Il contesto internazionale rimane caratterizzato da incertezza geopolitica, aggiustamenti monetari e una chiara ridefinizione delle priorità di investimento. Tuttavia, il Portogallo entra in questo nuovo ciclo in una posizione più solida rispetto ai momenti precedenti.

Il sentimento dominante per il 2026 non è l'euforia, ma il pragmatismo. L'inflazione è più controllata, i tassi di interesse tendono a diminuire gradualmente e i capitali sono tornati a guardare al settore immobiliare con una logica più selettiva. In Portogallo, ciò si traduce in un chiaro cambiamento di orientamento: meno volumi indifferenziati e più attenzione alla qualità, alla posizione e alla funzione reale degli asset.

Il mercato portoghese beneficia di diversi fattori strutturali. Una relativa stabilità politica, un quadro giuridico prevedibile, la piena integrazione nell'euro e un'economia che è riuscita a crescere al di sopra della media europea. Lisbona appare, ancora una volta, ben posizionata nella classifica europea degli investimenti immobiliari, non perché sia economica, ma perché offre liquidità, diversità di settori e capacità di assorbire capitali istituzionali.

Per il 2026, il settore immobiliare portoghese dovrebbe continuare a mostrare una certa resistenza, soprattutto nei segmenti legati all'economia reale. La logistica, i centri dati, gli asset legati alla transizione energetica, l'ospitalità di qualità e l'edilizia residenziale con un focus sulla locazione professionale continuano a essere aree con una domanda consistente. Il turismo mantiene un peso rilevante, ma non spiega più da solo l'interesse internazionale. Tecnologia, talenti e infrastrutture digitali sono sempre più al centro dell'equazione.

Allo stesso tempo, il mercato inizia a penalizzare gli asset obsoleti. Uffici privi di efficienza energetica, edifici mal localizzati o progetti privi di una visione a lungo termine incontrano maggiori difficoltà di finanziamento e di apprezzamento. Anche in Portogallo il divario tra asset prime e secondari tende ad ampliarsi, analogamente a quanto già osservato nelle principali capitali europee.

La grande sfida interna rimane l'offerta. Gli elevati costi di costruzione, la lentezza dei processi di autorizzazione e la mancanza di una pianificazione urbana integrata limitano la capacità di risposta, soprattutto nel settore residenziale. Per gli investitori con una visione a medio e lungo termine, questo crea rischi, ma anche opportunità molto chiare nella riabilitazione, nel riposizionamento e nei progetti ben strutturati.

Il 2026 non sarà un anno di eccessi, ma dovrebbe essere un anno di decisioni più mature. Il Portogallo entra in questo ciclo come un mercato che ha già dimostrato di saper attrarre capitali, ma che ora deve guidarli meglio. Chi saprà leggere questo momento con calma e in modo strategico sarà meglio preparato per quello che verrà.