Een belangrijke gebeurtenis die de markt beïnvloedt, is de publicatie van een statistisch rapport van het vastgoedportaal idealista voor het eerste kwartaal van 2026, waaruit blijkt dat slechts een op de drie woningen die in het hele land te koop worden aangeboden een prijs heeft van minder dan € 300.000. Dit segment is de maximale financiële last voor de meeste huishoudens, zelfs met krediet.

Dit segment is de maximale financiële last voor de meeste huishoudens, zelfs met krediet. Het aanbod is in een jaar tijd met 31% gedaald, waardoor er landelijk minder dan 40.000 woningen in deze prijsklasse overblijven.

Alle prijsklassen getroffen

De inkrimping van het woningaanbod trof alle prijsklassen, maar het effect was groter in de lagere prijsklassen. In totaal daalde het aantal geadverteerde appartementen op de nationale markt met 19% in 12 maanden, tot iets meer dan 100.000 woningen aan het begin van het jaar.

Terwijl het aanbod van woningen tot €300.000 met bijna een derde daalde, daalde het aanbod onder € 210.000 met meer dan de helft. Het luxesegment was daarentegen veerkrachtiger.

Woningen met een waarde tussen €300.000 en €600.000 daalden dit jaar met 11%, wat het totaal op ongeveer 47.000 appartementen bracht. De prijsklasse boven €600.000 daalde met slechts 8%, waardoor de voorraad op bijna 22.000 woningen bleef.

Deze asymmetrische dynamiek keerde de marktdynamiek om en stuwde de prijzen naar recordniveaus. Hoge productiekosten, waaronder arbeidskosten en bouwmaterialen, waren hier ook debet aan. Vorig jaar vertegenwoordigden betaalbare prijzen 42% van de voorraad; dit aandeel is nu 36%.

Intermediair aanbod

Omgekeerd bevindt het grootste deel van het woningaanbod zich momenteel in het middensegment tussen €300.000 en €600.000, goed voor 44% van de totale markt, terwijl appartementen die meer dan €600.000 kosten nog steeds een belangrijk aandeel hebben, namelijk een vijfde van de beschikbare voorraad.

Om deze barrière aan te pakken, introduceerde de regering op 20 mei een fiscaal pakket met vrijstellingen van IMT (Property Transfer Tax) en zegelrecht voor jongeren tot 35 jaar, waarvan de markt al gebruikmaakt.

Verlaagde btw op de bouw

Bovendien loopt de sector vooruit op de invoering in juli van een verlaagd btw-tarief van 6% voor bouw en renovatie, in combinatie met een vereenvoudiging van de vergunningverlening via het hervormde wettelijke regime voor urbanisatie en bouw (RJUE).

Achter de nationale diagnose gaan sterk uiteenlopende realiteiten in de stedelijke centra van het land schuil. Woningen van minder dan € 300.000 vormen minstens de helft van de voorraad in 12 van de 20 geanalyseerde districtshoofdsteden. De dominantie van betaalbare woningen is overweldigend in steden in het binnenland en aan de noordelijke rivieren, zoals Bragança, waar het 98% van de totale voorraad vertegenwoordigt, Beja, met 86%, en Guarda, met 82%.

In Porto maken koopappartementen tot €300.000 echter slechts een derde van de lokale markt uit. In Porto ligt het grootste aandeel in het middelste prijssegment, goed voor 45% van het totaal, terwijl het segment boven €600.000 goed is voor een kwart van het totale aanbod van de stad.

Tegengestelde uitersten

Lissabon, Funchal en Faro vormen het tegenovergestelde uiterste als de hoofdsteden met het minst toegankelijke aanbod, met respectievelijk 7%, 3% en 14% van de totale beschikbare voorraad.

In Funchal en Faro bevindt het grootste deel van het aanbod zich in het middelste prijssegment.

In Lissabon ligt 49% van de markt boven de € 600.000, wat wijst op extreme exclusiviteit. Geconcentreerd in de lagere prijssegmenten, met appartementen met een waarde tussen €90.000 en €180.000 met de hoogste dichtheid op de markt, met een gemiddelde van meer dan 10 contacten per advertentie in het eerste kwartaal. Dit fenomeen wordt versterkt door de impact van het"IMT Jovem" programma, dat volledige of gedeeltelijke belastingvrijstelling verleent.

De vraag steeg ook met meer dan 30% in het middensegment tussen €300.000 en €600.000, gedreven door werkgelegenheidsstabiliteit en betaalbare hypotheekrentes aan het begin van het jaar, voordat de Euribor-tarieven begonnen te stijgen door de geopolitieke instabiliteit in het Midden-Oosten.

Direct gevolg

Een direct gevolg is dat de goedkoopste huizen als eerste van de markt verdwijnen. Woningen tot € 300.000 blijven slechts 80 dagen actief op het idealista portaal. Daarentegen duurt het voor een woning in het luxesegment, boven de € 600.000, gemiddeld 119 dagen om in het hele land een koper te vinden.

Hoewel de economische maatregelen van de regering bedoeld zijn om de trend te keren, waarschuwen investeerders en ontwikkelaars dat de effecten op nieuwbouw tijd zullen vergen. Gezinnen hebben nu niet alleen te maken met hoge prijzen, maar ook met een gebrek aan keuze.