В Boavista Golf & Spa мы убеждены, что информированный покупатель — это довольный покупатель. В данном руководстве собраны наши лучшие советы, которые помогут вам без риска приобрести дом своей мечты и избежать неожиданных неприятностей. Однако оно не заменяет профессиональной консультации.


Юридическая процедура

Юридическая процедура сделок с недвижимостью в Португалии построена таким образом, чтобы защитить интересы всех сторон, но она может отличаться от того, к чему вы привыкли в своей стране.

Во-первых, каждому покупателю необходимо получить португальский идентификационный номер налогоплательщика (NIF), а также рекомендуется открыть счет в португальском банке для уплаты налогов, оплаты коммунальных услуг и покрытия расходов, связанных со сделкой.

Как только вы найдете дом своей мечты и договоритесь о продаже, первым важным юридическим этапом станет подписание предварительного договора купли-продажи (Contrato Promessa de Compra e Venda, или CPCV). Это юридически обязывающий документ, который фиксирует цену, сроки завершения сделки и размер задатка — обычно от 10% до 30% от покупной цены. CPCV — это отличная страховка в процессе покупки, обеспечивающая надежную защиту как покупателям, так и продавцам. Вам необходимо помнить, что в случае отказа от сделки без уважительной причины вы потеряете залог. Если же продавец нарушит условия договора, он обязан вернуть покупателю сумму, вдвое превышающую размер залога.

Последним этапом является подписание публичного акта купли-продажи (Escritura), которое происходит в присутствии нотариуса или через сервис Casa Pronta с целью официальной передачи права собственности и регистрации недвижимости на ваше имя. Как только это будет сделано, вы сможете откупорить бутылку шампанского на своей новой солнечной террасе!


Обращение за профессиональной помощью

Распространенной ошибкой иностранных покупателей является неправильное понимание роли нотариуса в Португалии. Португальский нотариус — это нейтральный, регулируемый государством государственный служащий, чья задача заключается в заверении договора купли-продажи и обеспечении формальной юридической правильности. Он не представляет интересы покупателя и не проводит комплексную проверку физического или юридического состояния недвижимости.

Перед подписанием предварительного договора купли-продажи или переводом каких-либо средств абсолютно необходимо воспользоваться услугами собственного независимого португальского юриста. Ваш юрист проверит, что право собственности на недвижимость не обременено, выявит наличие каких-либо непогашенных долгов, подтвердит наличие муниципальных разрешений и обеспечит составление договоров в ваших интересах.

В отделе продаж Boavista мы понимаем важность четкой коммуникации и взаимопонимания при совершении столь значительного финансового обязательства. Помимо нашей многоязычной команды специалистов по продажам, мы можем помочь вам найти подходящего независимого юриста, говорящего на вашем родном языке, чтобы никакая важная информация не была упущена при переводе. Вы также можете рассмотреть возможность назначения своего юриста доверенным лицом, если у вас нет возможности находиться в Португалии на протяжении всего процесса. Это позволит ему надежно подписать важные документы, такие как предварительный договор и окончательный акт о праве собственности, от вашего имени в ваше отсутствие, что сделает процесс максимально беспроблемным.

Источник: iStock;

Как ориентироваться на рынке вторичного жилья

Если вы планируете приобрести вторичную недвижимость, крайне важно, чтобы ваш юрист тщательно проверил все документы, чтобы избежать дорогостоящих ловушек, таких как наследование пристроек, построенных без разрешения на строительство, или незаконных бассейнов. К счастью, в Португалии проверка нескольких ключевых документов поможет защитить ваши инвестиции.

Прежде чем приступить к сделке, убедитесь, что все документы, связанные с недвижимостью, в порядке.

  • Во-первых, свидетельство о регистрации земельного участка (Certidão de Teor da Descrição Predial) подтверждает право собственности на недвижимость.
  • Налоговая книжка (Caderneta Predial) подтверждает, что недвижимость должным образом зарегистрирована для целей налогообложения.
  • Чтобы убедиться в отсутствии несанкционированных пристроек к дому, необходимо получить разрешение на заселение (Alvara de Licença de Habitabilidade/Utilização), которое подтверждает, что здание полностью соответствует действующим строительным нормам.
  • Наконец, для всех домов, построенных после 2004 года, необходимо также предоставить Техническое досье дома (Ficha Técnica de Habitação), которое должно быть тщательно изучено вашим юридическим представителем.

Ожидаемые сроки

Помните, что вы покупаете дом под солнцем ради более спокойного образа жизни. Поэтому запомните одно ключевое слово: Amanhã! Терпение — залог успеха при покупке недвижимости за рубежом, и лучше плыть по течению, чем нервничать. В случае с обычной вторичной недвижимостью покупатели должны реалистично рассчитывать, что процесс займет от двух до четырех месяцев с момента первоначального предложения до окончательного завершения сделки. Если вы приобретаете недвижимость на стадии проектирования или новостройку, сроки, естественно, будут зависеть от запланированных этапов строительства.

Если вы приобретаете недвижимость на стадии проектирования через отдел продаж Boavista, будет составлен график платежей, который обеспечит четкие временные рамки и позволит с большей гибкостью распределить платежи на более длительный период. Средства будут перечисляться на разных этапах строительства, а оставшаяся сумма будет выплачена при оформлении окончательного договора купли-продажи.

Источник: предоставленное изображение; Автор: Boavista Golf & Spa;

Расходы на покупку и налоги

Не попадите в затруднительное положение. При составлении бюджета на покупку недвижимости в Португалии необходимо учитывать дополнительные расходы и налоги, помимо самой покупной цены. Как правило, покупателям-резидентам следует заложить в бюджет дополнительные 7–10 % для покрытия этих расходов. Покупателям-нерезидентам следует подходить к составлению бюджета более осторожно, поскольку недавние налоговые реформы 2026 года ввели фиксированную ставку налога на передачу недвижимости (IMT) в размере 7,5% для покупок жилой недвижимости нерезидентами.

К основным дополнительным расходам относятся:

  • IMT (налог на передачу права собственности): сумма зависит от вашего статуса резидента и целевого назначения недвижимости.
  • Гербовый сбор (Imposto do Selo): фиксированная ставка в размере 0,8 % от покупной цены или от VPT (в зависимости от того, какая сумма выше).
  • Нотариальные сборы и сборы за регистрацию в земельном реестре: эти сборы уплачиваются для официальной регистрации нового владельца в реестре недвижимости и обеспечения законного права собственности. Как правило, их общая сумма составляет от 1 000 до 1 500 евро.
  • Гонорары независимых юристов: Обычно рассчитываются как фиксированная сумма или небольшой процент от покупной цены.

Иногда вы можете столкнуться с незнакомыми терминами, которые могут вызвать у вас панику. Поэтому вот небольшое пояснение. При ознакомлении с финансовой стороной покупки недвижимости в Португалии вы встретите термин VPT, который означает Valor Patrimonial Tributário. Не бойтесь! Проще говоря, это официальная налоговая стоимость, присваиваемая объекту недвижимости португальским налоговым управлением (AT). На практике эта налоговая стоимость зачастую значительно ниже фактической рыночной стоимости объекта или его покупной цены.

Узнайте, у кого вы покупаете

При рассмотрении новых девелоперских проектов покупателям крайне важно тщательно изучить застройщиков, у которых они собираются покупать. Вам следует задавать важные вопросы, такие как: как долго компания существует на рынке? Какова ее история роста? Продаются ли ее проекты инвестиционным фондам, или она в значительной степени полагается на банковские кредиты?

Менеджер по продажам компании Boavista Маргарида Родригес объясняет: «При инвестировании в другой стране ваше душевное спокойствие не менее важно, чем сама недвижимость. Мы всегда советуем клиентам тщательно изучить застройщика, у которого они покупают. Существует ли компания уже несколько десятилетий? Опирается ли она на частный капитал, а не на банковские кредиты? Покупка у надежного застройщика с многолетним опытом и проверенной репутацией гарантирует безопасность ваших инвестиций и то, что дом вашей мечты будет сдан точно в соответствии с обещаниями, независимо от колебаний экономической конъюнктуры».

Boavista Golf & Spa предлагает именно такой уровень безопасности. За проектом стоит Emerson Group — одна из крупнейших частных девелоперских компаний Великобритании, основанная более 60 лет назад. Обладая активами по всему миру на сумму 1 миллиард фунтов стерлингов, группа финансирует свои проекты исключительно за счет собственного капитала, не прибегая к банковским кредитам, что делает её исключительно устойчивой к экономическим спадам.

Если вся эта информация кажется вам немного сложной, будьте уверены: юридическая процедура покупки недвижимости в Португалии является безопасной и прозрачной. Иностранные покупатели обладают такими же правами собственности на недвижимость, как и местные жители. Однако система отличается большим объёмом бумажной работы и формальностью, что делает независимое юридическое представительство крайне необходимым.

Таким образом, вам остаётся лишь найти подходящего юриста, чтобы вы могли сосредоточиться на выборе подходящего интерьера для вашего нового дома в раю.