Wzrost imigracji, większa liczba nabywców zagranicznych, wzrost zatrudnienia oraz – przez długi czas – korzystne warunki finansowania przyczyniły się do wzrostu presji na rynku. Obecnie jednak pojawia się pytanie, które zasługuje na uwagę: co się stanie, jeśli popyt spadnie, a ceny domów pozostaną zbyt wysokie?

Właśnie tę możliwość porusza najnowsze badanie przeprowadzone przez Morningstar DBRS. Od 2019 r. ceny domów w Portugalii praktycznie podwoiły się, a w samym tylko 2025 r. wzrosły o 19%. Jednocześnie od 2014 r. w kraju narósł deficyt ponad 300 tysięcy mieszkań, jeśli porównać liczbę nowo powstających gospodarstw domowych z liczbą oddanych do użytku domów.

W nadchodzących latach niektóre z czynników napędzających popyt mogą stracić na sile. Imigracja może ulec spowolnieniu, dostęp do kredytów stał się trudniejszy, stopy procentowe są wyższe, a same ceny już teraz uniemożliwiły wielu rodzinom zakup domu. Teoretycznie spadek popytu powinien złagodzić presję na ceny. Jednak rynek nieruchomości nie działa w tak prosty sposób.

W Portugalii nadal brakuje pracowników budowlanych, koszty są wysokie, brakuje terenów przygotowanych pod zabudowę, a procesy planowania i wydawania pozwoleń przebiegają zbyt wolno. Spadek popytu nie powoduje powstania ani jednego nowego mieszkania. Rodzina, która rezygnuje z zakupu, ponieważ nie może uzyskać finansowania, nie przestaje potrzebować mieszkania. Prawdopodobnie przenosi się na rynek wynajmu, zwiększając presję na inny segment, który również boryka się z brakiem podaży.

Badanie DBRS zawiera również sygnał, na który warto zwrócić uwagę: prawie dwie piąte ostatniego wzrostu cen w Portugalii nie wynika z podstawowych wskaźników ekonomicznych uwzględnionych w modelu agencji. Agencja uważa, że mówienie o bańce na rynku nieruchomości jest przedwczesne i podkreśla istotną różnicę w porównaniu z ostatnim kryzysem: portugalskie rodziny są obecnie znacznie mniej zadłużone.

Nie potrzebujemy zatem panikarstwa, ale potrzebujemy realizmu. Być może my, specjaliści z branży, powinniśmy również wykazać się pewną dozą samokrytyki. Zbyt długo świętowaliśmy każdy nowy rekord cenowy jako automatyczny dowód siły rynku. Sam przyznaję, że łatwo jest postrzegać wzrost wartości nieruchomości, wzrost liczby transakcji i popyt międzynarodowy jako pozytywne sygnały. I pod wieloma względami tak właśnie jest. Jednak rynku, na którym coraz większa część społeczeństwa nie stać na zakup lub wynajem mieszkania, nie można uznać za zdrowy tylko dlatego, że ceny wciąż rosną.

W Portugalii może być mniej nabywców, kredyty mogą być droższe, a wzrost popytu mniejszy. Jednak dopóki nadal brakuje domów, grunty są zablokowane, wydawanie pozwoleń przebiega powoli, a tempo budowy jest niewystarczające, dostępność mieszkań raczej nie powróci sama z siebie.

Rynek może się ochłodzić. Problem polega na tym, że kryzys mieszkaniowy może nadal pozostawać gorący.