En viktig händelse som påverkar marknaden är en statistisk rapport från fastighetsportalen idealista för första kvartalet 2026, där det framgår att endast en av tre bostäder som annonseras ut till försäljning i hela landet har ett pris under 300.000 euro.

Detta segment är den maximala ekonomiska bördan för de flesta hushåll, även med kredit. Utbudet minskade med 31% på ett år och det finns nu färre än 40.000 bostäder i denna prisklass i hela landet.

Påverkade alla prisklasser

Minskningen av utbudet av bostäder påverkade alla prisklasser, men effekten var mer uttalad i de lägre prisklasserna. Totalt minskade antalet lägenheter som annonserades ut på den nationella marknaden med 19% på 12 månader och uppgick till något över 100.000 i början av året.

Medan utbudet av bostäder upp till 300.000 euro minskade med nästan en tredjedel, minskade utbudet under 210.000 euro med mer än hälften. Däremot var lyxsegmentet mer motståndskraftigt.

Bostäder värderade mellan 300.000 och 600.000 euro sjönk med 11% i år, vilket innebär att det totala antalet lägenheter uppgår till ca 47.000. Prisintervallet över 600 000 euro sjönk med endast 8%, vilket innebär att det fortfarande finns ett bestånd på nästan 22 000 fastigheter.

Denna asymmetriska dynamik vände marknadsdynamiken och pressade upp priserna till rekordnivåer. Höga produktionskostnader, bl.a. för arbetskraft och byggmaterial, bidrog också till detta. Förra året stod överkomliga priser för 42% av beståndet; denna andel är nu 36%.

Mellanstort utbud

Omvänt är den största andelen av bostadsutbudet för närvarande i mellanklassen mellan 300.000 och 600.000 euro, som står för 44% av den totala marknaden, medan lägenheter som kostar mer än 600.000 euro fortsätter att ha en betydande andel, vilket motsvarar en femtedel av det tillgängliga beståndet.

För att komma till rätta med detta hinder införde regeringen ett skattepaket den 20 maj, med undantag från IMT (Property Transfer Tax) och stämpelskatt för unga upp till 35 år, vilket marknaden redan utnyttjar.

Sänkt moms på byggnation

Dessutom förväntar sig sektorn att en reducerad momssats på 6% för byggnation och renovering ska införas i juli, i kombination med förenklade licensförfaranden genom den reformerade lagen om urbanisering och byggande (RJUE).

Den nationella diagnosen döljer djupt skilda realiteter i landets stadskärnor. Fastigheter under 300.000 euro utgör minst hälften av beståndet i 12 av de 20 analyserade distriktshuvudstäderna. Dominansen av prisvärda bostäder är överväldigande i städer i inlandet och vid floden i norr, som Bragança, där de utgör 98% av det totala beståndet, Beja, med 86%, och Guarda, med 82%.

I Porto utgör däremot lägenheter till salu med ett pris på upp till 300 000 euro endast en tredjedel av den lokala marknaden. I Porto ligger den största andelen i mellanprisklassen med 45% av det totala utbudet, medan segmentet över 600 000 euro står för en fjärdedel av hela stadens utbud.

Motsatta ytterligheter

Lissabon, Funchal och Faro framstår som de huvudstäder som har det minst tillgängliga utbudet, med 7 %, 3 % respektive 14 % av det totala utbudet.

I Funchal och Faro ligger den största delen av utbudet i mellanprisklassen.

I Lissabon ligger dock 49% av marknaden över 600.000 euro, vilket visar på extrem exklusivitet. Koncentrerad till de lägre prissegmenten, med lägenheter värderade mellan 90.000 och 180.000 euro som har den högsta tätheten på marknaden, med ett genomsnitt på över 10 kontakter per annons under första kvartalet. Detta fenomen förstärks av effekterna av"IMT Jovem"-programmet, som ger total eller partiell skattebefrielse.

Efterfrågan ökade också med över 30% i mellansegmentet mellan 300.000 och 600.000 euro, drivet av stabilitet på arbetsmarknaden och överkomliga bolåneräntor i början av året, innan Euribor-räntorna började stiga på grund av geopolitisk instabilitet i Mellanöstern.

Direkt konsekvens

Som en direkt följd av detta försvinner de billigaste husen först från marknaden. Fastigheter upp till 300 000 euro är endast aktiva i 80 dagar på idealistaportalen. För en fastighet i lyxsegmentet, över 600 000 euro, tar det däremot i genomsnitt 119 dagar att hitta en köpare i hela landet.

Även om regeringens ekonomiska åtgärder syftar till att vända trenden varnar investerare och byggherrar för att effekterna på nybyggnation kommer att ta tid. Familjerna står nu inför en brist på valmöjligheter, inte bara höga priser.