La publication d'un rapport statistique par le portail immobilier idealista pour le premier trimestre 2026 est un événement clé qui façonne le marché. Selon ce rapport, seul un logement sur trois mis en vente à l'échelle nationale est proposé à un prix inférieur à 300 000 euros.

Ce segment représente la charge financière maximale pour la plupart des ménages résidents, même avec un crédit. Son offre a diminué de 31 % en un an, laissant moins de 40 000 logements dans cette gamme de prix à l'échelle nationale.

Toutes les gammes de prix sont touchées

La contraction de l'offre résidentielle a touché toutes les gammes de prix, mais l'impact a été plus prononcé dans les gammes inférieures. Au total, le volume d'appartements proposés sur le marché national a chuté de 19 % en 12 mois, s'établissant légèrement au-dessus des 100 000 biens au début de l'année.

Alors que le stock de logements jusqu'à 300 000 euros a diminué de près d'un tiers, l'offre en dessous de 210 000 euros a chuté de plus de la moitié. En revanche, le segment du luxe a mieux résisté.

Les logements d'une valeur comprise entre 300 000 et 600 000 euros ont baissé de 11 % cette année, ce qui porte le nombre total d'appartements à environ 47 000. La tranche de prix supérieure à 600 000 euros n'a diminué que de 8 %, ce qui a permis de conserver un stock de près de 22 000 propriétés.

Cette dynamique asymétrique a inversé la dynamique du marché et a poussé les prix à des niveaux record. Les coûts de production élevés, notamment ceux de la main-d'œuvre et des matériaux de construction, sont également à l'origine de cette évolution. L'année dernière, les prix abordables représentaient 42 % du stock ; cette part est aujourd'hui de 36 %.

Gamme intermédiaire

À l'inverse, la plus grande part de l'offre de logements se situe actuellement dans la gamme intermédiaire, entre 300 000 et 600 000 euros, soit 44 % du marché total, tandis que les appartements coûtant plus de 600 000 euros continuent de détenir une part importante, représentant un cinquième du parc disponible.

Pour surmonter cet obstacle, le gouvernement a présenté le 20 mai un paquet fiscal comprenant des exonérations de l'IMT (taxe sur les transferts de propriété) et du droit de timbre pour les jeunes jusqu'à 35 ans, ce dont le marché tire déjà parti.

Réduction de la TVA sur la construction

En outre, le secteur anticipe la mise en œuvre, en juillet, d'un taux de TVA réduit à 6 % pour la construction et la réhabilitation, associé à une simplification de l'octroi des licences grâce à la réforme du régime juridique de l'urbanisation et de la construction (RJUE).

Le diagnostic national cache des réalités profondément disparates dans les centres urbains du pays. Les propriétés inférieures à 300 000 euros constituent au moins la moitié du parc immobilier dans 12 des 20 capitales de district analysées. La prédominance des logements abordables est écrasante dans les villes de l'intérieur et du nord du fleuve, comme Bragança, où ils représentent 98 % du parc total, Beja, avec 86 %, et Guarda, avec 82 %.

À Porto, en revanche, les appartements à vendre dont le prix est inférieur ou égal à 300 000 euros ne représentent qu'un tiers du marché local. À Porto, la part la plus importante se situe dans la gamme des prix moyens, avec 45 % du total, tandis que le segment supérieur à 600 000 euros représente un quart de l'offre totale de la ville.

Extrêmes opposés

Lisbonne, Funchal et Faro apparaissent à l'opposé comme les capitales où le choix est le moins accessible, représentant respectivement 7 %, 3 % et 14 % du stock total disponible.

À Funchal et à Faro, l'essentiel de l'offre se situe dans la gamme des prix moyens.

À Lisbonne, en revanche, 49 % du marché se situe au-dessus de 600 000 euros, ce qui témoigne d'une extrême exclusivité. Concentré dans les segments de prix inférieurs, les appartements évalués entre 90 000 et 180 000 euros enregistrent la plus forte densité du marché, dépassant une moyenne de 10 contacts par annonce au cours du premier trimestre. Ce phénomène est amplifié par l'impact du programme"IMT Jovem", qui accorde une exonération fiscale totale ou partielle.

La demande a également bondi de plus de 30% sur le segment intermédiaire entre 300 000 et 600 000 euros, portée par la stabilité de l'emploi et des taux d'intérêt hypothécaires abordables en début d'année, avant que les taux Euribor ne commencent à augmenter dans un contexte d'instabilité géopolitique au Moyen-Orient.

Conséquence directe

Conséquence directe : les maisons les moins chères disparaissent les premières du marché. Les biens immobiliers jusqu'à 300 000 euros ne restent actifs que 80 jours sur le portail idealista. En revanche, un bien situé dans le segment du luxe, au-dessus de 600 000 euros, met en moyenne 119 jours à trouver un acquéreur dans tout le pays.

Bien que les mesures économiques du gouvernement visent à inverser la tendance, les investisseurs et les promoteurs préviennent que les effets sur la construction neuve prendront du temps. Les familles ne sont pas seulement confrontées à des prix élevés, mais aussi à un manque de choix.