباحثون إن هذا الوضع ناتج عن قيود هيكلية متعددة. تم تحديد «لوائح البناء الأكثر صرامة والانخفاض العام في إنتاجية قطاع البناء» كأسباب رئيسية. ويحدد التقرير أن «هيمنة الشركات الصغيرة في قطاع البناء تجعل من الصعب التغلب على تحدي الإنتاجية»، في صناعة تسجل أسوأ أداء إنتاجي في الاقتصاد الأوروبي بأكمله.

تسلط الدراسة الضوء أيضًا على أن البرتغال تواجه أوقات معالجة التصاريح الطويلة بشكل خاص، والتي يمكن أن تصل إلى 31 أسبوعًا، وهي واحدة من أطول الفترات في الاتحاد الأوروبي. تمثل هذه العملية البيروقراطية المعقدة، التي تشمل العديد من الجهات الفاعلة العامة والخاصة، مصدرًا مهمًا لعدم الكفاءة التي تحد بشكل كبير من الاستجابة في جانب العرض

.

وفي الوقت نفسه، يحدد التقرير أن القيود المفروضة على تقسيم المناطق واستخدام الأراضي تشكل قيوداً أساسية على توافر الأراضي لبناء المساكن. وفي حين أن هذه اللوائح تخدم الأهداف البيئية الهامة، فإنها تحدد الاستخدامات الممكنة للأراضي المتاحة، وعندما تكون مقيدة بشكل مفرط، فإنها تحد بشدة من التوسع في إمدادات الإسكان.

تأثير السياحة

ويذكر المستثمرون أيضًا أنه على الرغم من عودة الاستثمار السكني إلى مستويات ما قبل عام 2008، إلا أن هذا لم يُترجم إلى زيادة كبيرة في بناء المساكن الجديدة. وبدلاً من ذلك، تم توجيه الموارد نحو أعمال التجديد، بما في ذلك تحسين كفاءة الطاقة، في وقت يواجه فيه القطاع نقصًا واسعًا في العمالة وعدم تطابق المهارات

.

استنادًا إلى هذا الواقع، يسلط كل من غيوم كوزان وكريستين فراين وفيتور مارتينز دياس وبويك فا-آيك الضوء على أن «البرتغال هي دولة الاتحاد الأوروبي حيث كان للسياحة التأثير الأقوى على أسعار المساكن». ويحدد التحليل أن «التوسع في منصات مشاركة المنازل قد عطل سوق الإسكان التقليدي، مما أدى إلى طمس الخطوط الفاصلة بين الإيجارات قصيرة الأجل وطويلة الأجل».

ويقول التقرير إن هذه الديناميكية «ساهمت في تقلص العرض في سوق الإيجار طويل الأجل، حيث يقوم مقدمو الإسكان التقليديون طويل الأجل بإعادة تخصيص ممتلكاتهم إلى السوق قصيرة الأجل لتحقيق أرباح أعلى».

العرض والطلب

كما تشير البيانات المقدمة إلى أن مرونة المعروض من المساكن في البرتغال هي من بين أدنى المعدلات في أوروبا.

هذا يعني أن هناك استجابة قليلة للسوق. من الناحية العملية، عندما ترتفع أسعار المساكن، لا يؤدي ذلك تلقائيًا إلى بناء عدد كبير من المنازل الجديدة لتحقيق التوازن في السوق - فالعرض يتفاعل قليلاً جدًا مع تغيرات الأسعار

.

يؤدي هذا إلى استمرار ارتفاع الأسعار لأن عدد المنازل المتاحة لا يمكنه مواكبة الطلب المتزايد. ويوضح الباحثون أن هذه «الديناميكية تؤدي إلى تفاقم النقص وزيادة الأسعار، لا سيما في المناطق ذات العرض المحدود».

تشير الأرقام الواردة في تقرير المفوضية الأوروبية أيضًا إلى أن البرتغال من بين البلدان التي تزيد فيها نسبة أسعار المساكن إلى دخل الأسرة بنسبة 20٪ عن مستويات العقد الماضي. هذا التدهور في القدرة على تحمل تكاليف السكن يضع البرتغال إلى جانب هولندا والمجر ولوكسمبورغ وأيرلندا وجمهورية التشيك والنمسا كأقاليم أصبح فيها شراء منزل أكثر صعوبة نسبيًا على مدى العقد الماضي.

أما بالنسبة للأسر التي تحتاج إلى اللجوء إلى قروض الرهن العقاري، فإن الوضع أكثر صعوبة لأنه، على عكس ما حدث في بلدان مثل بلغاريا ورومانيا وكرواتيا وجمهورية التشيك والمجر، حيث أدى ارتفاع الدخل إلى زيادة القدرة التمويلية للأسر، في البرتغال (وكذلك في إستونيا ولوكسمبورغ وفرنسا وسلوفاكيا وقبرص)، انخفضت القدرة على الاقتراض.

سوق التأجير

يظهر هذا الضغط أيضًا في سوق الإيجار، حيث تبرز لشبونة بين العواصم الأوروبية التي تتحمل أكبر عبء مالي من جانب العائلات لاستئجار شقة من غرفتي نوم في مناطق رئيسية. وفقًا للباحثين، تمثل إيجارات العقارات المكونة من غرفتي نوم في هذه المناطق مبلغًا يعادل أكثر من 80٪ من دخل المستأجرين. فقط في بودابست، المجر، يزداد العبء المالي على المستأجرين.

حتى في باريس، وهي واحدة من أغلى المدن الأوروبية لشراء واستئجار منزل، على الرغم من ارتفاع الإيجارات بنحو 20٪ عن لشبونة، فإن النفقات المالية التي يجنيها الفرنسيون لاستئجار شقة من غرفتي نوم في منطقة رئيسية في باريس أقل بكثير من تلك الخاصة بالبرتغاليين في لشبونة، حيث تصل الإيجارات إلى حوالي 60٪ من دخلهم.

بالنسبة للبرتغال، تؤكد البيانات التي قدمتها هذه الدراسة التي أقرتها المفوضية الأوروبية حقيقة تتجاوز الدورات السياسية: تواجه البلاد واحدة من أشد أزمات القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في أوروبا، مما يتطلب استجابة منسقة وهيكلية تتجاوز بكثير التدابير التي يتم تنفيذها تقليديًا.