Europa's grootste vastgoedbeurs is altijd een spiegel geweest van de stemming in de sector, en dit jaar weerspiegelde die spiegel iets anders: een voorzichtig, zuurverdiend optimisme. Na twee jaar van diepe onzekerheid lijkt de vastgoedsector klaar om weer vooruit te kijken.

De afgelopen jaren waren turbulent. De lange hausse die de vastgoedmarkt meer dan een decennium kenmerkte, eindigde abrupt. Stijgende rentetarieven, hoge bouwkosten en wereldwijde crises zorgden bijna van de ene op de andere dag voor aarzeling. Wat ooit aanvoelde als een nooit eindigende opleving werd een landschap van stilstaande projecten, krimpende marges en stille ontwikkelingslocaties. De schok was echt en pijnlijk.

Maar deze week in München voelde ik dat de stemming was omgeslagen. Het gesprek ging niet langer over overleven maar over vernieuwing. De transformatie van woorden en herstructurering weerklonk in gesprekken, niet als modewoorden maar als een gedeeld begrip van waar we staan. Veel van de exposanten en deelnemers leken het nieuwe normaal te hebben geaccepteerd, en met acceptatie komt de eerste stap naar vooruitgang.

Wandelend door de beurshallen zag ik minder extravagante stands dan in de jaren voor de crisis, maar de sfeer voelde meer geaard en constructief. Er werd minder gesproken over snelle deals en meer over langetermijnstrategieën, innovatie en duurzaamheid. Ontwikkelaars spraken over efficiëntie en hergebruik; investeerders spraken over geduld en timing; stadsvertegenwoordigers richtten zich op leefbaarheid en samenwerking. Het was alsof het hele ecosysteem door de ontberingen heen was gerijpt.

Ook de internationale belangstelling keerde stilletjes terug. Terwijl binnenlandse spelers voorzichtig blijven, beginnen buitenlandse investeerders weer naar Duitsland te kijken, aangetrokken door de relatieve stabiliteit en het potentieel voor herstel. Met name logistiek vastgoed krijgt weer aandacht, ook al blijven de transactievolumes ver onder hun piek. Er wordt steeds meer erkend dat een neergang ook kansen biedt, en degenen die zich nu voorbereiden zullen als eerste profiteren wanneer het momentum terugkeert.

Toch doet niemand alsof de uitdagingen verdwenen zijn. De woningnood blijft een van de meest dringende problemen van het land. Ambitieuze overheidsdoelstellingen voor de bouw van nieuwe woningen lijken verder weg dan ooit. Financiering blijft moeilijk, vooral voor particuliere kopers. Bureaucratie blijft de vooruitgang afremmen, zelfs nu nieuwe initiatieven zoals het Bouwtype E en herzieningen van het bouwwetboek vereenvoudiging beloven.

Ondanks dit alles was de sfeer op Expo Real 2025 anders, lichter, misschien zelfs hoopvol. Het voelde als een sector die niet langer zijn adem inhoudt. Er werd weer gesproken over oplossingen, partnerschappen en kansen in plaats van alleen over risico's. De gegevens mogen dan nog steeds gemengd zijn, het sentiment is aan het omslaan. In een sector waar vertrouwen het halve werk is, is dat enorm belangrijk.

Wat me echter het meest opviel, was niet één project of aankondiging, maar de collectieve mindset. De vastgoedwereld, ooit gedreven door uitbundigheid en gemakkelijk kapitaal, lijkt nu te begrijpen dat de toekomst zal draaien om creativiteit, duurzaamheid en uithoudingsvermogen. De gesprekken waren reëler, minder gericht op speculatie en meer op waardecreatie in de ware zin van het woord. Er werd erkend dat het tijdperk van groei tegen elke prijs voorbij is en vervangen door een meer verantwoordelijke en doordachte benadering van bouwen en investeren.

Toen ik het beursterrein verliet, kon ik niet anders dan denken dat de Expo Real van dit jaar het begin was van een nieuw hoofdstuk. De storm is misschien nog niet helemaal voorbij, maar de sector heeft zijn houvast weer gevonden. Het lijkt erop dat de hoop is teruggekeerd, niet het naïeve optimisme van de jaren van hoogconjunctuur, maar een rustiger, veerkrachtiger soort.

Vastgoed heeft tenslotte altijd een lange horizon gehad. Wat ik deze week in München zag, was geen markt in verval, maar een die zijn doel herontdekte. En misschien is dat wel het ware teken van herstel.