W Boavista Golf & Spa wierzymy, że świadomy nabywca to zadowolony nabywca. Niniejszy przewodnik zawiera nasze najważniejsze wskazówki, które pomogą Państwu bezpiecznie nabyć wymarzony dom bez żadnych nieoczekiwanych niespodzianek. Nie ma on jednak na celu zastąpienia profesjonalnego doradztwa.


Procedura prawna

Procedura prawna dotycząca transakcji na rynku nieruchomości w Portugalii ma na celu ochronę wszystkich stron, ale może różnić się od tego, do czego jesteś przyzwyczajony w swoim kraju.

Po pierwsze, każdy nabywca musi uzyskać portugalski numer identyfikacji podatkowej (NIF) i zaleca się otwarcie portugalskiego konta bankowego w celu obsługi podatków, opłat za media oraz kosztów transakcji.

Gdy już znajdziesz swój wymarzony dom i dojdzie do porozumienia w sprawie sprzedaży, pierwszym ważnym etapem prawnym jest podpisanie umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży (Contrato Promessa de Compra e Venda, czyli CPCV). Jest to dokument prawnie wiążący, który określa cenę, terminy realizacji oraz wysokość zadatku – zazwyczaj wynoszącego od 10% do 30% ceny zakupu. Umowa CPCV stanowi doskonałe zabezpieczenie w procesie zakupu, zapewniając silną ochronę zarówno kupującym, jak i sprzedającym. Należy pamiętać, że w przypadku wycofania się z transakcji bez ważnej przyczyny utracisz zadatek. Jeśli to sprzedający nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, musi zwrócić kupującemu kwotę równą podwójnej wysokości zadatku.

Ostatnim krokiem jest sporządzenie publicznego aktu sprzedaży (Escritura), który podpisuje się przed notariuszem lub za pośrednictwem serwisu Casa Pronta w celu oficjalnego przeniesienia własności i zarejestrowania nieruchomości na Państwa nazwisko. Po zakończeniu tej procedury mogą Państwo otworzyć szampana na swoim nowym, nasłonecznionym tarasie!


Korzystanie z profesjonalnego doradztwa

Częstym błędem popełnianym przez zagranicznych nabywców jest niezrozumienie roli notariusza w Portugalii. Portugalski notariusz jest neutralnym, regulowanym przez państwo urzędnikiem publicznym, którego zadaniem jest poświadczenie aktu sprzedaży i zapewnienie formalnej poprawności prawnej. Nie reprezentuje on interesów nabywcy, ani nie przeprowadza analizy due diligence dotyczącej stanu fizycznego lub prawnego nieruchomości.

Absolutnie niezbędne jest skorzystanie z usług własnego, niezależnego portugalskiego prawnika przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub przekazaniem jakichkolwiek środków. Państwa prawnik zweryfikuje, czy nieruchomość ma czysty tytuł własności, sprawdzi, czy nie ma żadnych zaległych długów, potwierdzi pozwolenia gminne oraz upewni się, że umowy są sporządzone na Państwa korzyść.

W biurze sprzedaży Boavista rozumiemy, jak ważna jest jasna komunikacja i wzajemne zrozumienie podczas tak znaczącego zobowiązania finansowego. Oprócz naszego wielojęzycznego zespołu sprzedaży możemy pomóc Państwu w znalezieniu odpowiedniego niezależnego prawnika, który posługuje się Państwa językiem ojczystym, gwarantując, że żadna ważna informacja nie zostanie utracona w tłumaczeniu. Możesz również rozważyć wyznaczenie swojego prawnika jako pełnomocnika, jeśli nie będziesz w stanie przebywać w Portugalii przez cały czas trwania procesu. Umożliwi to mu bezpieczne podpisanie niezbędnych dokumentów, takich jak umowa przedwstępna i ostateczny akt własności, w Twoim imieniu podczas Twojej nieobecności, dzięki czemu cały proces przebiegnie niezwykle sprawnie.

Źródło: iStock;

Poruszanie się po rynku nieruchomości z rynku wtórnego

Jeśli rozważasz zakup nieruchomości z rynku wtórnego, niezwykle ważne jest, aby wszystkie dokumenty zostały dokładnie sprawdzone przez Twojego prawnika, co pozwoli uniknąć kosztownych pułapek, takich jak przejęcie dobudówek bez pozwolenia na budowę lub nielegalnych basenów. Na szczęście w Portugalii przejrzenie kilku kluczowych dokumentów pomoże zabezpieczyć Twoją inwestycję.

Przed sfinalizowaniem transakcji upewnij się, że wszystkie dokumenty związane z nieruchomością są w porządku.

  • Po pierwsze, zaświadczenie o wpisie do rejestru gruntów (Certidão de Teor da Descrição Predial) potwierdza prawne prawo własności do nieruchomości.
  • Książeczka podatkowa (Caderneta Predial) potwierdza, że nieruchomość została prawidłowo zarejestrowana do celów podatkowych.
  • Aby upewnić się, że w domu nie ma żadnych niezatwierdzonych dobudówek, należy uzyskać pozwolenie na użytkowanie (Alvara de Licença de Habitabilidade/Utilização), które potwierdza, że budynek w pełni spełnia odpowiednie przepisy budowlane.
  • Wreszcie, w przypadku wszystkich domów wybudowanych po 2004 r. należy również przedłożyć dokumentację techniczną domu (Ficha Técnica de Habitação), która musi zostać dokładnie sprawdzona przez Państwa przedstawiciela prawnego.

Przewidywany harmonogram

Pamiętaj, że kupujesz dom w słońcu, aby cieszyć się bardziej relaksującym stylem życia. Pamiętaj więc o jednym kluczowym słowie: Amanhã! Cierpliwość jest kluczem do sukcesu przy zakupie nieruchomości za granicą i lepiej płynąć z prądem niż się denerwować. W przypadku zwykłej nieruchomości z rynku wtórnego nabywcy powinni realistycznie oczekiwać, że proces ten potrwa od dwóch do czterech miesięcy od złożenia wstępnej oferty do ostatecznego sfinalizowania transakcji. Jeśli kupujesz nieruchomość na etapie projektu lub nowo budowaną, harmonogram będzie oczywiście zależał od zaplanowanych etapów budowy.

Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego za pośrednictwem biura sprzedaży Boavista, zostanie sporządzony harmonogram płatności, który zapewni jasne ramy czasowe i pozwoli na większą elastyczność w rozłożeniu płatności na dłuższy okres. Środki będą przekazywane na różnych etapach procesu budowy, a pozostała kwota zostanie uregulowana przy podpisaniu ostatecznego aktu notarialnego.

Źródło: Zdjęcie udostępnione; Autor: Boavista Golf & Spa;

Koszty zakupu i podatki

Nie daj się zaskoczyć. Planując budżet na zakup nieruchomości w Portugalii, musisz uwzględnić dodatkowe koszty zakupu i podatki wykraczające poza cenę zakupu. Zasadniczo nabywcy będący rezydentami powinni przeznaczyć dodatkowe 7% do 10% na pokrycie tych wydatków. Nabywcy niebędący rezydentami powinni planować budżet bardziej ostrożnie, ponieważ ostatnie reformy podatkowe z 2026 r. wprowadziły stałą stawkę podatku od przeniesienia własności nieruchomości (IMT) w wysokości 7,5% dla niebędących rezydentami nabywców nieruchomości mieszkalnych.

Do głównych kosztów dodatkowych należą:

  • IMT (podatek od przeniesienia własności nieruchomości): Kwota zależy od statusu rezydenta i przeznaczenia nieruchomości.
  • Opłata skarbowa (Imposto do Selo): Stawka ryczałtowa w wysokości 0,8% od ceny zakupu lub wartości rynkowej nieruchomości (VPT) (w zależności od tego, która z tych kwot jest wyższa).
  • Opłaty notarialne i opłaty za wpis do rejestru gruntów: Opłaty te są uiszczane w celu oficjalnego wpisania nowego właściciela do rejestru nieruchomości oraz zagwarantowania tytułu prawnego. Zazwyczaj wynoszą one łącznie około 1 000–1 500 euro.
  • Niezależne opłaty prawne: Zazwyczaj obliczane są jako opłata ryczałtowa lub niewielki procent ceny zakupu.

Czasami można natknąć się na nieznane terminy, które mogą wywołać panikę. Dlatego warto o tym wiedzieć. Podczas zajmowania się finansową stroną zakupu nieruchomości w Portugalii natrafisz na termin VPT, który oznacza Valor Patrimonial Tributário. Nie ma powodu do obaw! Mówiąc najprościej, jest to oficjalna wartość podatkowa przypisana nieruchomości przez portugalski urząd skarbowy (AT). W praktyce wartość ta jest często znacznie niższa od rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości lub ceny zakupu.

Dowiedz się, od kogo kupujesz

Rozważając nowe inwestycje deweloperskie, kupujący powinni koniecznie sprawdzić deweloperów, od których kupują. Należy zadawać kluczowe pytania, takie jak: Od jak dawna firma istnieje na rynku? Jak wygląda jej historia rozwoju? Czy jest sprzedawana funduszom inwestycyjnym, czy też w dużym stopniu opiera się na kredytach bankowych?

Margarida Rodrigues, kierowniczka ds. sprzedaży w Boavista, wyjaśnia: „Inwestując w innym kraju, spokój ducha jest równie ważny jak sama nieruchomość. Zawsze doradzamy klientom, aby dokładnie przyjrzeli się deweloperowi, od którego kupują. Czy firma działa na rynku od dziesięcioleci? Czy jest wspierana przez fundusze private equity, a nie kredyty bankowe? Zakup od zaufanego dewelopera o długiej historii i sprawdzonych osiągnięciach gwarantuje bezpieczeństwo inwestycji oraz to, że wymarzony dom zostanie oddany dokładnie zgodnie z obietnicą, niezależnie od wahań koniunktury gospodarczej”.

Boavista Golf & Spa oferuje właśnie taki poziom bezpieczeństwa. Osiedle jest wspierane przez Emerson Group, jedną z największych prywatnych firm deweloperskich w Wielkiej Brytanii, założoną ponad 60 lat temu. Dysponując aktywami o wartości 1 miliarda funtów na całym świecie, grupa finansuje swoje inwestycje wyłącznie z kapitału własnego, nie polegając na kredytach bankowych, co czyni ją wyjątkowo odporną na spowolnienia gospodarcze.

Jeśli wszystkie te informacje wydają się nieco przytłaczające, zapewniamy, że proces prawny związany z zakupem nieruchomości w Portugalii jest bezpieczny i przejrzysty. Zagraniczni nabywcy mają takie same prawa własności nieruchomości jak mieszkańcy kraju. System ten jest jednak obciążony dużą ilością formalności i procedur, co sprawia, że niezależna reprezentacja prawna jest niezbędna.

Wystarczy więc znaleźć odpowiedniego prawnika, abyś mógł skupić się na wyborze odpowiedniego wystroju swojego nowego domu w raju.