Un evento chiave che sta plasmando il mercato è la pubblicazione di un rapporto statistico del portale immobiliare idealista per il primo trimestre del 2026, secondo il quale solo una casa su tre tra quelle messe in vendita a livello nazionale ha un prezzo inferiore a 300.000 euro.

Questo segmento rappresenta l'onere finanziario massimo per la maggior parte delle famiglie residenti, anche in presenza di credito. La sua disponibilità si è ridotta del 31% in un anno, lasciando meno di 40.000 case in questa fascia di prezzo a livello nazionale.

Colpite tutte le fasce di prezzo

La contrazione dell'offerta residenziale ha interessato tutte le fasce di prezzo, ma l'impatto è stato più pronunciato nelle fasce più basse. In totale, il volume di appartamenti pubblicizzati sul mercato nazionale è diminuito del 19% in 12 mesi, attestandosi leggermente al di sopra delle 100.000 proprietà di inizio anno.

Mentre lo stock di case fino a 300.000 euro è diminuito di quasi un terzo, l'offerta al di sotto dei 210.000 euro è calata di oltre la metà. Al contrario, il segmento del lusso è stato più resistente.

Le case di valore compreso tra 300.000 e 600.000 euro sono diminuite dell'11% quest'anno, portando il totale a circa 47.000 appartamenti. La fascia di prezzo superiore a 600.000 euro è diminuita solo dell'8%, mantenendo uno stock di quasi 22.000 immobili.

Questa dinamica asimmetrica ha invertito le dinamiche del mercato e ha spinto i prezzi a livelli record. Anche gli alti costi di produzione, tra cui quelli della manodopera e dei materiali da costruzione, hanno contribuito a questo fenomeno. L'anno scorso i prezzi accessibili rappresentavano il 42% dello stock; ora la quota è del 36%.

Gamma intermedia

Al contrario, la maggior parte dell'offerta abitativa si colloca attualmente nella fascia intermedia tra i 300.000 e i 600.000 euro, con il 44% del mercato totale, mentre gli appartamenti che costano più di 600.000 euro continuano a detenere una quota significativa, rappresentando un quinto dello stock disponibile.

Per affrontare questa barriera, il 20 maggio il governo ha introdotto un pacchetto fiscale che prevede esenzioni dall'IMT (Imposta sul trasferimento di proprietà) e dall'imposta di registro per i giovani fino a 35 anni, che il mercato sta già sfruttando.

Riduzione dell'IVA sulle costruzioni

Inoltre, il settore prevede l'applicazione a luglio di un'aliquota IVA ridotta del 6% per la costruzione e la riabilitazione, insieme alla semplificazione delle licenze attraverso la riforma del Regime legale di urbanizzazione e costruzione (RJUE).

La diagnosi nazionale nasconde realtà profondamente diverse nei centri urbani del Paese. Gli immobili al di sotto dei 300.000 euro costituiscono almeno la metà dello stock in 12 dei 20 capoluoghi di distretto analizzati. Il dominio degli alloggi a prezzi accessibili è schiacciante nelle città fluviali dell'entroterra e del nord, come Bragança, dove rappresentano il 98% dello stock totale, Beja, con l'86%, e Guarda, con l'82%.

A Porto, invece, gli appartamenti in vendita con prezzi fino a 300.000 euro rappresentano solo un terzo del mercato locale. A Porto, la quota maggiore si trova nella fascia di prezzo media, con il 45% del totale, mentre il segmento superiore a 600.000 euro rappresenta un quarto dell'intera offerta della città.

Estremi opposti

Lisbona, Funchal e Faro appaiono all'estremo opposto come le capitali con la scelta meno accessibile, rappresentando rispettivamente il 7%, il 3% e il 14% dello stock totale disponibile.

Mentre a Funchal e Faro la maggior parte dell'offerta si colloca nella fascia di prezzo media.

A Lisbona, invece, il 49% del mercato supera i 600.000 euro, dimostrando un'estrema esclusività. Concentrata nei segmenti di prezzo più bassi, con appartamenti di valore compreso tra 90.000 e 180.000 euro che hanno registrato la più alta densità del mercato, superando una media di 10 contatti per annuncio nel primo trimestre. Questo fenomeno è amplificato dall'impatto del programma"IMT Jovem", che concede un'esenzione fiscale totale o parziale.

La domanda è cresciuta di oltre il 30% anche nel segmento intermedio tra i 300.000 e i 600.000 euro, spinta dalla stabilità del lavoro e dai tassi di interesse dei mutui convenienti all'inizio dell'anno, prima che i tassi Euribor iniziassero a salire a causa dell'instabilità geopolitica in Medio Oriente.

Conseguenza diretta

Come conseguenza diretta, le case più economiche scompaiono dal mercato per prime. Gli immobili fino a 300.000 euro rimangono attivi per soli 80 giorni sul portale idealista. Al contrario, un immobile posizionato nel segmento di lusso, sopra i 600.000 euro, impiega in media 119 giorni per trovare un acquirente a livello nazionale.

Sebbene le misure economiche del governo mirino a invertire la tendenza, gli investitori e gli sviluppatori avvertono che gli effetti sulle nuove costruzioni richiederanno tempo. Le famiglie si trovano ora ad affrontare una mancanza di scelta, non solo i prezzi elevati.